TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 08/09/2025

à : – M^e A. SEIZOVA

— M^e V. DOBELLE

Copie exécutoire délivrée

le : 08/09/2025

à : – M^e V. DOBELLE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11319 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNR

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 8 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra SEIZOVA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2392

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra SEIZOVA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2392

DÉFENDERESSE

La Société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE- DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique DOBELLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

Décision du 08 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11319 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNR

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, le 25 novembre 2020, d’un appartement T5 sis [Adresse 3] auprès de la société LAPLACE HENRY, sous garantie financière d’achèvement de l’ensemble immobilier souscrite par cette société auprès de la Caisse d’épargne Île-de-France (ci-après la C.E.I.F.), le 4 août 2020, la même C.E.I.F. a consenti à M. [V] [N] et Mme [Z] [R] (ci-après les consorts [N] [R]), un crédit personnel n° F5579224 d’un montant en capital de 990.883,90 euros, remboursable au taux nominal de 0,96 % en 300 mensualités au terme d’une phase de préfinancement initiale de 42 mois.

Censée contractuellement advenir le 30 juin 2022, la livraison a été décalée par le vendeur à trois reprises, et non sans procéder à des appels de fonds, avant qu’un abandon de chantier ne soit constaté en juin 2023.

Malgré une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 janvier 2024 intimant, sous astreinte, le vendeur de reprendre les travaux, le chantier est resté en l’état et la société LAPLACE HENRY a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 10 janvier 2024, puis en liquidation judiciaire le 4 septembre 2024.

Les consorts [N] [R] ont fait assigner, en référé, la C.E.I.F. devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, aux fins des demandes suivantes :

— suspendre les obligations mensuelles de paiement relatives au prêt immobilier jusqu’à l’achèvement des travaux par le garant de livraison,

subsidiairement,

— suspendre les obligations mensuelles de paiement relatives au prêt immobilier à concurrence d’une durée de deux ans,

— rejeter l’ensemble des demandes de la C.E.I.F.,

— condamner la C.E.I.F. à leur payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions 1, les consorts [N] [R] se prévalent des articles L 313-44 et L 314-20 du code de la consommation pour obtenir, jusqu’à la résolution du litige, la suspension du prêt finançant la VEFA, celle-ci étant à l’heure actuelle inexécutée et le maître d’œuvre étant en cours de liquidation judiciaire.

Ils remboursent chaque mois des frais d’assurance et des intérêts intercalaires, outre leur loyer mensuel, et redoutent l’arrivée du début de l’amortissement du prêt sans aucune visibilité de la reprise du chantier, sinon la date estimée au mieux par le mandataire au premier trimestre

2027, des non conformités au permis de construire ayant été décelées.

Ils disent inadapté au système de protection légal le remboursement en un seul règlement préconisé par la C.E.I.F. à l’issue de la suspension.

Subsidiairement, ils demandent l’application de l’article 1343-5 du code civil sur une durée de deux ans.

Dans ses conclusions récapitulatives, la C.E.I.F. demande :

— le rejet de la demande de suspension des obligations de remboursement du prêt immobilier jusqu’à l’achèvement des travaux ou à échéance de deux années,

— en cas de suspension, le versement des échéances suspendues en un seul versement à l’issue de la période de suspension, conformément au tableau d’amortissement,

subsidiairement,

— la suspension du paiement des échéances du prêt du 5 janvier 2025 jusqu’au 5 janvier 2027, les échéances suspendues s’ajoutant aux échéances amorties à compter du 5 février 2027 avec un lissage sur la durée d’amortissement restante, sans prolongation de la maturité du prêt,

en tout état de cause,

— la reprise du paiement des échéances suspendues en cas d’achèvement du chantier avant le 4 janvier 2027, les échéances suspendues s’ajoutant aux échéances amorties à compter de l’échéance de reprise du paiement des échéances suivant la date d’achèvement des travaux, conformément au tableau d’amortissement, avec un lissage sur la durée d’amortissement restante, sans prolongation de la maturité du prêt,

— le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.

La C.E.I.F. indique avoir spontanément renoncé au prélèvement des échéances depuis le 5 janvier 2025 et avoir pris des mesures pour relancer le chantier, suite à la défaillance du maître d’œuvre, ce pour quoi elle s’insurge contre sa condamnation aux frais irrépétibles.

Elle reproche aux demandeurs de ne pas démontrer se trouver dans une situation ne leur permettant pas de faire face aux échéances.

Elle pose la condition d’un versement unique à l’issue de la suspension jusqu’à l’achèvement des travaux, le cas échéant ; ainsi que celle, au cas du délai de deux ans, d’un point de départ au 5 janvier 2025, incluant donc les échéances qu’elle a d’ores et déjà renoncé à prélever et ce, jusqu’au 5 janvier 2027, avec reprise le mois suivant des échéances mensuelles, plus le lissage des échéances suspendues sur la durée d’amortissement restante.

Elle demande d’ordonner la reprise du paiement en cas d’achèvement du chantier avant janvier 2027.

À l’audience du 28 avril 2025, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L 313-44 du code de la consommation, lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.

Aux termes de l’article L 314-20 du code de la consommation, l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt.

En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut, cependant, surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension.

En l’espèce, les pièces versées aux débats démontrent, de façon incontestée, que le 25 novembre 2020 les consorts [N] [R] ont, parmi d’autres acquéreurs, acquis en VEFA, auprès de la société LAPLACE HENRY, un appartement T5 sis [Adresse 5], au sein d’un ensemble immobilier développé par le promoteur sur son terrain sous garantie financière d’achèvement souscrit auprès de la C.E.I.F. le 4 août 2020.

Les consorts [N] [R] ont financé cet achat par un prêt n° F5579224, souscrit auprès de la C.E.I.F., d’un montant en capital de 990.883,90 euros, remboursable au taux nominal de 0,96 % en 300 mensualités au terme d’une phase de préfinancement initiale de 42 mois du 13 juillet 2020 au 5 février 2024.

Il est précisé dans le contrat de prêt (en page 1) que celui-ci est destiné à financer l’ouvrage susdit au moyen d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Toutefois, les pièces démontrent que la livraison, prévue pour juin 2022, a été décalée par la société LAPLACE HENRY à trois reprises du fait de la faillite du sous-traitant en charge du clos et du couvert, tout en procédant aux appels de fonds contractuels, avant qu’un abandon de chantier ne soit constaté en juin 2023, alors que la construction d’ensemble n’était pas encore au stade de mise hors d’eau, soit moins de 70 % d’achèvement, et a perduré malgré une ordonnance du juge des

référés du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 janvier 2024.

La société LAPLACE HENRY a été, en effet, placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 10 janvier 2024, puis en liquidation judiciaire le 4 septembre 2024, avec désignation le 9 août 2024 de la S.A.S. [J] en qualité de mandataire ad’hoc pour la poursuite de l’opération immobilière sur demande de la C.E.I.F., qui a mis en œuvre sa qualité de garant de l’achèvement de l’immeuble.

Le travail d’audit de la S.A.S. [J] a mis en évidence, le 14 novembre 2024, certaines non conformités remettant en cause la solidité de l’ouvrage et appelant des solutions réparatoires. Le 24 mars 2025, la S.A.S. [J] a estimé, par voie d’une note d’information, que le chantier pourrait être achevé au premier trimestre 2027.

Il existe bien, ainsi, une série d'« accidents », susceptibles de durer jusqu’à cette date, affectant l’exécution du contrat de VEFA déclaré dans le cadre de l’emprunt.

Par ailleurs, la C.E.I.F., prêteur, a été mise principalement en cause par les demandeurs en qualité de partie prenante au litige, conformément aux exigences de cette opération tripartite comprenant deux contrats, dont l’un (la VEFA) est la raison d’être de l’autre (l’emprunt).

Conformément à l’article L 313-44 du code de la consommation susvisé, le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans a donc la faculté de suspendre l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la résolution du litige, laquelle se trouve en cours selon la S.A.S. [J], étant précisé que cette suspension n’est pas de droit et dépend de la gravité des conséquences sur l’emprunteur des accidents justifiant de se réclamer de ce texte, qui plus est de l’urgence sur laquelle se fonde la présente demande en référé.

En l’espèce, la phase de préfinancement initiale du prêt courait du 13 juillet 2020 au 5 février 2024. Il ressort du plan de remboursement que la phase d’amortissement courait à compter du 5 mars 2024 avec des mensualités de 3716,14 euros jusqu’au 5 février 2049.

Il résulte des éléments fournis que les défendeurs ont commencé à la date de l’audience à amortir leur prêt depuis plus d’un an, la C.E.I.F., de son côté, ne justifiant pas avoir suspendu les prélèvements en capital et intérêts à compter du 5 janvier 2025, ce qui ne coïncide, d’ailleurs, pas avec le plan de remboursement dont nul avenant n’est produit.

Les demandeurs indiquent (en pièce 2) percevoir une rémunération totale de 14.928,25 euros par mois (qu’on suppose nette de charges sociales), ainsi que 1.632,00 euros de revenus fonciers « retenus », soit un total mensuel de ressources de 16.559,25 euros.

Ils disposent, également, de comptes – titres et d’épargne pour un montant de 159.304,00 euros.

Ils ont déclaré à la banque pour toutes charges deux crédits extérieurs d’un montant total de 2.870,35 euros, soit au total un taux d’endettement de 38,44 % comprenant le crédit litigieux ; le tout pour un reste à vivre mensuel de 9.960,89 euros.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement

formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, étant donné les ressources des demandeurs et dans la mesure où la S.A.S. DUCASTEL a tracé dans le temps un achèvement probable des travaux à une échéance (1er trimestre 2027), qui ne met manifestement pas l’équilibre financier du ménage en danger, il ne ressort pas des éléments versés aux débats une urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile justifiant la suspension des obligations du contrat de prêt prévue par l’article L 313-44 du code de la consommation précité.

En effet, hormis leurs charges ci-dessus, les consorts [N] [R] ne font pas état de problématiques particulières qui justifieraient de suspendre leurs remboursements,

De même, la mise en œuvre de la faculté proposée par l’article 1343-5 du code civil repose sur la situation du débiteur, mais s’opère en considération des besoins du créancier.

Or, étant établie la situation du débiteur, la banque C.E.I.F., dont il n’est pas démontré une quelconque faute attachée à sa qualité de garante financière, est en droit d’attendre dans les délais contractuels un retour sur investissement lui pérennisant son activité, nonobstant la situation de crise face à laquelle tous les acheteurs de la VEFA en cause ne sont pas égaux, certains devant être plus protégés que d’autres dans un souci global de préservation des intérêts, également, du prêteur.

En conséquence de ce qui précède, les éléments fournis aux débats ne permettent pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder un moratoire de paiement aux consorts [N] [R].

Sur les demandes accessoires

sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les consorts [N] [R] seront condamnés aux dépens.

sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [N] [R] seront condamnés à payer la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé,

En conséquence,

Vu l’article L 313-44 du code de la consommation et l’article 1343-5 du code civil,

Rejetons la demande de suspension des obligations de remboursement des échéances du prêt immobilier n° F5579224, d’un montant en capital de 990.883,39 euros, conclu entre la Caisse d’épargne Île-de-France, d’une part, et M. [V] [N] et Mme [Z] [R], d’autre part, en vue de l’acquisition en VEFA, le 29 septembre 2020, d’un appartement T5 sis [Adresse 3],

Rejetons toutes les autres demandes,

Condamnons M. [V] [N] et Mme [Z] [R] aux dépens,

Condamnons M. [V] [N] et Mme [Z] [R] à payer à la Caisse d’épargne Île-de-France la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 08 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11319 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNR