N° RG 25/00262 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXQU

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00262 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXQU

NAC: 72E

COPIE CERTIFIEE CONFORME

délivrée par LRAR le

à M^e Julien DEVIERS

à M^e Patricia FAURE-PIGEYRE

à la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY

aux parties

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSES

Mme [N] [R], agissant en qualité de propriétaire indivis du lot 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [A] [V], agissant en qualité de propriétaire indivis du lot 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], pris en la personne de son syndic AGENCE METROPOLE,SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL CASTELBAR, prise en la personne de la SCP CBF ASSOCIES, représentée par Maître [X] [O], en qualité d’administrateur judicaire avec pour mission d’assurer seul et entièrement l’administration de la société, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-Caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [R] et Madame [A] [V], venant aux droits de Monsieur [P] [Z], sont propriétaires indivises d’un local commercial en rez-de-chaussée et en sous-sol faisant partie d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Cet immeuble est désigné comme étant le lot n° 1 du règlement de copropriété qui régit ce bien.

Suivant acte authentique du 27 janvier 1994, ce local commercial a été donné à bail à la SARL CASTELBAR, venant aux droits de la SARL ROMAIN, pour une durée de 9 années renouvelable.

La SARL CASTELBAR exploite dans les lieux un bar de nuit à l’enseigne le SNAPPER sur deux salles, la première au rez-de-chaussée et la seconde en sous-sol représentant les deux tiers de la surface d’exploitation.

Le preneur a subi divers sinistres à compter de l’année 2018, et principalement des infiltrations d’eau en sous-sol.

Par ordonnances des 18 septembre 2018 et 04 février 2021, Monsieur [T] a été désigné pour mener une expertise judiciaire au contradictoire du bailleur et du syndicat des copropriétaires. En cours de mesure d’instruction, un important dégât des eaux est intervenu le 12 décembre 2020, lequel a entraîné l’inondation du sous-sol du local commercial. Les opérations d’expertise ont été étendues à ce sinistre au contradictoire de la commune de [Localité 5].

Monsieur [T] a déposé son rapport le 08 février 2024.

Des travaux ont été réalisés dans le courant de l’été 2024 sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5]. Se plaignant de ce que ces travaux auraient dégradé les lieux et rendu le local commercial totalement inexploitable, y compris dans le rez-de-chaussée, le locataire a suspendu le paiement des loyers en considérant que l’obligation de délivrance n’était plus assurée.

Une procédure au fond a été initiée. Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2024, enregistrée sous le n° RG 24/01167, la SARL CASTELBAR a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] et son assureur la SA ALLIANZ et la Commune de [Localité 5] et son assureur la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE. Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] a assigné Madame [N] [R] et Madame [A] [V] en intervention forcée. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 25/04655 et le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge de la mise en état qu’il ordonne la jonction des procédures au fond. Ces instances sont toujours pendantes devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Madame [N] [R] et Madame [A] [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL AGENCE METROPOLE et la SARL CASTELBAR, pris en la personne de Maître [X] [O] de la SCP CBF ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 décembre 2025.

Madame [N] [R] et Madame [A] [V] sollicitent, dans leur dernières conclusions, de :

in limine litis :

déclarer l’action des indivisaires [R] recevable,rejeter les exception de procédures et de connexité,sur les dégradations matérielle liées aux travaux :

principalement, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une provision de 106.879,01 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel (travaux de reprise sur dégradations du local),subsidiairement, ordonner une expertise d’expertise judiciaire et désigner tel expert en bâtiment avec pour mission celle suggérée dans ses conclusions au soutien des débats oraux,condamner la syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 3.000 euros à titre de provision ad litem,sur la demande de communication de pièces :

ordonner la communication par le syndicat des copropriétaires des factures et marchés de travaux des différents locateurs d’ouvrage intervenus sur le chantier, les attestations d’assurance des entreprises intervenues et les procès-verbaux de réception intervenus entre le syndicat des copropriétaires et les entreprises, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,sur les demandes du syndicat des copropriétaires :débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions,sur les frais et dépens :

rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les indivisaires sont dispensés de la participation aux frais de la présente procédure,condamner la syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SARL CASTELBAR demande au juge des référés, de :

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à la connexité et à l’irrecevabilité,sur le fond :

principalement, ordonner une médiation,subsidiairement, faire droit à l’intégralité des prétentions des demanderesses et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL AGENCE METROPOLE, sollicite, dans ses dernières conclusions, de :

in limine litis :

déclarer Madame [N] [R] et Madame [A] [V], copropriétaires indivisaires, irrecevables à agir à son encontre en réparation de désordres affectant leurs lots privatifs sinistrés objet de la procédure au fond en lecture de rapport portant sur les lesdits désordres,constater la connexité de la présente instance avec l’instance pendant devant le juge du fond, enregistré sous le n° RG 24/01167,ordonner en conséquence son dessaisissement au profit du juge du fond et renvoyer l’affaire au fond,sur le fond et en tout état de cause :

constater l’absence d’urgence et l’existence de contestations sérieuses faisant échec aux prétentions de Madame [N] [R] et Madame [A] [V],ordonner en conséquence n’t avoir pas lieu à condamnation du syndicat des copropriétaires,débouter Madame [N] [R] et Madame [A] [V] de toutes leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires en ce compris leur demande subsidiaire tenant à voir ordonner une mesure d’expertise du local privatif en l’état de la procédure en lecture de rapport pendante au fond, débouter Madame [N] [R] et Madame [A] [V] de leur demande de sommation de communiquer les pièces des marchés de travaux,condamner solidairement Madame [N] [R] et Madame [A] [V] à lui verser la somme de 23.983,24 euros en remboursement des travaux supplémentaires réalisés par sa faute,condamner solidairement les demanderesses à lui verser la somme forfaitaire de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis,condamner solidairement les demanderesses défaillantes à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’exception de connexité

En vertu des dispositions de l’article 101 du code de procédure civile : « S’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

Sur la base de ce texte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] soulève une exception de connexité. Il explique que le juge du fond est déjà saisi en lecture d’un rapport d’expertise judiciaire, de prétentions indemnitaires en lien avec les différents sinistres subis sur les parties privatifs et communes de la copropriété et en particulier dans ce local commercial. Elle ajoute qu’il existe « un lien étroit entre ces deux procédures ». Elle en conclut qu’il est de bonne administration de la justice que de les instruire ensemble par le juge de la mise en état, lequel a été antérieurement saisi du litige et a déjà rendu une ordonnance octroyant une provision.

Cette exception de procédure suppose d’apprécier les éventuels liens entre les objets respectifs des instances au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Ce texte prévoit que : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Il résulte de la lecture des prétentions formulées par Madame [N] [R] et Madame [A] [V], qu’elles sollicitent du juge des référés qu’il leur octroie principalement une provision de 106.879,01 euros TTC. Cette indemnité provisionnelle correspond à une « réparation de leur préjudice matériel » du fait des « travaux de reprise sur dégradations du local ».

Ce montant résulte de l’addition de deux devis versés aux débats :

un devis n°24D00353 du 10 septembre 2024 rédigé par la SARL ECD SOLUTIONS à destination de la SARL CASTELBAR. Il chiffre à la somme de 90.679,01 euros TTC des travaux d’électricité, de lumières et de sonorisation, de sécurité incendie, de ventilation et d’aération, de climatisation et de plomberie,un devis n°7425 du 13 septembre 2024 rédigé par la SARL PLATRES GARONNAIS à destination de la SARL CASTELBAR qui chiffre à la somme de 16.200 euros des travaux de reprise de plâtres, faïences et peintures.

Il résulte de la lecture des motifs des conclusions responsives n° 3 des demanderesses bailleresses, qu’il s’agit selon elles d’obtenir réparation des dégradations qui auraient été provoquées, non pas par l’un des deux sinistres analysés par le rapport d’expertise judiciaire, mais par la mise en œuvre des travaux commencés le 15 juillet 2024 et réceptionnés le 05 septembre 2024, sous la maîtrise d’œuvre du syndicat des copropriétaires.

Le procès-verbal de constat dressé le 05 septembre 2024 démontre effectivement que le rez-de-chaussée du local commercial est particulièrement dégradé, que les cloisons sont dégradées, que de nombreux fils électriques sont arrachés et que différentes gaines d’aération sont hors d’usage.

Madame [N] [R] et Madame [A] [V] imputent ces dégradations commises dans leur lot privatif aux entreprises qui ont réalisé les travaux sur les parties communes sous la maîtrise d’œuvre du cabinet RIGUAL et sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en tant que maître d’ouvrage des travaux qu’il a fait réaliser pour son compte.

A ce titre, il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] a mandaté le cabinet RIGUAL comme maître d’œuvre, pour procéder à des travaux commencés le 15 juillet 2024 et réceptionnés le 05 septembre 2024.

Préalablement à ceux-ci, les parties avaient eu la prudence de faire dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice. Celui-ci avait été rédigé le 12 juillet 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires. Cela permet de procéder à une analyse comparative de l’état des lieux avant et après travaux.

De nombreuses dégradations, salissures et dysfonctionnements y étaient notés au niveau du rez-de-chaussée du local commercial, mais dans des proportions qui semblent moindre que celles constatées le 05 septembre 2024.

Alors qu’une exception de connexité est soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], celui-ci ne verse aux débats que très peu d’éléments sur l’objet de l’instance au fond, d’autant plus que seules les pièces complémentaires n°17 à 24 à son bordereau sont présentes dans son dossier de plaidoirie. Cela signifie que l’assignation au fond n’est pas versée aux débats.

Cependant, du fait de l’open data des décisions judiciaires, est disponible à la consultation, l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du 07 janvier 2025 sur une demande de provision sollicitée par la SARL CASTELBAR. En effet, saisi par des conclusions d’incident dans le cadre de l’instance portant le RG n°24/01167, le juge de la mise en état à notamment condamné la ville de [Localité 5] et son assureur la société MS AMLIN INSURANCE SE, à verser à la SARL CASTELBAR une somme de 428.063, 53 euros « à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel ». Or, il ressort de la lecture des motifs de cette décision, que parmi les sommes sollicitées et obtenues par le locataire commercial dans ses conclusions datées du 22 novembre 2024, donc postérieurement aux deux devis précités, dont il n’est pas inutile de préciser qu’ils ont été adressés à la SAL CASTELBAR et non à ses bailleresses, figurent des travaux de mise en sécurité des locaux et des « travaux provisoires réalisés sur le système électrique, la sécurité incendie et le système de ventilation pour pouvoir reprendre l’exploitation de la salle du rez-de-chaussée ».

Il s’en déduit que pour apporter une réponse à cette exception de connexité, il n’y a moins lieu de s’interroger sur le fait de savoir si le fait générateur de cette demande de provision est relatif à des dégradations complémentaires, distinctes et détachables de celles provoquées par les deux dégâts des eaux de 2018 et 2020, objet de l’expertise judiciaire. S’agissant de cette première question, l’absence de connexité aurait éventuellement pu s’envisager.

Il y a davantage lieu d’apprécier la connexité sous l’angle d’une similitude de l’un des postes de préjudice donnant lieu à réparation. Autrement dit, comment justifier que les bailleresses s’estiment devant le juge des référés, victimes d’un préjudice causé par le syndicat des copropriétaires, alors même que le juge de la mise en état a considéré que ce même préjudice devait être imputé à la commune de [Localité 5] au bénéfice du preneur ?

Même si son ordonnance a été frappée d’appel, le juge de la mise en état a déjà statué, dans le cadre d’une appréciation à une date postérieure à la réception des travaux le 05 septembre 2024, sur l’octroi d’une provision venant réparer des dégradations affectant strictement les mêmes équipements que ceux dont il est question dans la présente instance devant le juge des référés, à savoir le système électrique, la sécurité incendie et le système de ventilation de la salle du rez-de-chaussée du local commerciale.

Alors qu’une décision a été rendue sur l’indemnisation provisionnelle de ces mêmes chefs de préjudice, il n’est pas de bonne administration de la justice, pour une juridiction distincte, d’avoir à y statuer de nouveau, d’autant plus qu’il est demandé de faire droit à cette demande, à l’encontre d’un potentiel débiteur et au bénéfice d’un éventuel créancier différents de ceux de l’ordonnance du 07 janvier 2025.

Il convient donc de relever l’existence d’une connexité.

Raisonner différemment reviendrait à créer le risque d’une contrariété de jugements. Cela pourrait créer une situation juridique contraire à une bonne administration de la justice. Elle consisterait à indemniser à deux reprises, par deux juridictions distinctes, un préjudice semblable, et ce, au bénéfice de deux créanciers et à l’encontre de deux débiteurs, différents. En outre, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état bénéficie d’une compétence exclusive pour statuer sur l’octroi de provisions qui se rattachent à l’objet du litige au fond dont il est saisi.

Il existe entre les affaires n° RG 24/01167 (fond) et n° RG 25/00262 (référés) portées devant deux juridictions distinctes, un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Pour ces motifs, l’exception de connexité sera accueillie

Le juge des référés doit donc se dessaisir en vertu des principes de l’article 101 du code de procédure civile et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire au juge de la mise en état.

Les autres prétentions seront réservées et seront tranchées par la juridiction du fond.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions des articles 104 et 82 et suivants du code de procédure civile :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS qu’il existe entre les affaires n° RG 24/01167 (fond) et n° RG 25/00262 (référés) portées devant deux juridictions distinctes, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble ;

ACCUEILLONS l’exception de connexité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL AGENCE METROPOLE ;

RENVOYONS, conformément à l’article 101 du code de procédure civile, l’affaire au fond devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse à l’audience de mise en état électronique du mardi 07 avril 2026 à 08h30 (filière n°3) pour formalisation éventuelle de conclusions d’incidents par Madame [N] [R] et Madame [A] [V], si celles-ci devaient persister dans leurs demandes de provisions, sinon pour conclusions au fond ;

RESERVONS toutes autres prétentions qui seront tranchées par le juge du fond, y compris les dépens de l’instance en référé.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,