TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. DODGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marie-laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IMG

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Marie-laure FILLY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0055

DÉFENDERESSE

Société DODGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IMG

EXPOSE DU LITIGE

La société DODGE est propriétaire des lots n°196 et 260 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société PLISSON IMMOBILIER, a assigné la société DODGE devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 en paiement des sommes suivantes:

—  4761,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024,

—  570 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la société DODGE ne payait pas ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société DODGE n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°196 et 260,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2022, 19 juin 2023 et 26 mars 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et ajustements 2022, 2023, 2024, 2025,

o approbation des comptes 2022 et 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : travaux concomitants nouvelles colonnes électriques (Assemblée générale du 24 mai 2022 résolution 14 – Assemblée générale du 26 mars 2024 résolution 9), modernisation du monte handicapé (Assemblée générale du 26 mars 2024 résolution 8), réalisation d’un diagnostic technique global (Assemblée générale du 26 mars 2024 résolution 25),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4761,03 euros selon décompte du 17 janvier 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2022 inclus au 1er trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4761,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 6 juin 2024 (pli avisé non réclamé) sur la somme de 3075,25 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 570 euros, décomposés comme suit :

—  114 euros d’honoraires de mises en demeure (3),

—  192 euros de mise en demeure par avocat (2),

—  264 euros d’honoraires de relance après mise en demeure.

Il apparaît que trois mises en demeure ont été envoyées par le syndic et deux par avocat. L’envoi de cinq mises en demeure est un choix du syndic et seule une mise en demeure envoyée par ses soins et une mise en demeure par avocat seront indemnisés pour un montant de 122 euros.

Aucun élément ne justifie des frais d’honoraires de relance, et il n’est fait part d’aucune diligence particulière du syndic.

Au regard de ces éléments, 122 euros seront alloués au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société DODGE ne paye pas ses charges de copropriété depuis le mois de décembre 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société DODGE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice la société PLISSON IMMOBILIER les sommes de:

—  4761,03 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er octobre 2022 (4ème trimestre 2022 inclus) au 17 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 3075,25 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  122 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la société DODGE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société DODGE aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge