TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01986 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y553

Minute :

25/00009

em

S.C.I. GN IMMO

Représentant : Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [E] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

M. [E] [F]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. GN IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son gérant en exercice Mme [D]

représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 9 février 2024, la SCI GN IMMO a fait citer M. [E] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

— constater que le défendeur occupe sans droit ni titre le logement, sis [Adresse 7] ;

— ordonner l’expulsion immédiate du défendeur, ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner M. [E] [F] à payer à la SCI GN IMMO la somme de 1 650 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 18 avril 2023 et ce jusqu’à son départ des lieux et celui de tout occupant de leur chef ;

— condamner le défendeur à payer à la SCI GN IMMO la somme de 1 500€ ainsi qu’aux dépens;

A l’audience du 21 novembre 2024, la SCI GN IMMO, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle souligne que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement et qu’il n’a effectué aucun versement. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux.

M. [E] [F], comparant en personne, déclare être entré dans les lieux avec l’accord du bailleur et qu’il avait été convenu entre eux qu’il occuperait les lieux gratuitement en échange de travaux dans la chambre occupée qui une superficie de 20m2. Il ajoute avoir respecté son engagement en procédant à ses frais à des travaux. Il conteste le montant de l’indemnité d’occupation réclamée qui est trop élevée. Il précise être au RSA, avoir déposé une demande de logement et souhaite se maintenir dans les lieux, le temps de la trêve hivernale.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en expulsion

En l’espèce, par décision du juge de l’exécution du 18 avril 2023, la SCI GN IMMO a été déclarée adjudicataire d’une maison d’habitation sise [Adresse 5] au prix de 287 000 euros, sommes dont elle s’est acquittée.

Selon le procès-verbal de constat sur requête en date du 8 avril 2014, les lieux se composent de 2 logements avec chacun une entrée dont une, au [Adresse 5] et l’autre au [Adresse 7].

Après vaine sommation interpellative en date du 17 octobre 2023, par ordonnance du 17 novembre 2023 du président du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé la SCI GN IMMO à faire constater, par commissaire de justice, l’occupation des lieux.

C’est ainsi que, par procès-verbal de constat du 27 novembre 2023 de la SELARL KSR et Associés, commissaire de justice, procédait aux constatations suivantes :

« Je me rends au [Adresse 7] ou, là étant, je frappe à la porte. Un homme m’ouvre. Il s’agit de Monsieur [E] [F]. (…) Il me déclare vivre dans les lieux depuis 5 ou 6 mois afin de garder les lieux et éviter les squatters. Il déclare également que c’est Monsieur [H] [L] qui lui a demandé de se rendre des lieux afin de les sécuriser et de procéder à quelques travaux. Je précise que les lieux sont très peu meublés et que de travaux d’embellissement semblent être en cours de de réalisation ».

Il ressort des pièces versées aux débats que l’ancien propriétaire de lieux est bien M. [H] [L]. Il apparait au regard des déclarations concordantes de M. [E] [F] et des constatations faites par la SELARL KSR et Associés que le défendeur occupe les lieux en vertu d’un accord verbal avec l’ancien propriétaire en contrepartie de travaux d’embellissement. Que suite à l’adjudication du bien, la SCI GN IMMO en est propriétaire des lieux à compter du 18 avril 2023.

Si la bonne foi de M. [E] [F] est caractérisée au regard de la preuve de l’existence d’un accord verbal avec l’ancien propriétaire, toutefois, il convient de constater que la SCI GN IMMO est fondée en principe à solliciter l’expulsion du défendeur.

Le juge national, garant du respect des dispositions de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, doit, dans le cadre d’une procédure d’expulsion, procéder à un examen de proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale des occupants ainsi que de leur domicile, tels que protégés par l’article 8 de la convention susvisée.

Le contrôle de proportionnalité vise ainsi à mettre en balance les droits et libertés en jeu, à savoir ceux du défendeur et ceux de la SCI GN IMMO, et à vérifier in concreto si la mesure sollicitée n’excède pas ce qui est strictement nécessaire pour parvenir à l’objectif légitime poursuivi, en l’espèce la préservation du droit de propriété du demandeur. En d’autres termes, il s’agit de savoir si des mesures moins attentatoires aux droits et libertés des défendeurs mais tout aussi efficaces ne permettraient pas d’aboutir aux mêmes fins.

En l‘espèce, l’occupation illicite du logement a été constatée par le commissaire de justice dès le 27 novembre 2023. Elle empêche ainsi la SCI GN IMMO de disposer de son bien.

M. [E] [F] a été informé de sa situation d’occupant sans droit ni titre notamment par le passage du commissaire de justice 27 novembre 2023, situation qu’il a par ailleurs reconnue. Ayant pris connaissance de la situation, le défendeur s’est pourtant maintenu dans les lieux sans verser d’indemnité au titre de son occupation sans droits, ni titre.

Si en l’espèce, l’expulsion de M. [E] [F], sans solution actuelle alternative d’hébergement constitue une mesure grave, elle n’apparaît pas manifestement disproportionnée.

M. [E] [F] devra quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef et de tout meuble.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SCI GN IMMO demande de voir supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il importe de rappeler que, contrairement à la bonne foi, la mauvaise foi ne se présume pas et qu’elle doit être démontrée.

En l’espèce, il ressort des éléments ci-dessus exposés que la bonne foi du défendeur est caractérisée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à suppression du délai de 2 mois.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Selon l’article L. 322-13 du même code, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En outre, l’article R. 322-64 du même code prévoit que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

La SCI GN IMMO demande la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à hauteur de 1 650 € à compter du 18 avril 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux.

Au soutien de sa demande de fixation de l’indemnité provisionnelle, elle communique une estimation d’une agence immobilière en date du 27 décembre 2027 pour le pavillon complet entre 1 600 et 1 700 euros. Toutefois, il ressort des débats que la maison est en réalité divisée en 2 logements et qu’une partie est occupée par un autre occupant. En outre, il ressort des constations du commissaire de justice que des travaux sont en cours. Aussi, au regard du prix de location moyen en fourchette basse au mètre carré dans le quartier où se situe le logement litigieux, à savoir 12.7€/m2, compte tenu de l’existence de travaux en cours dans la partie occupée, il convient de fixer le loyer mensuel à 10€/m2 soit à la somme de 762 € pour un appartement d’une superficie de 76.20 m2.

Il convient en conséquence de fixer par provision le montant de l’occupation mensuelle à la somme de 762€. M. [E] [F] sera condamné à son paiement à compter du 13 avril 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement à l’instance, M. [E] [F] sera condamné aux dépens.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI GN IMMO les frais exposés par elle, au titre de l’article 700 du code de procédure.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable en sa demande la SCI GN IMMO,

CONSTATE que M. [E] [F] occupe sans droit ni titre le bien sis [Adresse 7] ;

ORDONNE à M. [E] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] ;

REJETTE la demande de suppression du délai de 2 mois formulée par la SCI GN IMMO;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [E] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, après expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 4111 et L. 4121 du code des procédures civiles d’exécution et demeuré infructueux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [E] [F] est redevable à compter du 13 avril 2023 à la somme de 762€ et jusqu’à son départ effectif à payer à la SCI GN IMMO ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 4331 et suivants et R. 4331 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6]

CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens;

DEBOUTE la SCI GN IMMO de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé le 6 janvier 2025,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE