TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DANIAULT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DANIAULT, M^e DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15011 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KYB

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 3], représenté par son syndic, Le Cabinet LOISELET [Localité 18] FILS ET F. [N], SA, pris en son agence [Localité 17] sis [Adresse 12], elle-même représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDERESSE

La SARL [M] et associés représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à la succession de [R] [K] veuve [J]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15011 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KYB

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[R] [K], veuve [J] était propriétaire du lot de copropriété n°1019 d’un immeuble situé au [Adresse 11].

Elle est décédée le 2 décembre 2017.

Par testament authentique reçu le 8 novembre 2011, confirmant un testament olographe du 20 octobre 2008, [R] [K], veuve [J] avait institué Madame [P] [S] en qualité de légataire universelle de sa succession.

Suivant exploit en date du 11 avril 2018, Monsieur [G] [K] et Monsieur [Y] [K] ont fait assigner Madame [P] [S] devant le tribunal de grande instance de PARIS pour, notamment, voir annuler les testaments consentis par [R] [K], veuve [J] ainsi que les clauses bénéficiaires des trois contrats d’assurance-vie.

Une décision de sursis à statuer a été rendue le 15 mai 2020 dans l’attente du résultat de la procédure à la suite d’une plainte déposée par [R] [K], veuve [J], alors sous curatelle renforcée de Madame [D] [C], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, contre X avec constitution de partie civile, du chef d’abus de faiblesse, d’abus, vol et escroquerie au préjudice d’une personne vulnérable.

Par exploit du 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2] à [Localité 17] a fait sommation de payer à Maître [V], notaire, « représentant de la succession [X] [R] », de payer des charges de copropriété d’un montant au principal de 21.971,92 euros.

Par lettre recommandée du 30 août 2022 avec avis de réception du 03 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Maître [V] & [A], notaires en charge de la succession de [R] [K], de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 22.544,11 euros.

Par décision du 2 novembre 2023, le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné pour une durée de douze mois la SELARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J]. Cette décision a été prorogée jusqu’à la décision à intervenir à l’issue de l’audience du 30 janvier 2025.

La SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M] ès qualités a constaté que la vente du lot n°1019 dépendant de la succession de [R] [K], veuve [J] dans l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2] à PARIS 15ème est nécessaire au règlement de l’intégralité du passif justifiant que ses héritiers légaux de même que Madame [P] [S] soient assignés pour l’audience du Président du tribunal judiciaire de PARIS du 30 janvier 2025 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] et [Adresse 4] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 12 septembre 2024, la SELARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J] (ci-dessous désigné la SELARL [M]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2018 au 23 novembre 2023 d’un montant au principal de 29.035,50 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— condamner la SELARL [M] au paiement de la somme de 31.783,87 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er janvier 2018 au 06 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 21.971,92 euros à compter du 27 juillet 2022, date de la sommation de payer, sur la somme de 22.544,11 euros à compter du 30 août 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 29.035,50 euros à compter du 23 novembre 2023, date de délivrance de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification des présentes conclusions ;

— condamner la SELARL [M] au paiement de la somme de 1.184,68 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SELARL [M] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SELARL [M] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 27 juillet 2022, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter la SELARL [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SELARL [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la SARL [M] demande au tribunal de :

1/ Sur la créance en principal du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété

Donner acte à la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M] ès qualités de ce qu’elle ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires réclamée à hauteur de la somme de 29.035,50 euros.

Dire et juger que les intérêts ne pourront commencer à courir qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit le 23 novembre 2023.

2/ Sur les frais réclamés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET [Localité 18] FILS ET F.[N] de sa demande formulée à hauteur de la somme de 1.086,19 euros.

3/ Sur les dommages et intérêts

Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET [Localité 18] FILS ET F.[N] de sa demande de dommages et intérêts.

4 / Sur la demande de délais

Voir reporter le paiement de la créance du syndicat des copropriétaires sur une période de douze (12) mois par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil.

5 / Sur l’article 700 du code de procédure civile

Limiter l’indemnité de procédure à un montant maximum de 1.500 euros.

6 / Sur les dépens

Voir statuer ce que de droit quant aux dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 29 avril 2025.

Par « conclusions de précision sur le règlement de la créance au syndicat » notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SARL [M] demande au tribunal de :

1/ Sur la créance en principal du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété

Donner acte à la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M] ès qualités de ce qu’elle ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires réclamée à hauteur de la somme de 29.035,50 euros.Dire et juger n’y avoir lieu à statuer sur le montant de la créance en principal du syndicat des copropriétaires qui a été réglée par la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M] ès qualités par virement en date du 24 février 2025.Dire et juger que les intérêts ne pourront commencer à courir qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit le 23 novembre 2023.2/ Sur les frais réclamés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET [Localité 18] FILS ET F.[N] de sa demande formulée à hauteur de la somme de 1.086,19 euros.3/ Sur les dommages et intérêts

Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET [Localité 18] FILS ET F.[N] de sa demande de dommages et intérêts.4 / Sur la demande de délais

Voir reporter le paiement de la créance du syndicat des copropriétaires sur une période de douze (12) mois par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil.5 / Sur l’article 700 du code de procédure civile

Limiter l’indemnité de procédure à un montant maximum de 1.500 euros.6 / Sur les dépens

Voir statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’audience de plaidoirie a été reportée au 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il découle de l’article 802 du code de procédure que doivent être déclarées d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par la SARL [M] par voie électronique le 25 avril 2025.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 25 avril 2025

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Il en découle que doivent être déclarées d’office irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

La SARL [M] ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 29.035,50 euros.

Ce montant correspondant aux arriérés de charges de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2018 au 23 novembre 2023 tel que figurant dans l’assignation du 23 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions d’actualisation de sa créance au 06 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais le paiement de la somme de 31.783,87 euros.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée d’un montant de 2.748,37 euros (31.783,87 – 29.035,50) correspondant aux arriérés de charges dues pour la période du 24 novembre 2023 au 06 octobre 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un jugement du 2 novembre 2023 que [R] [K], veuve [J] était propriétaire du lot n°1019 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 10] [Localité 16] et que la SELARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, a été désigné ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 avril 2024, par laquelle l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non-recours correspondante ;

— les contrats de syndic Loiselet et [N];

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 06 octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces qu’au 1er octobre 2024 inclus, le solde de l’exercice s’élève à la somme de 31.783,87 euros, déduction faite des frais de recouvrement.

La SARL [M] ayant déjà procédé au paiement de la somme de 30.825,63 euros suivant règlement du 24/02/2025, tel que justifié dans ses pièces, et ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement du surplus en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 958,24 euros (31.783,87 – 30.825,63) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts seront dus à compter de la notification des conclusions d’actualisation par le syndicat des copropriétaires et ceux-ci seront dus à compter du 11 décembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.184,68 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au décompte suivant :

Pour l’exercice 2022 :

—  33,60 € au titre des frais de relance,

—  39,50 € au titre des frais de mise en demeure,

—  100 € au titre des frais d’ouverture de contentieux

Pour l’exercice 2023 :

—  35,28 € au titre des frais de relance,

—  41,48 € au titre des frais de mise en demeure,

—  105 € au titre des frais d’ouverture de contentieux

Elle fait valoir que la mise en demeure et la sommation de payer notifiées au notaire en charge de la succession sont parfaitement valables et que la jurisprudence considère par ailleurs qu’il ne peut être reproché au syndic, qui n’avait pas connaissance de l’existence des héritiers, d’avoir adressé les convocations et notifications relatives à l’assemblée générale au notaire chargé de la succession et que cette règle vaut, de manière générale, pour l’ensemble des notifications, avis d’échéance, assignations en justice, y compris en vue de la saisie-vente d’un lot.

La SARL [M] conteste les frais imputés sur le compte de copropriété de la succession de Madame [X] à hauteur du montant de 1.086,19 euros correspondant aux coûts des actes suivants:

—  263,19 € au titre de la sommation de payer,

—  309 € au titre de l’hypothèque légale,

—  514 € au titre de la facture avocat pour la préparation de l’assignation.

Elle soutient que le notaire n’a jamais représenté les héritiers et n’a pas été mandaté par ces derniers pour procéder à un quelconque règlement et que cela ressort même des pièces versées aux débats par ledit syndicat puisque, suivant lettre datée du 16 septembre 2022, le notaire a écrit à l’avocat du syndicat demandeur que « je vous précise n’avoir aucun pouvoir pour régler les charges de copropriété ni, a fortiori, pour recevoir une quelconque mise en demeure au nom de la succession » et qu’ainsi la sommation de payer est entachée de nullité et les frais d’hypothèque résultant de cette sommation ne sauraient correspondre aux frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, elle oppose que les frais d’avocat d’un montant de 514 euros constituent des frais irrépétibles.

En l’espèce ne sont en premier lieu pas justifiées, ni reprises tant dans le corps des conclusions que dans l’historique du compte individuel de copropriétaire de la défunte au 06 octobre 2024 les sommes demandées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais pour l’exercice 2022 correspondant à:

—  33,60 € au titre des frais de relance,

—  39,50 € au titre des frais de mise en demeure,

—  100 € au titre des frais d’ouverture de contentieux

Et au titre des frais pour l’exercice 2023, correspondant à :

—  35,28 € au titre des frais de relance,

—  41,48 € au titre des frais de mise en demeure,

—  105 € au titre des frais d’ouverture de contentieux.

Le montant de 1.184,68 euros sollicité par le syndicat des copropriétaires correspond en réalité au décompte produit dans les conclusions d’actualisation au titre des frais qui est le suivant :

DATE

LIBELLE

FRAIS

16/08/2022

Sommation de payer

263,19 €

30/08/2022

Facture HYPO 0822/01 C250

309,00 €

23/11/2023

Facture avocat assignation

514,00 €

24/11/2023

Facture huissier assignation

54,52 €

15/05/2024

Frais de mise en demeure

43,97 €

Il est en outre relevé que dans l’historique du compte individuel de copropriétaire produit dans les pièces du syndicat des copropriétaires, dont le solde est débiteur au 06/10/2024 d’un montant de 32.968,55 euros, ne sont comptabilisés que les sommes de 309 euros et 43,97 euros.

Il convient d’examiner ces différents frais.

Sur la sommation de payer et d’hypothèque

En l’espèce, les frais exposés pour la sommation de payer adressée au notaire chargé par les héritiers de la défunte de régler sa succession ne sauraient être mis à la charge de la SARL [M]. Bien qu’il ne peut être reproché au syndic, qui n’avait pas connaissance de l’existence des héritiers, d’avoir adressé le décompte des charges restants dues au notaire chargé de la succession, ce dernier ne peut être sommé de payer ces sommes, n’étant pas tenu de les régler. Par conséquent, tant les frais correspondant à la sommation de payer que la facture d’hypothèque seront rejetés en ce qu’ils n’étaient pas nécessaires au recouvrement des frais.

Sur la facture avocat assignation

Ces frais correspondent aux frais irrépétibles et seront rejetés au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la facture huissier assignation

Ces frais correspondent aux dépens et seront rejetés au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les frais de mise en demeure

En l’espèce la mise en demeure facturée le 15 mai 2024 est postérieure à l’assignation délivrée le 23 novembre 2023 alors qu’il ressort de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais de mise en demeure postérieurs à la délivrance de l’assignation ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas justifié par la SELARL [M] qu’elle a sollicité l’autorisation de vendre le bien par ordonnance sur requête.

Sa demande de report durant douze mois du paiement des sommes dues sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SARL [M] a agi de mauvaise foi et il est au contraire justifié que le défaut de paiement résulte de désaccords survenus entre les héritiers à la suite du décès de [R] [K].

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL [M], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que soit compris dans les dépens le coût de la sommation de payer du 27 juillet 2022 sera rejetée en ce que, contrairement ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, Maître [V], notaire, n’a jamais été « représentant de la succession [X] [R] » et ainsi débiteur de charges de copropriété d’un montant au principal de 21.971,92 euros.

Il sera accordé à Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025;

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15011 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KYB

CONDAMNE la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2] à [Adresse 14] les sommes de :

—  958,24 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées du 1er janvier 2018 au 06 octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 4] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J] de sa demande tendant à reporter le paiement de la créance du syndicat des copropriétaires sur une période de douze (12) mois ;

CONDAMNE la SARL [M] & ASSOCIES représentée par Maître [F] [M], administrateur judiciaire, ès qualités de mandataire successoral à la succession de [R] [K], veuve [J] aux entiers dépens de l’instance en ce non compris le coût de la sommation de payer du 27 juillet 2022,

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente