TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11765

N° Portalis 352J-W-B7G-CYAGY

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Septembre 2022

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. PAN MARAIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Gina MARUANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ERELL CONSULTING

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Claire OLDAK, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0960

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2017, la S.N.C PAN MARAIS a consenti à la S.A.R.L ERELL CONSULTING un bail dérogatoire portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de vingt-quatre mois et moyennant un loyer annuel de 100.000 € HT et HC.

Les parties ont conclu trois avenants :

— Le 12 février 2020, elles sont convenues de proroger le bail de quarante-sept semaines à compter du 10 juillet 2019 pour se terminer le 31 mai 2020,

— Le 15 mars 2020, elles sont convenues de modifier la durée du bail pour la porter à trois ans, six mois et vingt-et-un jours à compter du 10 juillet 2017 pour se terminer le 31 janvier 2021, et de fixer le loyer dû entre le 15 mars 2020 et le 31 janvier 2021 à 30 % HT du chiffre d’affaires, toutes charges comprises, en remplacement du loyer antérieur,

— Le 29 juillet 2021, elles sont convenues de proroger le bail pour huit mois et dix jours, soit du 1er février au 10 octobre 2021 et de maintenir le loyer variable toutes charges comprises de 30 % HT du chiffre d’affaires.

Par lettre en date du 04 février 2022, la bailleresse a demandé à la locataire de quitter les lieux.

La locataire a contesté occuper les lieux sans droit ni titre, faisant valoir en application de l’article L.145-5 du code de commerce qu’elle bénéficiait d’un bail commercial depuis le 10 juillet 2020, soit la date du lendemain de l’expiration du délai légal maximum de trois ans d’un bail dérogatoire.

Par lettre du 28 avril 2022, la bailleresse a répondu que si un bail commercial s’était formé le 10 juillet 2020, le loyer devait, depuis cette date, être fixé à la valeur locative des locaux qu’elle évaluait à 600.000 €/an, HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, elle a fait délivrer à la locataire un congé en vue de reconstruire l’immeuble pour le 09 juillet 2023 et lui a offert une indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception et signifiée le 08 juillet 2022, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable demandant :

À titre principal,

— La fixation du loyer dû à compter du 10 juillet 2020 à 360.000 € HT/HC/an,

— La condamnation de la locataire à payer les intérêts au taux légal sur les rappels de loyer à compter du 10 juillet 2020 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

À titre subsidiaire,

— Qu’une expertise soit ordonnée pour estimer la valeur locative des locaux loués,

— Dans ce cas de fixer le loyer provisionnel à 360.000 € HT et HC par an jusqu’à sa fixation définitive,

En tout état de cause,

— De condamner la locataire à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire dont elle ferait l’avance.

Par acte du 28 septembre 2022, la S.N.C PAN MARAIS a assigné la S.A.R.L ERELL CONSULTING devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant ses demandes et sollicitant le rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 15 mai 2023, la locataire sollicite du juge des loyers :

À titre principal,

— De prendre acte de l’accord des parties sur le fait qu’un bail commercial s’est formé à compter du 10 juillet 2020,

— De fixer le loyer de ce bail à la somme de 192.000 € HT et HC annuel, à compter du 14 février 2022,

— D’écarter l’exécution provisoire,

À titre subsidiaire,

— Si la date du 14 février n’était pas retenue, de fixer le loyer du bail à la somme de 192.000 € HT et HC annuel, à compter du 11 octobre 2021,

— Si le juge des loyers l’estimait nécessaire, qu’une expertise soit ordonnée aux frais avancés de la bailleresse et de fixer le louer provisionnel au loyer en cours,

En tout état de cause,

— De condamner la bailleresse à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 05 décembre 2024, à laquelle le juge des loyers a évoqué, en présence des conseils des parties, la question de sa compétence pour statuer sur le litige.

Ceux-ci n’ont pas émis le souhait de pouvoir présenter des observations sur cette question soulevée d’office.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ; les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Selon ce texte, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée aux litiges concernant le montant du loyer révisé ou renouvelé.

Il ne peut donc statuer sur les autres contestations.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la date à laquelle le loyer du bail commercial qui s’est formé en application de l’article L.145-5 du code de commerce doit être fixé ; il apparaît ainsi, d’une part, que le litige ne porte pas sur le loyer d’un bail commercial révisé ou renouvelé et, d’autre part, que ledit litige n’est pas limité au montant de ce loyer.

Il y a lieu en conséquence de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire et de lui renvoyer l’affaire.

Dans l’attente de sa décision, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 83 du code de procédure civile,

AVANT DIRE DROIT sur toutes les demandes ;

SE DÉCLARE incompétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail ;

DÉCLARE le tribunal judiciaire de PARIS compétent pour ce faire ;

ORDONNE en conséquence le renvoi de l’affaire à ladite juridiction ;

ORDONNE la transmission de la procédure à celle-ci conformément à l’article 82 du code de procédure civile, en vue d’un renvoi à la dix-huitième chambre, section 2 ;

RÉSERVE les dépens ainsi que demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 06 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA