TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CATTEAU (L0103)

M^e RICHAUD (A202)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/02536

N° Portalis 352J-W-B7J-C7GRM

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 8] (RCS de [Localité 9] n°979 904 661)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Alexis CATTEAU de la SELARL 54VH, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0103

DÉFENDERESSE

S.N.C. BBR LAMARCK (RCS de [Localité 9] n°538 806 720)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A202

Décision du 03 Juillet 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 25/02536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GRM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Jean-Christophe DUTON, Vice-président, assistés de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Sabine FORESTIER, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2023, la S.A.R.L. LE SAGITTAIRE a vendu à la S.A.S. [Adresse 8] un fonds de commerce de « café-bar-restaurant et plats cuisinés à emporter » exploité au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Adresse 10] ([Adresse 3]) appartenant à la S.N.C. BBR LAMARCK.

Par acte sous seing privé du même jour, la S.N.C. BBR LAMARCK a consenti à la S.A.S. [Adresse 8] un bail commercial portant sur les locaux pour une durée de neuf années à compter du 10 novembre 2023, moyennant un loyer indexé de 35 000 € HT et HC par an, réduit après franchises accordées « au regard des travaux devant être réalisés par le preneur et de leur coût » à 2 667 € HT et HC pour la première année et à 32 000 € HT et HC pour les deuxième à sixième années (incluses).

La clause de destination dudit bail prévoit une activité principale de « Café, bar, restaurant. Plats cuisinés à emporter », et que sont également autorisées des activités complémentaires de « -Vente d’objets de décorations et ustensiles de cuisine, de biscuits, confitures, sucreries, de préparations faites de céréales, de livres de cuisine, de papeterie ; le tout lié à la restauration et au développement de la marque ATELIER LA MAISON ROSE ; -Organisation d’expositions et soirées littéraires. ».

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par constat de commissaire de justice du 13 novembre 2023.

La locataire a commencé les travaux dans les lieux loués et s’est plainte auprès de la bailleresse de deux difficultés :

— un risque d’effondrement du plancher sous la cuisine, partie commune de la copropriété, dont la structure est endommagée, ce qui a été constaté en retirant l’ancien carrelage,

— un diamètre insuffisant du conduit d’extraction des fumées de cuisine, le cuisiniste ayant constaté qu’il se poursuivait, de façon non visible, dans un faux plafond puis dans un conduit de cheminée en briques d’appartement d’un diamètre d’environ douze centimètres sans aucun tubage, empêchant son nettoyage conformément à la réglementation.

La bailleresse a répondu qu’elle n’était pas responsable du problème structurel du plancher lié à un défaut d’entretien du précédent locataire, que les travaux de reprise incombaient à la copropriété s’agissant d’une partie commune et qu’aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce et du bail la locataire devait faire son affaire personnelle de la mise aux normes du système d’extraction.

Deux propositions de résolution ont été soumises au vote lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 14 mars 2024 :

— une décision autorisant la locataire à mettre en œuvre un nouveau système d’extraction des fumées passant à l’extérieur de l’immeuble, par la cour,

— une décision de réalisation de travaux de reprise de la structure porteuse du plancher haut des caves sous la cuisine du restaurant.

Ces deux propositions ont été rejetées à la majorité des voix des copropriétaires.

La S.A.S. [Adresse 8] a assigné la S.N.C. BBR LAMARCK ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, lequel, par ordonnance du 25 juin 2024, a ordonné une expertise des désordres et malfaçons allégués dans l’assignation, confiée à monsieur [L] [T].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 14 octobre 2024, et par lettre recommandée envoyée le 13 novembre suivant, la locataire, évoquant une impossibilité d’exploiter le local loué depuis plus d’un an, et se prévalant d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant une exception d’inexécution, a sollicité son accord pour consigner les loyers et charges.

Par lettre datée du 18 novembre 2024, la bailleresse a refusé, contestant le bien-fondé de l’exception d’inexécution et indiqué qu’en cas d’impayé, elle envisagerait une procédure judiciaire afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par requête reçue au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 06 février 2025, la S.A.S. [Adresse 8] a sollicité l’autorisation d’assigner la S.N.C. BBR LAMARCK à comparaître à jour fixe.

Par ordonnance du 11 février 2025, le magistrat délégué par le président du tribunal l’a autorisée à assigner sa bailleresse à comparaître à l’audience du 15 mai 2025, faisant injonction aux parties de se rendre au préalable à une réunion d’information sur la médiation.

Les parties se sont rendues à une réunion d’information sur la médiation mais n’ont pas souhaité y recourir.

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 15 mai 2025 et a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2025, la S.A.S. [Adresse 8] sollicite du tribunal de :

« 1. A TITRE PRINCIPAL :

—  ORDONNER la suspension du paiement des loyers et des charges locatives de la société ATELIER LA MAISON ROSE jusqu’à la pleine et entière réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire et mis à la charge de la société BBR LAMARCK ;

2. A TITRE SUBSIDIAIRE :

—  ORDONNER la consignation de la totalité des loyers et des charges locatives à la Caisse des Dépôts et Consignation jusqu’à la pleine et entière réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire et mis à la charge de la société BBR LAMARCK ;

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE :

—  CONDAMNER la société BBR LAMARCK à verser à titre de provision à la société [Adresse 7] la somme 35 000 euros à valoir sur le préjudice d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour passé le délai de 8 jours de la signification de la décision à intervenir ;

—  CONDAMNER la société BBR LAMARCK à reverser à la société [Adresse 8] la somme de 44 121,74 euros relative aux loyers et charges locatives déjà versée et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour passé le délai de 8 jours de la signification de la décision à intervenir ;

—  CONDAMNER la société BBR LAMARCK à communiquer sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai de 8 jours de la décision à intervenir les factures d’entretien et de travaux portant sur le conduit, l’extraction et la toiture depuis l’année 2010.

—  CONDAMNER la société BBR LAMARCK à verser à la société [Adresse 8] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  CONDAMNER la société BBR LAMARCK aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2025, la S.N.C. BBR LAMARCK sollicite du tribunal de :

« CONSTATER l’absence de procédure de saisies attribution et/ou de mesures d’exécution forcée qu’aurait entrepris la Société BBR LAMARCK à l’encontre de son locataire,

JUGER que les travaux de reprise du plancher relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 11],

JUGER que la Société [Adresse 7] ne peut utilement soutenir une méconnaissance des dispositions précitées de l’article 63-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 9], compte tenu des dispositions par ailleurs prévues à l’article 62 du même règlement ; rappelant que le champ d’application de cet article 63-1 ne se limite qu’aux constructions neuves et aux constructions subissant des modifications importantes affectant le gros œuvre ou l’économie de l’immeuble ; ce qui n’est pas le cas de l’Immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], construit en 1890 et au sein duquel un restaurant est exploité depuis 1939 dans les locaux actuellement donnés à bail à la requérante.

JUGER en tout état de cause qu’aux termes du bail liant les parties, les hypothétiques travaux de mises aux normes du système d’extraction du restaurant relèveraient de la responsabilité de la Société ATELIER LA MAISON ROSE,

En conséquence,

JUGER que la Société [Adresse 7] ne remplit pas les conditions lui permettant d’invoquer l’exception d’inexécution,

DEBOUTER la Société ATELIER LA MAISON ROSE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En toutes hypothèses

CONDAMNER la Société [Adresse 8] au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNER la Société ATELIER LA MAISON ROSE aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025 et mise en délibéré au 03 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur les demandes tendant à ordonner la suspension des loyers et charges locatives, subsidiairement à ordonner leur consignation

La locataire fait valoir, au soutien de cette demande, que :

— le bailleur, qui doit délivrer un bien conforme à sa destination, ne peut s’exonérer contractuellement de son obligation alors qu’il doit garantie des vices de la structure de la chose louée,

— le transfert de la charge de travaux au preneur dans le bail suppose qu’il en ait connaissance,

— la bailleresse reconnaît implicitement que l’extraction n’est pas aux normes et ne prouve pas le contraire,

— lors de la réunion d’expertise du 09 avril 2025, la société QUALICONSULT, sapiteur devant déterminer la conformité réglementaire de la cuisine du restaurant, a déclaré qu’en l’état, l’extraction de la cuisine comportait un risque important d’incendie,

— l’assemblée générale des copropriétaires s’est opposée à la pose de l’extraction sur la cour.

Soulevant une exception d’inexécution des obligations de la bailleresse rendant les locaux loués impropres à leur destination, en ce qu’elle ne peut installer la cuisine du restaurant sur un sol qui menace de s’effondrer ni l’équiper d’un système d’extraction qui soit suffisamment puissant et non dangereux, elle se dit fondée à suspendre le paiement du loyer et des charges jusqu’à la pleine et entière réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire, sinon à les consigner.

La défenderesse s’oppose à ses demandes, qu’elle estime prématurées et hâtives, rappelant que l’expert judiciaire n’a pas encore établi son pré-rapport et qu’en toute hypothèse elle ne saurait être tenue responsable des travaux concernant le plancher constituant une partie commune de l’immeuble ni des travaux de mise aux normes de l’extraction.

Elle considère que la responsabilité du désordre affectant le plancher est soit celle du locataire précédent, dont un défaut d’entretien pourrait être à l’origine de la corrosion des IPN, responsabilité transmise à la nouvelle preneuse dès lors que leur relation contractuelle ne résulte pas d’un nouveau bail mais de la cession du bail par l’effet de la cession du fonds de commerce, soit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une partie commune.

Elle en déduit que ces travaux ne sont pas de sa responsabilité, observant en outre que ce n’est que par la volonté de la locataire de maintenir sa demande d’expertise à ce sujet qu’ils n’ont pas été réalisés, puisque l’assureur de la copropriété a accepté de les prendre en charge dès mai 2024, et que dans son compte-rendu du 09 avril 2025, l’expert judiciaire a indiqué qu’ « a priori, il n’y a pas de risque grave lié à la structure ».

S’agissant de l’extraction, elle note que la demanderesse devrait se retourner contre le cédant du fonds de commerce qui a déclaré qu’il était parfaitement aux normes, ou contre l’agence immobilière qui a publié l’annonce pour sa vente, annonce qui seule a indiqué un diamètre de 300mm, ce que la bailleresse n’a jamais elle-même déclaré ou garanti, et que les normes édictées par le règlement sanitaire de [Localité 9] ne s’appliquent pas, à l’exception des prescriptions relatives à l’entretien des installations de ventilation et sauf modifications importantes affectant le gros œuvre ou l’économie de l’immeuble, aux constructions existantes à la date de l’arrêté du 23 novembre 1979.

Elle estime que l’absence d’exploitation du local loué n’est la conséquence que d’un choix de gestion de la locataire qui préfère, à titre conservatoire, limiter ses investissements au regard de ses propres incertitudes.

Sur ce,

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’obligation de délivrance prévue par ce texte inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné, notamment d’un système d’extraction des fumées de cuisson nécessaire à l’activité de restauration convenue dans le bail.

L’article 1720 du même code prévoit que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Les parties peuvent convenir d’aménagements conventionnels de leurs obligations légales respectives, lesquels sont d’interprétation restrictive.

Selon l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1219 ajoute qu’ « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Enfin, selon l’article 1220 du même code « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

En l’espèce, pour juger du bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par la locataire, il convient de déterminer si l’impossibilité d’exploiter les lieux loués est imputable à un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou à un vice dont elle doit garantie.

Or le tribunal ne saurait statuer sur ce point alors que l’expertise judiciaire portant sur l’extraction de la cuisine et la solidité du plancher de la cuisine, ordonnée pour « examiner les désordres allégués », « en rechercher la ou les causes », « fournir tout élément de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues (…) », « dire si des travaux urgents sont nécessaires », « fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toutes natures (…) résultant des désordres (…) », est encore en cours.

En effet, en l’état, il ne dispose pas encore de tous les éléments nécessaires à l’appréciation de l’ensemble des moyens tendant à juger de la responsabilité du bailleur.

Néanmoins, la locataire est privée de la faculté d’exploiter les lieux loués compte tenu de la dangerosité de l’extraction de la cuisine (risque d’incendie selon l’expert de QUALICONSULT, sapiteur, évoqué en réunion d’expertise) et alors que, non seulement, si l’assureur de la copropriété a accepté de prendre en charge les travaux de reprise de la chape sous la cuisine, la nature de ces travaux n’est pas encore déterminée, mais qu’en outre il n’est pas opportun, ni de les réaliser, à défaut d’urgence constatée par l’expert judiciaire, tant que les opérations d’expertise portant sur les causes et responsabilités de ses défauts ne sont pas terminées, ni de poursuivre les travaux d’aménagement des locaux sans savoir s’il est pertinent de les mener à bien (notamment si un système d’extraction des fumées conforme aux normes peut effectivement être installé).

Il y a lieu, pour prémunir la locataire contre le risque d’une liquidation judiciaire ou d’une acquisition de la clause résolutoire du bail alors qu’elle ne peut supporter la charge de ses loyers puisqu’elle n’est pas en mesure d’exploiter les locaux, à titre purement conservatoire et provisoire, sans préjuger sur le fond, de l’autoriser à suspendre temporairement le paiement de ses loyers et charges à compter du 1er juillet 2025 (échéance due à cette date incluse).

À défaut, en l’état, de pouvoir constater une responsabilité de la bailleresse, il n’y a pas lieu de permettre une telle suspension jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, mais simplement jusqu’au dépôt de son rapport définitif.

Sur les demandes de provision et de restitution des loyers versés

En l’état, le tribunal ne peut constater que la bailleresse a engagé sa responsabilité envers sa locataire ou lui doit garantie, ni que l’exception d’inexécution invoquée est fondée.

Le paiement d’une provision constituant une avance sur une indemnisation certaine, ce qui n’est pas le cas de la demande d’indemnisation provisionnelle au titre d’une perte d’exploitation dont l’imputabilité au bailleur est contestée, il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

En revanche, il convient, avant dire droit, de surseoir à statuer sur la demande de restitution des loyers déjà versés, qui n’est pas sollicitée à titre provisionnel, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire dont les conclusions permettront au tribunal d’apprécier le bien-fondé des moyens relatifs à la responsabilité de la bailleresse.

Dan l’attente dudit rapport, l’affaire est renvoyée à la mise en état.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

La locataire, exposant que l’état des boisseaux et chapeaux en toiture montre que les conduits d’extraction du restaurant ont été récemment changés, que ces travaux ont été diligentés par la bailleresse après son acquisition de l’immeuble en 2010, avant de céder une partie des lots, sollicite la condamnation de la bailleresse à communiquer, sous astreinte, des factures d’entretien et de travaux portant sur le conduit, l’extraction et la toiture depuis l’année 2010.

Néanmoins, une expertise étant en cours concernant l’extraction, et l’expert judiciaire ayant réclamé les pièces nécessaires pour accomplir sa mission aux parties par note aux parties du 09 avril 2025 et relance du 15 mai 2025, tous les éléments nécessaires à l’appréciation des obligations des parties ou de leur responsabilité à ce titre doivent être communiqués audit expert, et les demandes afférentes à cette communication relèvent de la compétence du juge du contrôle des expertises.

En tout état de cause, il est rappelé qu’il peut être tiré toutes conséquences juridiques du défaut de communication des éléments réclamés sans succès par l’expert.

Le tribunal n’ordonnera donc pas la production de pièces sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Il convient, en l’état, de réserver les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles des parties.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

AUTORISE, à titre purement provisoire et conservatoire, la S.A.S. [Adresse 8] à suspendre le paiement des loyers et charges dus en vertu du bail consenti par la S.N.C. BBR LAMARCK le 10 novembre 2023, portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 11], ce à compter du 1er juillet 2025 (échéance due à cette date incluse) et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif de monsieur [L] [T], désigné par ordonnance de référé du 25 juin 2024 ;

REJETTE les demandes de la S.A.S. [Adresse 8] tendant à la condamnation de la S.N.C. BBR LAMARCK au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation ainsi qu’à communiquer des pièces sous astreinte ;

Avant dire droit sur la demande de restitution de loyers déjà payés,

SURSOIT à statuer sur cette demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif de monsieur [L] [T], désigné par ordonnance de référé du 25 juin 2024 ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 08 octobre 2025 dans l’attente du dépôt dudit rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens ainsi que les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA