TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dorothée ORLOWSKA ; Monsieur [X] [N] ; Madame [D] [B] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00822 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A3J

N° MINUTE :

7-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 21 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la SA Cabinet MICHAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [B] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

Délibéré le 21 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00822 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A3J

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] sont propriétaires du lot n°4 au sein de l’immeuble du [Adresse 6].

Par acte de Commissaire de justice en date du 4 et 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, le CABINET MICHAU a fait assigner Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner « in solidum ou à défaut l’un de l’autre » à lui payer les sommes de:

—  1837,36 euros au titre des charges de copropriété dues du 01/01/2023 au 01/10/2024 inclus, outre les frais nécessaires s’élevant à 426,80 euros dont 189 ,60 euros de frais de remise du dossier Avocat, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6/11/2023 et pour e surplus à compter de l’assignation ou à défaut du jugement à intervenir ;

—  4000 euros de dommages et intérêts ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens ;

Dire qu’en cas d’exécution forcée par voie de commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation indiquant pour information que la dette est à la hausse (2115,04 euros) .

Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude, n’ont pas comparu à l’audience ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le décompte,

— les mises en demeure,

— les appels de fond du 1er Trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,

— le relevé de décompte individuel 2022 et 2023,

— les PV d’AG 2021, 2023 et 2024 ;

— le contrat de syndic,

— l’ordonnance du 03/10/22 et signification.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1837,36 euros (hors frais nécessaires) au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte du 01/01/2023 au 01/10/2024 inclus.

Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] seront condamnés au paiement de cette somme qui ne peut contradictoirement être réévaluée à la hausse lors de l’audience en l’absence des défendeurs.

La solidarité ne se présumant pas, elle doit être motivée. En absence d’explication et de motivation sur sa demande de condamnations in solidum par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], ce dernier se verra débouté de ce chef et il sera dit n’y avoir lieu à condamnations solidaires ou in solidum de Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] au titre du présent jugement.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 237,20 euros de frais retenu.

Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 2074,56 au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte du 01/01/2023 au 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure et précédente condamnation, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et de condamner Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à condamner sur une hypothétique exécution forcée à d’hypothétiques frais, l’exécution des jugements relevant, le cas échéant du juge de l’exécution.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande visant à dire qu’en cas d’exécution forcée par voie de commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le CABINET MICHAU à l’encontre de Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de condamnations in solidum ;

DIT en conséquence n’y avoir lieu à condamnations solidaires ou in solidum de Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] au titre du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 2074,56 au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte du 01/01/2023 au 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] et Madame [D] [B] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande visant à dire qu’en cas d’exécution forcée par voie de commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT