TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT ; Monsieur [X] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03753 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M], chez Monsieur [I] [O] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03753 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPL

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 juin 2018, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [K] [R] un appartement de type T2 situé [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier 1, rez-de-chaussée, porte 110 ainsi qu’une cave située dans le même immeuble.

M. [X] [M] a informé [Localité 5] HABITAT-OPH, par courrier du 28 août 2023, du décès de M. [K] [R] survenu le 11 août 2023 et a sollicité un relogement auprès du bailleur qui l’a renvoyé vers la Mairie de [Localité 5].

[Localité 5] HABITAT-OPH, qui a ensuite mis en demeure M. [X] [M], par courrier du 20 mars 2024, de quitter les lieux et de régler la dette d’indemnité d’occupation a fait constater les conditions d’occupation du logement par un commissaire de justice les 29 novembre 2024 et 7 février 2025.

C’est dans ces conditions qu’il a fait assigner M. [X] [M], par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de :

Voir prononcer l’expulsion de M. [X] [M], occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], escalier 1, rez-de-chaussée, porte 110, avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte journalière de 50 euros à compter du prononcé de la décision ou de sa signification, Voir statuer sur le sort des meubles, Voir supprimer le délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution s’agissant de l’expulsion, Voir condamner M. [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, Voir condamner M. [X] [M] à lui verser la somme de 8 608,92 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts, Voir condamner M. [X] [M] au versement d’une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat,Voir ordonner l’exécutions provisoire.

Au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 5] HABITAT-OPH indique que le bail consenti à M. [K] [R] est résilié de plein droit depuis son décès et que par conséquent, M. [X] [M] se maintient dans les lieux sans droit ni titre et doit en être expulsé.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette à 9 378,25 euros arrêtée au 19 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus. Il a précisé que si M. [X] [M] avait quitté le logement, il ne lui en avait toujours pas restitué les clés.

M. [X] [M], comparaissant seul, a fait savoir qu’il avait quitté le logement au mois de décembre 2024 car il y avait un problème de chaudière dans l’appartement. Il a précisé qu’il en avait averti la gardienne et a ainsi demandé que le montant de la dette soit revu à la baisse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il est constant que la restitution d’un logement est caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire (voir notamment, Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857).

En l’espèce, M. [K] [R], locataire en titre du logement litigieux, est décédé le 11 août 2023.

Il n’est pas contesté que M. [X] [M], qui n’a pas sollicité le transfert du bail auprès de [Localité 5] HABITAT-OPH mais seulement l’attribution d’un logement social, s’est maintenu dans l’appartement à la suite de cet événement jusqu’au mois de décembre 2024, selon ses déclarations.

Faute pour M. [X] [M] de répondre aux critères établis par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et dont il n’entend d’ailleurs pas se prévaloir, il est établi qu’il a occupé les lieux sans droit ni titre pendant cette période.

S’agissant de la période postérieure, M. [X] [M] soutient qu’il est parti aux mois de décembre 2024 et produit, pour en justifier, une attestation de témoin ainsi que des factures de gaz, expliquant avoir été contraint de quitter les lieux en raison d’un problème de chaudière.

Cependant, il ne justifie pas avoir remis les clés à [Localité 5] HABITAT-OPH.

L’absence de libération des lieux est, par ailleurs, matérialisée par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17 février 2025, soit postérieurement au départ de M. [X] [M], qui établit que le logement n’est pas libre des effets personnels de ce dernier et notamment de certains de ses papiers administratifs. Il ressort également du procès-verbal de signification de l’assignation en date du 4 mars 2025 que son nom est toujours inscrit sur la boite aux lettres et que son domicile est confirmé par un membre du personnel de l’immeuble. A cet égard, il sera relevé qu’il comparaît le jour de l’audience démontrant qu’il a bien été touché par cet acte.

Il est donc établi que les lieux ont été occupés par M. [X] [M] depuis le décès du locataire en titre et qu’il ne les a toujours pas juridiquement restitués.

Par conséquent, son expulsion sera ordonnée selon les modalités fixées par la présente décision.

Compte-tenu de la mauvaise foi de M. [X] [M], qui admet avoir déménagé uniquement parce qu’il y avait un problème de chauffage dans l’appartement et continue ainsi d’occuper un logement social sans y demeurer effectivement, la suppression du délai légal de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera ordonnée.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte sollicitée par [Localité 5] HABITAT-OPH, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [X] [M] à restituer les lieux, et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Sur l’indemnité d’occupation et la condamnation à la dette

En cas de non-exécution de l’obligation de restituer, l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice réel qu’il subit, c’est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

En l’espèce, M. [X] [M] n’a pas restitué le logement qu’il occupe sans droit ni titre depuis le décès du locataire en titre. Il sera donc condamné à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail, à compter du 11 août 2023 jusqu’à la restitution effective du logement, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

[Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 19 septembre 2025 laissant apparaître une dette, qui s’est formée à compter du mois de novembre 2023, d’un montant de 9 378,25 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse.

M. [X] [M], qui ne démontre pas avoir libéré les lieux au mois de décembre 2024, sera donc condamné à régler la somme de 9 378,25 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 11 août 2025 jusqu’au 19 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 8 608,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 7 février 2025 uniquement, à l’exclusion de celui du 29 novembre 2024.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail consenti par [Localité 5] HABITAT-OPH à M. [K] [R] le 11 juin 2018, portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], escalier 1, rez-de-chaussée, porte 010, est résilié de plein droit depuis le 11 août 2023,

ORDONNE, en conséquence, à M. [X] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef et de restituer les clés dans un délai de 8 jours suivant la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [M] de s’être exécuté dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONSTATE la mauvaise foi de M. [X] [M],

DIT, en conséquence, que le délai légal de deux mois entre la délivrance du commandement de quitter les lieux et la poursuite des opérations d’expulsion prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas vocation à s’appliquer,

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [M] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [M] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 9 378,25 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 11 août 2025 jusqu’au 19 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 8 608,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [X] [M] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens, dans les termes prévus par la motivation du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection