TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DE MEAUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MARTINEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06132 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FJV

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [N] [F],

demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître DE MEAUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L158

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître MARTINEZ, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06132 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FJV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2006, M. [J] [N] [F] a donné à bail à M. [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2006.

Un nouveau bail non daté a été signé par le bailleur et le locataire, à effet du 1er avril 2009 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, M. [J] [N] [F] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, M. [J] [N] [F] a fait assigner M. [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— valider le congé délivré le 17 août 2023 à effet du 1er avril 2024,

— juger que M. [B] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024,

— ordonner son expulsion sans délai, au besoin avec l’intervention de la force publique, de la force armée et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— assortir la décision d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement jusqu’à la date de libération effective et totale des lieux,

— condamner M. [B] [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [B] [Z] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre la production du bail en original.

A l’audience du 14 février 2025, M. [J] [N] [F], représenté par son conseil, dépose des conclusions reprises oralement au terme desquelles il sollicite de:

— valider le congé délivré le 17 août 2023 à effet du 1er avril 2024 et subsidiairement à effet du 1er janvier 2026,

— juger que M. [B] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 et subsidiairement à partir du 1er janvier 2026,

— ordonner son expulsion sans délai, au besoin avec l’intervention de la force publique, de la force armée et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— assortir la décision d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement jusqu’à la date de libération effective et totale des lieux,

— condamner M. [B] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— débouter M. [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [B] [Z] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 10, 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil, L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, il estime que le congé pour vendre délivré le 17 août 2023 est valable. Il demande à défaut et au regard des arrêtés d’insalubrité évoqués par le défendeur de considérer que la date de fin de bail est au 1er janvier 2026. Il conteste l’existence d’un troisième bail en date du 26 mars 2012 et assure qu’il s’agit d’un faux réalisé par le défendeur. S’agissant des demandes reconventionnelles, il explique avoir transmis l’ensemble des quittances à M. [B] [Z] et ne pas avoir de retour du syndicat des copropriétaires de ses demandes concernant les charges, ne pouvant ainsi communiquer d’éléments supplémentaires au défendeur en l’état.

M. [B] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience au terme desquelles il sollicite de :

— invalider le congé et à tout le moins en reporter les effets au 31 mars 2025,

— à titre subsidiaire ne pas faire droit aux demandes adverses relatives à la suppression du délai de deux mois et au prononcé d’une astreinte,

— constater sa bonne foi et les justificatifs de ses recherches de logement,

— lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,

— condamner M. [J] [N] [F] à lui verser la somme de 2016 euros faute de justificatifs des charges locatives en infraction avec l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner M. [J] [N] [F] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pour la délivrance des quittances de loyer et à tout le moins les reçus justifiant des paiements effectués par lui.

Au soutien de ses prétentions, il conteste avoir établi un faux bail en date du 26 mars 2012, d’une durée d’un an renouvelable ensuite par tacite reconduction pour une durée de trois ans. Il indique en outre que deux arrêtés ont suspendu le bail.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…) Toutefois, la possibilité pour le bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeuble bâtis. Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou à leur abandon.

Conformément aux termes du bail prenant effet au 1er avril 2009, ce dernier a pris fin le 31 mars 2012.

Le défendeur produit un bail daté du 26 mars 2012 d’une durée d’un an, contesté par le demandeur. Il n’en a pas transmis l’original malgré le renvoi ordonné pour cela. A l’examen de la pièce qu’il communique, il est constaté qu’hormis les dates du bail et sa durée, le document correspond en tout point à l’exemplaire du deuxième bail du bailleur à effet du 1er avril 2009, à savoir exactement les mêmes écritures, ratures, signatures. Il apparaît que les dates du bail et sa durée ont été modifiées ou transcrites après effacement de mentions préexistantes. De plus, M. [B] [Z] communique un courrier en date du 28 mars 2012 au nom de son bailleur et lui transmettant ce bail (pièce n°40). Il y est fait mention de la nécessité de signer le nouveau bail. Or, il est constaté que les signatures apposées sur ce bail sont strictement identiques dans leur moindre détail et position à celles figurant sur le bail datant de 2009. Par ailleurs, la date de fin de bail est différente dans le courrier précité (4 avril 2013) et sur le bail (1er avril 2013). Enfin, il ressort de la décision du Pôle civil de proximité de [Localité 4] en date du 27 juillet 2023 concernant le logement litigieux que ce troisième bail n’a pas été évoqué dans cette précédente instance par les parties, identiques à celles de la présente instance. Il est uniquement fait mention de deux baux, l’un de 2006 et l’autre de 2009. Il ressort également de ce jugement que M. [B] [Z] évoquait alors une échéance de bail au 1er avril 2021 et une autre au 1er avril 2024, ce qui correspond aux échéances du bail de 2009 renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans et non à un prétendu bail du 26 mars 2012 d’une durée d’un an avant renouvellement tous les trois ans.

L’ensemble de ces éléments conduit à estimer que le bail en date du 26 mars 2012 versé aux débats par le défendeur a une origine sujette à caution. Il doit ainsi être considéré que le dernier bail conclu par les parties date de 2009 et a pris effet au 1er avril 2009, pour une durée de trois ans tacitement reconductible. Il a ainsi été tacitement reconduit les 1er avril 2012, 1er avril 2015, 1er avril 2018, et le 1er avril 2021, pour venir à échéance le 31 mars 2024 à minuit.

Toutefois, le défendeur évoque deux arrêtés ayant suspendus le bail. Il ressort de ses pièces que trois arrêtés et non deux ont été pris.

Le premier est un arrêté préfectoral en date du 14 mai 2012 (pièce n°5 du défendeur) déclarant le logement litigieux insalubre à titre remédiable et prescrivant les mesures appropriées pour y mettre fin. Cet arrêté rappelle que le contrat de bail à usage d’habitation est suspendu et que l’arrêté peut être levé si le logement n’est plus insalubre après constat d’un inspecteur de salubrité du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4].

Le second est un arrêté préfectoral en date du 31 mai 2012 déclarant l’état d’insalubrité à titre remédiable des parties communes des bâtiments correspondant au [Adresse 2] à [Localité 6], arrêté levé le 23 février 2023 (pièce n°30 du défendeur).

Le troisième est un arrêté de péril ordinaire du bâtiment situé [Adresse 2] en date du 11 décembre 2013, levé le 21 novembre 2022 (pièce n°29 du défendeur).

Aucune main-levée du premier arrêté, qui concerne l’appartement donné à bail à M. [B] [Z], n’est versé aux débats. Si une main-levée en date du 23 février 2023 est évoquée pour cet arrêté, elle concerne en l’état des pièces communiquées uniquement les parties communes de l’immeuble et non le logement litigieux. Cela est d’ailleurs conforté par le courrier de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] en date du 13 mars 2023 (pièce n°19 du défendeur) qui rappelle que le logement est toujours frappé d’un arrêté d’insalubrité remédiable du 14 mai 2012.

Outre le fait que le demandeur n’a initialement pas fait état de ces différents arrêtés ayant pourtant suspendus le bail, il ne justifie à ce jour pas de la main levée de l’arrêté du 14 mai 2012. En conséquence, la date d’échéance du bail ne pouvait pas être opposable et un congé ne pouvait pas être valablement délivré.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de constater la nullité du congé délivré par M. [J] [N] [F], qui sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance des quittances de loyer sous astreinte

Au terme de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Il ressort des pièces n°6 et 12 du demandeur que les quittances de mai 2023 à février 2024 ont été communiquées au défendeur quand il les a sollicités. Il n’apparaît ainsi pas nécessaire de condamner M. [J] [N] [F] à délivrer des quittances de loyer sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle au titre des charges

Il ressort du premier alinéa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges et par le budget prévisionnel, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété. Les provisions non justifiées peuvent donner lieu à répétition conformément à l’article 1235 du code civil.

En l’espèce, M. [J] [N] [F] se contente de communiquer cinq courriers envoyés par son conseil en lettres simples au cabinet Advisoring Immobilier sollicitant les pièces justificatives des charges de copropriété. Il indique que dès qu’il en aurait communication il pourra les transmettre à son locataire.

Il en ressort que les provisions pour charges ne sont justifiées par aucune pièce et qu’il convient de faire droit à la demande de M. [B] [Z], le montant de la provision pour charges retenue étant toutefois celles du contrat de 2009 soit 92 euros mensuels et non 112 euros correspondant à la provision pour charges du prétendu bail du 26 mars 2012 dont la validité n’a pas été retenue, M. [B] [Z] n’apportant pas la preuve d’avoir payé des provisions pour charges à hauteur de 112 euros.

M. [J] [N] [F] sera ainsi condamné à payer à M. [B] [Z] la somme de 1656 euros correspondant aux provisions pour charges de mai 2023 à octobre 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [N] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Si M. [B] [Z] sollicite dans ses écritures la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le dispositif de ses conclusions ne reprend pas cette demande, qui n’a par ailleurs pas été formulée à l’audience, de telle sorte qu’il ne sera pas statué dessus.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 13 septembre 2023 à M. [B] [Z] par M. [J] [N] [F] concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 5],

DEBOUTE M. [J] [N] [F] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [J] [N] [F] à payer à M. [B] [Z] la somme de 1656 euros au titre de la répétition de l’indu des provisions pour charges de mai 2023 à octobre 2024,

DEBOUTE M. [B] [Z] de sa demande de délivrance des quittances de loyer sous astreinte,

CONDAMNE M. [J] [N] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge