TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Ariane LAMI SOURZAC

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14772

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NAI

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la Société VIANOVA GESTION, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0380

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14772 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NAI

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [M] est propriétaire du lot de copropriété n° 6 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par exploit d’huissier signifié le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] Paris a fait assigner M. [F] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de 22.266,84 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024, assortie des intérêts de droit à compter de :

* la mise en demeure du 7 septembre 2023 sur la somme de 15.080,92 €,

* la mise en demeure du 20 septembre 2022 sur la somme de 1.967 €,

* la signification de la présente assignation pour le surplus,

— condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de 391,38 €, au titre des frais de recouvrement,

— condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner M. [F] [M] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [F] [M] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du jour même, conformément aux dispositions de l’article 778 du code de procédure civile et avec l’accord du conseil du conseil du syndicat des copropriétaires.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 4) que M. [F] [M] est propriétaire du lot de copropriété n° 6 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 2021 (pièce n° 16) ayant approuvé les comptes de charges pour l’exercice 2019 et l’exercice 2020, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022, et l’attestation de non-recours afférente (pièce n° 17),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023 (pièce n° 18), ayant refusé à l’unanimité l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2021, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, ainsi que l’attestation de non-recours afférente (pièce n° 19),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 (pièce n° 23), ayant approuvé divers travaux (réfection du plancher haut au 4ème étage, sondages sur la façade sur cour au 1er étage, installation d’un système de vidéo-surveillance dans les partie communes), ainsi que l’attestation de non-recours correspondante (pièce n° 24),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 (pièce n° 20), ayant refusé l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023, et l’attestation de non-recours afférente (pièce n° 20),

— l’appel de charges 2019 ensuite de l’assemblée du 15 octobre 2021 (pièce n° 7), les appels de charges 2020 (pièce n° 8), un extrait du grand livre 2021 et les appels 2021 (pièce n° 9), un extrait du grand livre 2022 et trois appels de charges 2022 (pièce n° 10), un extrait du grand livre 2023, le 4ème appel de charges 2023 et un appel exceptionnel (pièce n° 11), les appels de charges et travaux 2024 (pièce n° 12-1),

— un extrait du compte individuel de M. [M] arrêté au 7 juillet 2022 (pièce n° 5), mentionnant un solde de 18.635,67 € à ladite date,

— un extrait du compte individuel de M. [M] arrêté au 5 novembre 2024 (pièce n° 6), mentionnant un solde de 31.155,52 € à ladite date.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires expose que selon le compte arrêté au 5 novembre 2024 (pièce n° 6 précitée), « M. [M] a laissé impayé des charges de copropriété et frais pour un montant total de 31.895,12 €, soit 22.632, 84 € depuis le 1er décembre 2019 », en précisant qu’il « n’a pas réglé la moindre somme depuis le 1er décembre 2019 ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit néanmoins pas de décompte détaillant la somme réclamée de 22.266,84 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024.

Le tribunal relève que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance, s’agissant des appels de charges des exercices 2021 à 2023 inclus, l’assemblée générale ayant refusé d’approuver les comptes desdits exercices,

— le syndicat des copropriétaires justifie du bien fondé de la créance sollicitée au titre des charges et travaux, s’agissant des exercices 2019 et 2020 pour une somme totale de 8.222,60 € et, s’agissant de l’exercice 2024 pour une somme de 5.988,92 €,

— s’il ressort de l’extrait du compte individuel de M. [M] arrêté au 7 juillet 2022 (pièce n° 5) que M. [M] devait, au 31 décembre 2018, un solde de 5.606,71 €, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce (procès-verbaux d’assemblée générale en particulier) du bien fondé de cette créance, étant précisé que « la reprise de solde 27/06/23 » de « 22.677,12 € » mentionnée sur l’extrait du compte individuel de M. [M] arrêté au 5 novembre 2024 (pièce n° 6) n’est justifié par aucun document, la seule production d’extrait du grand livre étant à cet égard insuffisante puisqu’il s’agit d’un document comptable émis par le demandeur.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de :

—  8.222,60 € au titre des charges et travaux relatifs aux exercices 2019 et 2020, dues selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2023 (lendemain de la présentation de la mise en demeure du datée du 7 septembre 2023),

—  5.988,92 € au titre des charges et travaux relatifs à l’exercice 2024, dues selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 391,38 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il ne produit aucun détail des frais inclus dans cette demande et ne justifie en tout état de cause que de l’envoi de deux lettres recommandées ; lettre recommandée en date du 7 septembre 2023, présentée le 13 septembre 2023 (pièce n° 13) et lettre recommandée du 16 mai 2024, présentée le 22 mai 2024 (pièce n° 14), facturées dans l’extrait du compte individuel de M. [M] arrêté au 5 novembre 2024 (pièce n° 6) pour des montants respectifs de 42 € et 42 €, alors que le contrat de syndic produit prévoit une facturation des frais de mise en demeure par lettre recommandée ainsi que des frais de relance à hauteur de 35 €.

En conséquence, M. [F] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 70 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [F] [M] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [F] [M] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès janvier 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. A cet égard, lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 les copropriétaires ont « après avoir pris connaissance que les problèmes d’impayés rencontrés actuellement par M. [M] et par (…), refusé de « mettre en place une avance de solidarité à hauteur de 20.000 € » (pièce n° 20, résolution n° 13).

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [F] [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [F] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [F] [M] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] les sommes de :

—  8.222,60 € au titre des charges et travaux relatifs aux exercices 2019 et 2020, dues selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 septembre 2023,

—  5.988,92 € au titre des charges et travaux relatifs à l’exercice 2024, dues selon décompte arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2024,

—  70,00 € au titre des frais de recouvrement de sa créance,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] du surplus de sa demande formée au titre des charges de copropriété, des frais de recouvrement, des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [F] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente