Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 13 novembre 2025, n° 23/03499

TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi des défenderesses
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que les défenderesses ont agi de mauvaise foi ni que le défaut de paiement a causé un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défenderesses à payer une indemnité au titre des frais exposés, étant donné qu'elles étaient responsables de l'introduction de la procédure.
Accepté
Responsabilité des défenderesses dans l'introduction de la procédure
La cour a décidé que les défenderesses, en raison de leur défaut de paiement, devaient supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 13 nov. 2025, n° 23/03499
Numéro(s) :	23/03499
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin JAMICorinne GASQUEZ
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI, M^e GASQUEZ

■

Charges de copropriété

N° RG 23/03499 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKG5

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, D.A.A.S IMMO, Société par actions simplifiée, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSES

Madame [B] [M] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [H] [M], assistée par sa curatrice, Madame [V] [C], domiciliée [Adresse 8], désignée par lettre de nomination du 4 septembre 2023 (Placement sous le régime de la curatelle simple en vertu d’un jugement prononcé le 3 novembre 2021),

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentées par Maître Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1906

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKG5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] sont propriétaires des lots de copropriété n°8 et 29 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 14].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] de payer la somme de 5.560,57 euros au titre des charges de copropriété, puis le 23 août 2022 pour la somme de 10.127,93 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 16ème a fait assigner Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 avril 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [B] [M] [S] et Madame [H], [P], [X] [M] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. CONDAMNER solidairement Madame [B] [M] [S] et Madame [H], [P], [X] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024 et au visa des articles 1231-6 et 2402 du code civil, Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] demandent au tribunal de :

Déclarer les demandes de Madame [B] [M] et Madame [H] [M] recevables et bien fondées ; Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [B] [M] et de Madame [H] [M] ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Corinne GASQUEZ dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/03499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKG5

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] de leurs obligations, étant précisé que les défenderesses ont apuré leur dette au titre de charges courantes depuis la vente de leur bien.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que les difficultés de gestion alléguées par le syndicat des copropriétaires ne constituent pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de n’est en effet établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] ont agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande indemnitaire, il résulte des pièces produites que la procédure n’a été engagée qu’en raison du défaut de paiement des charges de copropriété réclamées, de la part de Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M]. Le règlement n’étant intervenu qu’en cours d’instance, il est équitable de mettre les dépens à la charge des défenderesses, dont le défaut de paiement est à l’origine de l’introduction de la présente procédure, tout en rappelant qu’elles sont tenues solidairement au regard du règlement de copropriété.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenues aux dépens, Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] sont en outre solidairement condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [M] épouse [S] et Madame [H] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente