TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00705 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YI2O

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. HURRY UP

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie POTIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. NEPAL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 06 mars 2018, la société Matal, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Rent + ( acte de vente du 21 décembre 2018) puis la SCI Népal (acte authentique de vente du 18 juillet 2022), a consenti à la SAS Hurry Up un bail commercial à effet du 1er avril 2018 et pour une durée de neuf ans, portant sur des locaux situés à Fretin (59), [Adresse 1].

La SCI Népal a fait délivrer un commandement de payer le 19 avril 2023 (impayés de loyers et charges) et le 13 septembre 2023 ( sommation de respecter les clauses et conditions du bail).

Autorisée par ordonnance sur requête, la SAS Hurry Up a fait assigner la SCI Népal par acte du 22 septembre 2023 devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à une audience à heure indiquée.

Par ordonnance du 28 novembre 2023, l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/ 01277 a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Par lettre du 17 avril 2024, la SCI Népal a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle, se référant à ses écritures du 10 octobre 2023.

L’affaire a été rétablie sous le n° RG 24-0705 et appelée à l’audience du 03 septembre 2024, date à laquelle elle a été renvoyée successivement à la demande des parties, pour être plaidée le 19 novembre 2024.

A cette date, la SAS Hurry Up, représentée, forme les prétentions suivantes dans ses dernières écritures n°4 :

Vu les articles 834, 835, 484, 485 et 378 du code de procédure civile,

Vu I 'urgence et compte tenu des observations qui précédent,

— Surseoir à statuer dans l’attente du jugement au fond dans le cadre de la procédure en cours,

— Juger qu’aucune proposition concrète de relogement n’a été faite à la SAS HURRY UP faute

pour NÉPAL d’avoir engagé Ies travaux,

— Juger le commandement visant la clause résolutoire, délivré à la société HURRY UP, nul, et

juger Ia clause résolutoire visée au contrat de bail inopposable à la société HURRY UP en raison de son imprécision,

— Juger que Ia SAS HURRY UP n’a fait qu’user de ses prérogatives de locataire et que la SCI

NÉPAL ne démontre aucune violation des dispositions du bail, le commandement délivré étant par ailleurs trop imprécis quant aux obligations visées.

— Débouter la SCI NÉPAL de toutes ses demandes, y compris celle concernant l’indemnité procédurale,

— Condamner la SCI NÉPAL au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions

de l’article 700 du code de procédure civile, la société HURRY UP n’ayant d’autre choix devant la procédure abusive mise en place par son bailleur, que de s’adresser à justice.

La SCI Népal, représentée, développe oralement ses dernières conclusions , sollicitant du juge des référés de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Déclarer la demande de la S.C.I. NÉPAL recevable et bien fondée, et en conséquence :

— Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision :

A titre principal,

Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail en date du 06/03/2018 liant les parties,

— Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société HURRY UP ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer indexé et charges, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux) outre les charges jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés.

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

A titre subsidiaire,

ET, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de satisfaire aux causes du commandement en date du 13 septembre 2023 dans le mois qui suit l’ordonnance à intervenir, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une indemnité d’occupation (équivalente au montant des loyers actuels et des charges à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux) outre les charges de la date de résiliation de bail jusqu’à complète libération des locaux,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

En tout état de cause,

— Ordonner à la société HURRY UP et à son gérant Monsieur [L] [I] sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à ce qu’il soit mis un terme à l’infraction ou à l’occupation illégale, de:

1. Libérer les différents espaces communs occupés irrégulièrement par la société HURRY UP soit :

— au rez-de-chaussée le couloir commun attenant à son local et le bureau au fond du couloir commun,

— le premier étage,

— les 5 places de stationnement et retirer les panneaux d’interdiction de stationner installés ;

2. Retirer les équipements liés au réseau de fibre enfouis dans les espaces communs et remettre en état en assurant la sécurité des équipements ;

3. Débarrasser les espaces communs de tout encombrement ;

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une somme de 1.183,14 euros, au titre du solde de loyer du 4ème trimestre 2024.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL d’une somme de 3 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte :

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement à la S.C.I. NÉPAL, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP au paiement des intérêts judiciaires,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

— Condamner à titre provisionnel la société HURRY UP aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement et de procès-verbal de constat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer le 19 avril 2023 (pièce Népal n°1), pour défaut de paiement des loyers et charges, un commandement de payer le 13 septembre 2023 (pièce Népal n°2) pour divers manquements aux obligations résultant du bail, puis un congé pour reprise (démolir et reconstruire), le 29 septembre 2023 à effet du 31 mars 2024 (pièce Népal n°13).

La locataire a par acte du 22 septembre 2023 (produit par aucune des parties) saisi le juge des référés, d’une demande de suspension de la clause résolutoire.

Elle a par acte du 11 octobre 2023, fait assigner la SCI Népal, devant le juge du fond, en opposition au seul commandement de payer du 13 septembre 2023 contestant les manquements qui lui sont reprochés.

La présente procédure ne concerne aucunement le congé pour reprise, les arguments développés par les parties sur ce point sont sans objet, et notamment, l’absence de proposition concrète de relogement, l’absence d’engagement des travaux, le droit à indemnité d’éviction…

Sur la nullité du commandement de payer du 13 septembre 2023

La SAS Hurry Up poursuit la nullité du commandement de payer, aux motifs que cet acte ne fait mention d’aucune voie de recours ; que la clause résolutoire contractuelle est irrégulière, car trop vague et imprécise et qu’enfin, aucune violation du bail n’est caractérisée.

La SCI Népal soutient pour sa part que les différents procès-verbaux versés au débat attestent des différentes infractions au bail ; Qu’il n’appartient pas au juge des référés de déclarer nul un commandement de payer ou de déclarer inopposable, une clause résolutoire.

Les demandes tendant à constater la nullité du commandement de payer, ou de déclarer inopposable une clause contractuelle, excèdent incontestablement les pouvoirs du juge des référés, de sorte que celui-ci ne peut en connaître. Néanmoins, s’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il lui incombe lorsque de telles demandes sont formulées, de s’assurer du sérieux de l’argumentation et de l’apparente validité ou non de l’acte.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

(…)”.

Le commandement de payer doit être délivré par exploit d’huissier, il doit reproduire la clause résolutoire et être signifié au locataire. Le délai d’un mois pour régulariser doit être mentionné, mais il n’est pas nécessaire que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce soient intégralement reproduites. Les infractions reprochées doivent être précisément désignées. Toutes les conditions précitées sont remplies en ce qui concerne l’acte litigieux. Aucun texte ne prévoit que soient mentionnées les voies de recours. Le moyen invoqué par le preneur est inopérant.

La clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties (pièce Népal n°8 et pièce Hurry Up n°1) vise le défaut de paiement du loyer ou “l’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat”, est parfaitement habituelle et suffisamment précise. Elle n’a pas lieu d’être déclarée inopposable au locataire.

Le moyen est également inopérant.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

La SCI Népal justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le commandement de payer du 13 septembre 2023 invoque l’absence de souscription d’une police d’assurance et du paiement des primes, l’occupation sans droit de certains locaux, des installations non autorisées dont il est sollicité le retrait (réseau de fibre enfouis dans les espaces communs), libération de stationnement et retrait des panneaux d’interdiction de stationner, débarras des espaces communs, réparation des toilettes privatives et de l’étanchéité des fenêtres des bureaux.

Le bail prohibe le stockage de produits corrosifs, inflammables, dangereux et insalubres (article 3.1) ; le locataire est tenu de souscrire une assurance garantissant les lieux loués ( article 19.1). Le preneur doit obtenir une autorisation du bailleur, pour exécuter des travaux de transformation et pour réaliser des travaux affectant la structure du bâti de l’ensemble des constructions (article 14.1). Le locataire doit supporter toutes réparations et travaux d’entretien et de réfection de toute nature (article 12.2.6).

Le procès-verbal du 2 mai 2023 (pièce Népal n°4), atteste que sont entreposés dans des locaux, hors périmètre du bail, des cartons portant le nom de la locataire. Le procès-verbal du 24 janvier 2023 établit que la défenderesse s’est réservé l’usage de cinq places de stationnement, y ajoutant un panneau d’interdiction de stationnement (pièce Népal n° 5). Le constat du 21 mars 2023 note la présence dans les espaces engazonnés à proximité des lieux loués, de câbles enterrés, destinés à alimenter le bâtiment en fibre, qui auraient été réalisés par la SAS Hurry Up les 16 et 17 mars 2023 (pièce Népal n°6). Le procès-verbal du 05 juillet 2023 mentionne que deux bureaux sont occupés par la défenderesse, qui ne font pas partie du bail (pièce Népal n°7).

Le 16 octobre 2023, le bailleur a fait procéder à un constat dans les lieux (pièce Népal n° 15).

Il y est mentionné la présence de traces rectilignes dans l’espace engazonné, symptomatique d’un creusement rebouché, pour y accueillir un fourreau dans lequel se trouve la fibre, qui pénètre dans le bâtiments, par le biais d’un percement. Des emplacements de stationnement sont réservés pour la société Hurry Up. Les bâtis des fenêtres du rez-de-chaussée sont anciens. Le bureau au 1er étage coté gauche est encombré de divers mobiliers usagés et / ou cassés. Une porte a été installée au rez-de-chaussée obturant le hall commun au vu du plan.

La SAS Hurry Up justifie être assurée pour les lieux loués, pour la période du 1er décembre 2022 au 1er décembre 2023 et du 1er décembre 2023 au 1er décembre 2024 (pièces Hurry Up n° 11 et 18). Le manquement de la locataire n’est donc pas établi. Si l’on admet que l’on puisse imputer au preneur l’installation de la fibre dans des réseaux souterrains, il ne s’agit pas de travaux de transformation, au sens du bail, ni de travaux affectant la structure du bâti. Le manquement n’est pas non plus établi. Le locataire n’a pas à sa charge le remplacement des bâtis anciens des fenêtres. Rien ne permet d’identifier l’origine des divers mobiliers dans le bureau au 1er étage.

En revanche, quand bien même le preneur aurait obtenu du précédent propriétaire, la mise à disposition d’un bureau supplémentaire, pour laquelle des loyers auraient été réglés (pièces Hurry Up n°6, 7 et 8), il convient de relever d’une part, qu’aucun écrit n’a été régularisé, d’autre part, que le nouveau propriétaire n’a pas été informé de cet avenant, lors de son acquisition qui ne lui est pas opposable (acte authentique du 18 juillet 2022- pièce Népal n°20) et que surtout, l’installation d’une porte avant d’accéder au couloir commun, a pour effet de “privatiser” au profit du preneur, une superficie bien supérieure à celle d’un bureau supplémentaire.

Il en est de même en ce qui concerne les places de stationnement.

Ces infractions au bail, visées dans le commandement de payer du 13 septembre 2023, n’ont pas été régularisées et ont donc persisté pendant plus d’un mois, de sorte que le juge des référés ne peut que constater que les conditions sont remplies de l’acquisition de la clause résolutoire, sans pouvoir apprécier la gravité des manquements.

Ce commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 octobre 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Hurry Up après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Népal, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Hurry Up, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur les demandes de remise en état

La bailleresse sollicite la remise en état des lieux sous astreinte. Cette demande est toutefois prématurée, dans l’attente de la libération des lieux, libres de tout bien et objet.

Sur la demande en paiement du loyer du 4ème trimestre 2024

La SCI Népal réclame à ce titre la condamnation de la SAS Hurry Up à lui payer la somme de 1183,14 euros, à ce titre. Cette demande sera rejetée, la locataire établissant avoir réglé le loyer du 4ème trimestre 2024. Les demandes accessoires relatives à la capitalisation des intérêts, aux intérêts judiciaires et à l’application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, sont sans objet en l’absence de condamnation au paiement de sommes.

Sur les autres demandes

La SAS Hurry Up qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Népal, la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition à effet du 13 octobre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 06 mars 2018, portant sur les locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 1].

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Hurry Up et de tout occupant de son chef des lieux situés à à [Localité 6] (59), [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 octobre 2023,

Condamnons à titre provisionnel la SAS Hurry Up au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Déboutons la SCI Népal de sa demande en paiement des loyers du 4eme trimestre 2024 et de ses demandes accessoires ( intérêts, capitalisation, droit proportionnel),

Disons n’y avoir lieu sur la demande de remise en état des lieux,

Condamnons la SAS Hurry Up à payer à la SCI Népal la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles,

Condamnons la SAS Hurry Up aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023 mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 19 avril 2023, et du coût des procès-verbaux de constat auquel la bailleresse a fait procéder de sa propre initiative,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET