TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [E] [C]

Mme [X] [Z] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julien FERTOUC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02524 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQX

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [H] [I], demeurant [Adresse 3] – AUTRICHE

représentée par M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0437

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [X] [Z] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02524 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQX

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 18 et 19 juillet 2024, Madame [H] a donné en location à « la société SGDL en cours de constitution » avec pour occupants également qualifiés de « locataires » Monsieur et Madame [C], qui devaient transmettre au plus tard le 20 août 2024 les statuts de la société, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 3900 euros par mois.

Par acte du 08 juillet 2024 Monsieur [C] s’est porté caution du « locataire » pour le logement sis [Adresse 1].

Aucun statut n’a été produit concernant la société SGDL. Monsieur et Madame [C] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Madame [H] leur a fait délivrer un commandement de payer le 19 novembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 12050,64 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Madame [H] également dénommée dans la procédure Madame [H]-[I] ou Madame [H] [I], a fait assigner Monsieur et Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclarée recevable en ses demandes,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit, et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

▸ ordonner la libération des lieux par les locataires et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, et l’expulsion de Monsieur et Madame [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 23945,64 euros au titre des loyers et charges impayés à février 2025 inclus, outre les intérêt légaux à compter du commandement de payer jusqu’à parfait paiement,

▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel jusqu’à complète libération des locaux et de la restitution des clés,

▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Une dénonciation au préfet est intervenue le 18 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et renvoyée au 20 juin 2025.

A cette date, Madame [H] a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 39805,64 euros.

En défense Madame [H] n’a pas comparu ni personne pour elle tandis que Monsieur [H] a comparu en personne et indiqué pouvoir régler l’intégralité de la dette courant juillet 2025, la production d’une note en délibéré étant donc autorisée, l’affaire étant mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Par courriel réceptionné le 16 juillet 2025, la bailleresse a fait valoir qu’aucun paiement n’avait été effectué par les locataires dont la dette s’élève désormais à 43795,32 euros. Monsieur [H] a quant à lui indiqué par courriel réceptionné le 21 juillet 2025, qu’il n’avait pas reçu les fonds escomptés pour pouvoir solder la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Il convient de noter que le bail a été conclu au nom d’une société en cours de constitution, avec mention de l’application des dispositions du code civil, mais qu’aucun élément n’a été produit par Monsieur et Madame [H] à la bailleresse concernant cette société dont l’existence n’est donc pas établie. L’ensemble des actes de la procédure n’ont d’ailleurs pas été adressés à la société SGDL mais à Monsieur et Madame [H] en qualité de locataires et l’assignation qui leur a été délivrée vise ainsi la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse a notifié une copie de l’assignation à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 18 février 2025 et a saisi la CCAPEX le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 février 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 19 novembre 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [C], locataires du logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé des 18 et 19 juillet 2024, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 12050,64 euros, échéance de novembre 2024 incluse, et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai imparti ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 janvier 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la bailleresse indique à l’audience que Monsieur et Madame [C] restaient devoir la somme de 39805,64 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse.

Néanmoins, en l’absence de Madame [C] à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte versé au dossier.

Au total, Monsieur et Madame [C] seront solidairement condamnés à verser la somme de 23945,64 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition de la bailleresse au regard du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter, et l’absence totale de paiement du loyer par les locataires depuis août 2024, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement.

Monsieur et Madame [C] n’ayant donc fourni strictement aucun effort de paiement depuis quasiment leur entrée dans les lieux, et étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur et Madame [C] in solidum à payer à la bailleresse qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame [C] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 20 janvier 2025, du bail consenti par Madame [H] à Monsieur et Madame [C] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [C], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur et Madame [C] solidairement à payer à Madame [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur et Madame [C] solidairement à payer à Madame [H] la somme de 23945,64 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur et Madame [C] in solidum à payer à Madame [H] une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [C] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02524 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IQX

Fait et jugé à Paris le 25 septembre 2025

le greffier le Président