N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00428 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNCW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[S] [D] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [F] [H], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [D] [M]

née le 15 Octobre 1995 à [Localité 5] (CONGO)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 01.02.2023, la S.A Noalis a donné à bail à Mme [S] [D] [M] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel outre une provision sur charges comprise.

Le 03.01.2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1216.73 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [S] [D] [M] le 08.08.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05.05.2025, la S.A Noalis a fait assigner Mme [S] [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [S] [D] [M] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 2180.38 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23.04.2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05.05.2025.

A l’audience, la S.A Noalis maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22.09.2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5785.96 €.

Mme [S] [D] [M] actualise sa situation et explique avoir été en arrêt de travail durant le mois de mars 2025. Elle ajoute que l’augmentation de la dette locative est due à la régularisation des charges. Elle s’engage à payer son loyer et sa dette locative, à raison de 100€ par mois pour apurer cette dernière.

La S.A Noalis déclare accepter la proposition de paiement différé de Mme [S] [D] [M].

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A Noalis a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [S] [D] [M].

Mme [S] [D] [M] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05.11.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [S] [D] [M] s’étant présentée il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La S.A Noalis produit un décompte arrêté au 22.09.2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5785.96 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A Noalis est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [S] [D] [M] sera donc condamnée à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la S.A Noalis justifie avoir régulièrement signifié le 03.01.2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1216.73 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.03.2025.

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce Mme [S] [D] [M] a proposé de s’acquitter de sa dette locative de façon échelonnée. La S.A Noalis a en outre accepté un échelonnement de sa dette selon les modalités proposées.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [S] [D] [M] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 04.03.2025.

En outre, la bailleresse serait en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

L’indemnité d’occupation, prononcée en outre sous forme d’une simple provision à valoir sur le préjudice subi, ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Enfin, dans l’hypothèse d’un non respect des délais accordés, Mme [S] [D] [M] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation rétroactive du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour la S.A Noalis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner, en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non respect des délais, l’expulsion de Mme [S] [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes :

Mme [S] [D] [M], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 01.02.2023 entre Mme [S] [D] [M] et la S.A Noalis concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à la date du 04.03.2025 ;

SUSPENDONS toutefois les effets de cette clause résolutoire ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] [M] à payer à la S.A Noalis la somme provisionnelle de 5785.96 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22.09.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Mme [S] [D] [M] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100€ et DISONS qu’à la dernière échéance Mme [S] [D] [M] s’acquittera du solde de la dette ;

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le10 e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DISONS qu’après règlement de la somme de 5785.96 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’au contraire, qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructeuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 04.03.2025 et Mme [S] [D] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible;

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [S] [D] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [S] [D] [M] à la somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNONS à verser à la S.A Noalis ladite provision mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] [M] à payer à la S.A Noalis la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 03.01.2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL