TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [V]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03865 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPUS

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03865 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPUS

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [D] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant le lot 31 de la Copropriété et cadastré BC [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22/07/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, a assigné M. [V] [D], aux fins de :

— voir condamner M. [V] [D] au paiement de :

— la somme de 2983.20 euros pour les charges dues au 01/07/2025 inclus,

— la somme de 851 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété,

— la somme de 118.36 euros au titre des frais d’huissier relevant des dépens,

— voir assortir la condamnation prononcée des intérêts au taux légal à compter du 21/08/2024 sur la somme de 45 euros, de la sommation de payer du 28/10/2024 sur la somme de 1140.72 euros, de l’assignation pour le surplus,

— voir ordonner la capitalisation des intérêts,

— voir condamner M. [V] [D] au paiement de :

— la somme de 1100 euros de dommages et intérêts,

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer, les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement, ainsi que les émoluments de recouvrement au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

L’affaire a été retenue le 20/10/2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien-fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bie -fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que la clause d’imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que le règlement de copropriété qui comporte une clause d’imputation permet de condamner le copropriétaire défaillant aux frais d’avocat.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie pour résistance abusive.

M. [V] [D] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, à personne.

DISCUSSION

Sur l’assignation et la recevabilité

M. [V] [D] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, adresse également mentionnée sur l’acte de vente récent du 29/05/2024 et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande :

— l’acte de vente du 29/05/2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 13/12/2023, 27/06/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel,

— le contrat de syndic signé le 27/06/2024,

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2024, 1er, 2ème et 3ème trimestre 2025, outre appels travaux ou d’autre nature,

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023

— une lettre de mise en demeure du 21/08/2024,

— un décompte des sommes dues entre le 27/06/2024 et le 18/07/2025 et des frais.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’acquisition du lot date du 29/05/2024, et il est sollicité les appels de charges votés sur la base du budget prévisionnel, et les travaux votés lors de l’assemblée générale du 27/06/2024.

Au titre des charges entre le 27/06/2024 et le 18/07/2025, il est dû la somme de 2983,20 euros, appel du 3ème trimestre 2025 et cotisation travaux ALUR inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais d’honoraires contentieux sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 21/08/2024 sont justifiés, de même que les frais de sommation de payer du 18/12/2024.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 163.36 euros.

M. [V] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 2983,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/10/2024 sur la somme de 1140.72 euros et du 22/07/2025 pour le surplus, pour les charges dues entre le 27/06/2024 et le 18/07/2025, appel 3ème trimestre 2025 et cotisation travaux ALUR inclus et la somme de 163.36 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 22/07/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [V] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais d’assignation , de signification de la décision, étant rappelé que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Les frais de l’exécution forcée selon les dispositions de l’article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n°128 et à charge du créancier pour les frais référencés n°129.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière ;

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, est recevable en son action ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de :

—  2983,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/10/2024 sur la somme de 1140.72 euros et du 22/07/2025 pour le surplus pour les charges dues entre le 27/06/2024 et le 18/07/2025, appel 3ème trimestre 2025 et cotisation travaux Alur inclus,

—  163.36 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 22/07/2025 ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 200 euros de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [V] [D] aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’assignation, de signification de la décision ;

DIT que les frais de l’exécution forcée selon les dispositions de l’article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n°128 et à charge du créancier pour les frais référencés n°129.

La Greffière, Le Président,