TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e SEGUNDO

La Drfip

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/07958 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GHJ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LFI

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0301 et Maître Fabrice Rymarz et Maître Charles-Xavier VINCENTI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par son Inspecteur

Décision du 19 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/07958 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GHJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 17 septembre 2025 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Le 25 février 2020, la SAS LFI a acquis auprès de la société civile immobilière DAPI 2 un ensemble immobilier situé à [Localité 10] ([Localité 7]-Atlantique) au [Adresse 5] et composé de trois bâtiments, A, B et C, étant précisé que :

— S’agissant du bâtiment B, la SAS LFI a pris l’engagement d’entreprendre des travaux de rénovation lourde conduisant à la production d’un immeuble neuf dans un délai de 4 ans, se plaçant ainsi sous le régime prévu à l’article 1594-0 G du code général des impôts (ci-après « CGI ») lui permettant de bénéficier d’une exonération des droits de mutation au titre dudit immeuble ;

— S’agissant des bâtiments A et C, la SAS LFI s’est acquittée lors de l’acquisition des droits de mutation à titre onéreux au taux plein, à hauteur de 97.295 euros, tels que prévus par l’article 1594 D du CGI.

Par la suite, la SAS LFI, ayant obtenu un permis de construire sur les bâtiments A et C et réalisé les travaux autorisés, a déclaré, dans un acte notarié rectificatif du 31 août 2023, la régularisation d’un engagement de construire sur ces deux bâtiments, initialement acquis sans engagement.

Le 8 septembre 2023, la SAS LFI a déposé devant le pôle « gestion fiscale » de la direction générale des finances une demande de remboursement des droits de mutation acquittés lors du dépôt de l’acte initial au titre du prix payé sur les bâtiments A et C pour un montant total de 97.295 euros, laquelle a été rejetée par une réponse en date du 18 avril 2024.

C’est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice délivré le 21 juin 2024, la SAS LFI a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 9] (ci-après « l’ administration ») devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 2 avril 2025, au visa de l’article R.*196-1 du livre des procédures fiscales (ci-après « LPF »), la SAS LFI demande au tribunal de:

«  DECLARER non fondée la décision en date du 18 avril 2024 de la Division Affaires Juridiques Contentieux, Pôle de gestion fiscale, situé au [Adresse 2] à [Localité 8] ;

PRONCER le dégrèvement des droits d’enregistrement acquittés par la Société lors de l’acquisition des biens immobiliers le 25 février 2020, pour un montant de 97.295 euros ;

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 9], Pôle du contrôle fiscal et des affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire de [Localité 9] et d’Île de France au versement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances d’Ile-de-France et de [Localité 9], Pôle du contrôle fiscal et des affaires juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire de [Localité 9] et d’Île de France aux entiers dépens mentionnés à l’article R*207-1 du Livre des Procédures fiscales. "

Au soutien de ses demandes, la SAS LFI expose que suite à la réception en février 2021 d’une étude géotechnique sur les sols de l’ensemble immobilier qu’elle avait acquis, elle a dû changer ses plans relatifs aux bâtiments A et B et donc procéder à un remplacement des sols de ces deux bâtiments en exécutant des travaux concourant à la réalisation d’immeubles neufs, et ce après avoir demandé le 11 mars 2021 un permis de construire qu’elle a obtenu le 15 juillet 2021. Elle explique avoir dès lors déclaré, dans un acte notarié rectificatif du 31 août 2023, la régularisation d’un engagement de construire sur ces deux bâtiments, initialement acquis sans engagement et avoir légitimement réclamé le remboursement des droits de mutation acquittés lors du dépôt de l’acte initial au titre du prix payé sur les bâtiments A et C pour un montant total de 97.295 euros.

Elle soutient qu’en application de l’article R.*196-1 du LPF les demandes de remboursement des droits de mutation doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle d’un « événement » qui motive la réclamation, et qu’en l’espèce, l’étude technique des sols de février 2021 constitue, conformément à la doctrine publiée par l’administration fiscale sous les références BOI-CTX-PREA-10-30 n°60, un événement nouveau, au sens de l’article R.*196-1 précité, entraînant un nouveau point de départ du délai de réclamation. Elle ajoute que cet événement nouveau ne résulte pas d’un acte unilatéral de sa part, les conclusions de ladite étude technique l’ayant contrainte à modifier sa stratégie en construisant des immeubles neufs sur les parcelles A et C. Elle ajoute que disposant d’un délai jusqu’au 31 décembre 2023 pour déposer sa réclamation, elle n’était pas forclose lorsqu’elle a fait sa déclaration par acte du 31 août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 4 février 2025 et signifiées par voie de commissaire de justice le 6 février 2025, aux visas des articles 1594-0 G du CGI et R.*196-1 du LPF, l’administration demande au tribunal de :

«  JUGER fondé le refus de restitution émis par l’administration ;

CONFIRMER la décision de rejet de l’administration du 18 avril 2024 ;

DEBOUTER la société LFI de l’ensemble de ses demandes, moyens et fins y compris sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LFI aux entiers dépens de première instance ;

CONDAMNER la société LFI à verser à l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. "

L’administration fait valoir que la tolérance reconnue par la doctrine administrative, sous les références BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270, doit être appliquée strictement eu égard au fait qu’elle n’a pas été prévue par le législateur mais par l’autorité administrative. Elle soutient que la jurisprudence judiciaire a considéré que ni le permis de construire, ni l’acte complémentaire de déclaration ne constituent un événement susceptible de rouvrir le délai de réclamation au sens de l’article R.*196-1 du LPF. Elle considère qu’aucun élément nouveau et indépendant de la volonté unilatérale de la contribuable n’est venu rouvrir le délai de réclamation courant depuis l’acte initial du 25 février 2020 jusqu’au 31 décembre 2022. En conséquence, elle considère que la demande en réclamation déposée le 8 septembre 2023 était tardive et que son rejet est justifié.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité de la réclamation de la SAS LFI

Il résulte de l’article 1594-0 G du CGI que sont exonérées de taxes de publicité foncière ou de droits d’enregistrement « les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».

Outre le cas de cet engagement pris dans l’acte initial d’acquisition, l’administration admet que l’engagement de construire puisse être pris dans un acte complémentaire et, en pareil cas, que la restitution des droits de mutation perçus initialement puisse " être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R.*196-1 du livre des procédures fiscales " (Bulletin officiel des finances publiques – impôts le 1er juin 2016 – BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 270).

De plus, l’article R.*196-1 du LPF dispose notamment que " les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas : (…) c) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l’article L 190 ".

L’évènement invoqué doit être de nature à remettre en cause le principe même de l’imposition, son régime ou son mode de calcul. Il ne suffit pas qu’il soit postérieur à l’imposition ou qu’il révèle une circonstance nouvelle. Il doit avoir une incidence rétroactive sur l’assiette ou le calcul de l’impôt. Il doit être entendu comme un évènement que le contribuable ne pouvait pas connaître en fait ou en droit au moment de l’acte initial d’acquisition et qui ne résulte pas de la volonté unilatérale de l’acquéreur.

En l’espèce, la demanderesse soutient que l’étude géotechnique des sols dont elle a eu connaissance en février 2021 caractériserait un élément de contrainte extérieure l’ayant amené à changer sa stratégie et à demander un permis de construire pour les bâtiments A et B.

Or, la remise d’une étude technique n’est pas de nature à remettre en cause le principe même de l’imposition, son régime ou son mode de calcul.

En effet, la découverte d’un vice structurel, même postérieurement à la vente, ne remet pas en cause le principe même de l’imposition, sauf à ce que cette découverte donne lieu à une décision de justice prononçant la résolution ou l’annulation de vente qui, par voie de conséquence, remettrait en cause le principe même des droits acquittés.

De plus, au cas particulier, le tribunal relève que l’étude en page 20 mentionne que :

«  Le sondage SP1, réalisé à l’intérieur du bâtiment, a mis en évidence une dalle de béton de 15 cm d’épaisseur reposant sur un remblai limono-graveleux de 25 cm d’épaisseur puis un remblai limono-sablo-argileux aux caractéristiques mécaniques très faibles.

Aucun projet précis n’est défini à ce jour. Dans le cas de surcharges importantes au niveau de la dalle existante, il faudra prévoir un renforcement des remblais et des limons de faible portance et dans le cas de charges ponctuelles, le report de ces charges par l’intermédiaire de fondations semi-profondes (puits) ".

Cette étude n’indique pas explicitement que les travaux par la suite engagés étaient rendus nécessaires pour la conservation des bâtiments A et B. Il en ressort uniquement que pour l’usage qu’il pourrait en être fait, la SAS LFI devait envisager des travaux de renforcement, précision étant apportée par le rédacteur qu’à la date de remise de ce document, « aucun projet précis » n’était défini. Ainsi, les travaux engagés par la SAS LFI résultent d’une volonté unilatérale de celle-ci d’aménager les lieux pour les besoins de son activité et non d’une contrainte extérieure liée à un vice structurel des biens acquis. Dès lors, la remise de l’étude géotechnique en date de février 2021, et a fortiori la demande de permis de construire du 11 mars 2021 et la déclaration de construction par l’acte complémentaire du 31 août 2023, ces deux derniers actes manifestant un caractère unilatéral de l’acquéreur, ne sauraient constituer un évènement au sens de l’article R.*196-1 du LPF ouvrant un nouveau délai de réclamation, pas plus que la délivrance du permis de construire le 15 juillet 2021 qui n’est que la conséquence de la demande de permis de construire précitée.

Il résulte de ces éléments que, conformément aux dispositions de l’article R.*196-1 du LPF, la demanderesse devait déposer sa demande de remboursement le 31 décembre 2022 au plus tard, soit le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acte initial en date du 25 février 2020 qui, en l’absence d’événement ouvrant un nouveau délai de réclamation, constitue le point de départ de ce délai.

La demande de remboursement déposée le 8 septembre 2023 est dès lors intervenue après l’expiration du délai de l’article R.*196-1 du LPF et c’est à juste titre que l’administration a rendu une décision de rejet en date du 18 avril 2024.

En conséquence, la demanderesse est déboutée de ses demandes.

2 – Sur les demandes accessoires

La SAS LFI, qui succombe, est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la défenderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SAS LFI de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS LFI aux dépens ;

CONDAMNE la SAS LFI à verser à la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Novembre 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT