TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03015 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKE

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C], [X], [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Léopold LEMIALE,

du Cabinet L2M Avocats

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D0653

DÉFENDEURS

Maître [E] [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître [T] [A]

de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0499

Monsieur [L], [G], [N] [S]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représenté par M^e Alexandra MORIN,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0773

Décision du 25 Septembre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/03015 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKE

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître [T] [A]

de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0499

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

M^me Caroline ROSIO, Vice-Présidente

M^me Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière, lors des débats et de Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience collégiale du 27 Mai 2025, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, ultétieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 novembre 2019 reçu par Maître [E] [V], notaire à [Localité 9], Monsieur [L] [S] a promis de vendre à Monsieur [C] [I] un lot de copropriété n°16 correspondant à un studio au 2ème étage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 12] au prix de 185 000 euros, dont il était propriétaire depuis le 22 février 1993 et qu’il donnait à bail.

Par courrier recommandé du 6 février 2020, Maître [E] [V] a procédé à la notification de la promesse de vente, accompagnée des pièces transmises par le syndic de copropriété, parmi lesquelles les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Par acte authentique du 28 février 2020 reçu par Maître [E] [V], notaire à [Localité 9], les parties ont régularisé la vente.

Dans le cadre de ses travaux de rénovation et après dépose des faux-plafonds de la cuisine et de la salle de bain, Monsieur [C] [I], déplorant la dégradation des poutres et des cloisons, a sollicité du syndic de copropriété par courriels des 10 mars et 27 avril 2020, l’intervention de l’architecte de l’immeuble pour avis avant de pouvoir débuter ses travaux.

Par courriel du 9 juin 2020, la société PHARMABOIS, mandatée par le syndic de copropriété, a constaté « sur une zone ouverte, un plafond composé d’une structure bois qui est dégradée par les insectes à larves xylophages au niveau du chevêtre opposé à l’entrée et quelques solives touchées. Un renforcement doit être fait. Au sol au droit de l’entrée, anciennes pièces d’eau, j’ai pu constater que la structure est pourrie. Un étaiement par l’appartement du 1er étage doit être fait et cet étaiement doit être redescendu au rdc minimum (…). Un étaiement sur toute la colonne doit être fait rapidement (…). Les travaux au 2ème étage dans cette zone ne peuvent avoir lieu ».

Le 16 juin 2020, la Mairie de [10] a pris un arrêté portant interdiction d’accès et d’occupation de l’appartement du 3ème étage appartenant à la SCI MOMA à la suite de la chute d’une poutre du plancher haut de l’appartement du 2ème étage de Monsieur [C] [I] et de l’intervention de la brigade des sapeurs-pompiers de Paris les 12 et 13 juin 2020.

Par courrier du 29 décembre 2020, Monsieur [C] [I] a demandé à Monsieur [L] [S] de prendre en charge les frais engendrés par la réparation des désordres affectant l’appartement et les parties communes.

En l’absence d’issue amiable du litige, Monsieur [C] [I] a, par exploit d’huissier du 28 février 2022, fait assigner Monsieur [L] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris en garantie des vices cachés.

Par exploit d’huissier du 8 septembre 2022, Monsieur [L] [S] a fait assigner en intervention forcée Maître [E] [V], notaire à [Localité 9], et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, aux fins essentielles de les voir condamner à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Les deux instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 23 février 2024, Monsieur [C] [I] demande au tribunal de:

A titre principal,

• CONSTATER l’existence de vices cachés,

A titre subsidiaire,

• CONSTATER un défaut d’information de la part de Monsieur [S],

• CONSTATER la réticence dolosive dont a fait preuve Monsieur [S],

En conséquence :

• CONDAMNER Monsieur [S] au paiement de la somme de 25.327,83€ au titre de la réfaction du prix de vente,

• CONDAMNER Monsieur [S] au paiement des sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :

o 2 841,65 au titre des frais à sa charge suite à l’acquisition du bien, et à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir,

o 30.284,11€ au titre du préjudice de jouissance, et à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir,

o 5.000 € au titre de son préjudice d’anxiété,

• CONDAMNER Monsieur [S] au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, Monsieur [L] [S] demande au tribunal de :

A titre principal,

• JUGER que Monsieur [S] n’avait pas connaissance de l’état de vétusté de la structure porteuse de l’immeuble,

• JUGER que l’état de péril a été provoqué par la chute d’une poutre consécutive aux opérations de sondage réalisées postérieurement à la vente,

• JUGER que Monsieur [S] ne s’est rendu coupable d’aucun défaut d’information ou réticence dolosive,

• JUGER que Monsieur [I] n’a pas été suffisamment diligent lors de l’examen des pièces qui lui ont été remises avant la vente,

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

• JUGER que Monsieur [I] ne justifie pas du quantum de son préjudice,

• JUGER que les charges de copropriété et frais d’assurance du contrat de prêt sont des charges liées à la détention du bien dont Monsieur [I] reste propriétaire,

• JUGER que le préjudice de jouissance allégué est consécutif à l’état de péril provoqué par la chute de la poutre durant les opérations de sondage,

• JUGER que Monsieur [I] ne démontre pas l’existence d’un préjudice d’anxiété ;

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A tout le moins,

• REDUIRE à de plus justes proportions le montant de la réfaction du prix de vente, et le limiter à hauteur de 5 % du prix de vente,

• CONDAMNER in solidum Madame [E] [V], notaire et les MMA IARD, assureur de Madame [E] [V], à relever et garantir Monsieur [S] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [I],

En tout état de cause,

• CONDAMNER in solidum Monsieur [I], Maître [E] [V] et son assureur, les MMA IARD à payer à Monsieur [S] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, Maître [E] [V] et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

• JUGER Monsieur [L], [G], [N] [S] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Maître [E] [V], notaire, et de son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

En conséquence,

• DEBOUTER Monsieur [L], [G], [N] [S] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de Maître [E] [V], notaire, et de son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

• CONDAMNER Monsieur [L], [G], [N] [S] à payer à Maître [E] [V], notaire, et de son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• CONDAMNER Monsieur [L], [G], [N] [S] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code Civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 27 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 puis reportée au 25 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Monsieur [C] [I] soutient que Monsieur [L] [S] est tenu à la garantie des vices cachés affectant le bien qu’il a acquis, à savoir la présence d’insectes xylophages et de champignons d’une part, et la dégradation de la structure de l’immeuble d’autre part.

Sur la présence d’insectes xylophages, il expose avoir constaté la présence de vrillettes et débris de plâtre sur le sol à son entrée dans les lieux alors qu’il n’en avait jamais vu lors de ses visites, et avoir découvert en débutant ses travaux de rénovation que les poutres de structure soutenant le plafond et le plancher de l’appartement de l’étage supérieur étaient rongées par les insectes, ce qu’a confirmé le rapport du 19 janvier 2022 de la société STRUCTURA LAB, mandatée par le syndic de copropriété, qui fait état d’attaques parasitaires diffuses d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores, en écho au courriel du 9 juin 2020 de la société PHARMABOIS.

Sur la dégradation de la structure de l’immeuble, Monsieur [C] [I] précise qu’elle est liée à un important dégât des eaux survenu en 2016 dont il n’a pas été informé et à un défaut de ventilation, et qu’elle était tellement avancée qu’une poutre est tombée de son plafond un mois après la vente. Sur l’argument qui lui est opposé en défense selon lequel l’état de péril et la chute de cette poutre seraient liés non pas à la vétusté de l’immeuble mais à un défaut de manipulation de la société STRUCTURA LAB, il réplique que cette dernière n’a réalisé aucun sondage ni prélèvement lors de sa visite au mois de mai 2020, contrairement à ce que l’assureur de la copropriété a indiqué a posteriori dans son rapport du 17 février 2021, mais s’est contentée de proposer une étude structurelle qui a été envoyée à la copropriété et qui attirait l’attention du syndic sur la nécessité de sécuriser les lieux. A supposer que le simple sondage d’un bureau d’études ait engendré la chute de la poutre, Monsieur [C] [I] estime que cela ne peut qu’illustrer la dégradation avancée de la structure de l’immeuble.

Monsieur [C] [I] conclut que ces désordres, cachés par les faux-plafonds qu’il a fait déposer au début de ses travaux de rénovation, antérieurs à la vente au regard du dégât des eaux intervenu en 2016 et de l’état avancé de dégradation de la structure de l’immeuble, compromettent la solidité de l’ouvrage et sont donc d’une particulière gravité, de sorte qu’ils sont constitutifs de vices cachés.

Sur la connaissance des vices par le vendeur, Monsieur [C] [I] soutient que Monsieur [L] [S] était nécessairement informé des dégâts des eaux qui s’étaient précédemment produits dans la copropriété, de l’état de dégradation des installations sanitaires et de la nécessité de travaux d’envergure sur les réseaux de plomberie. Il cite le rapport d’audit et diagnostic plomberie réalisé par la société GLEFEVRE le 2 novembre 2016 à la demande de la copropriété qui indiquait que les plomberies privatives dans les appartements étaient vétustes et la ventilation des pièces d’eau, quasi inexistante, et le rapport d’audit sur l’état des parties communes établi par le cabinet AKITEK en 2017, toujours à la demande de la copropriété, rappelant l’incidence des défauts de ventilation sur la structure du bâti, rapports qui étaient joints à la convocation de l’assemblée générale du 12 avril 2017 mais qui ne lui ont pas été communiqués avant la vente. Monsieur [C] [I] ajoute qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2018 que la copropriété a approuvé les travaux de remplacement des colonnes en fonte le long de la façade arrière du bâtiment B, de sorte que les copropriétaires étaient particulièrement avertis de l’état de leurs installations sanitaires et des conséquences du défaut de ventilation sur la structure de l’immeuble. Il rappelle que l’assureur de la copropriété a clairement relevé dans son rapport du 17 février 2021 le défaut d’entretien par Monsieur [L] [S] de ses installations sanitaires et que sans accès aux deux rapports d’audit précités, il pouvait seulement connaître les préconisations des professionnels, à savoir le remplacement de la colonne de fonte, la réfection des réseaux intérieurs de plomberie, le ravalement des façades et la réfection de la couverture, mais en aucun cas ne pouvait imaginer que le mauvais entretien des installations privatives de plomberie avait compromis la structure de l’immeuble. Ainsi, même s’il envisageait des travaux dans l’appartement, même s’il peut être qualifié de professionnel du fait de sa profession d’architecte et même s’il a eu connaissance des procès-verbaux d’assemblées générales évoquant les travaux nécessaires en parties communes et de potentielles dégradations des parties privatives, il ne pouvait avoir connaissance des vices ni en soupçonner l’ampleur et anticiper l’effondrement du plafond le 12 juin 2020.

En défense, Monsieur [L] [S], après avoir rappelé qu’il n’a jamais occupé le bien litigieux et que Monsieur [C] [I] exerce la profession d’architecte et a donc la qualité de professionnel de la construction, conteste l’existence de vices cachés.

Sur la présence d’insectes xylophages, il relève qu’aucun élément ne permet d’établir l’existence de vrillettes sur le sol du studio, dont la présence aurait été visible lors des visites du bien, outre qu’aucun des locataires n’en a jamais fait mention et que les photographies produites en demande en dehors de tout constat d’huissier sont insuffisamment probantes. Il ajoute qu’aucun expert n’a relevé que les poutres étaient attaquées par les insectes de façon active au jour de son intervention et que l’assureur de la copropriété a conclu que l’ensemble des bois n’a que peu souffert des insectes et champignons.

Sur la dégradation de la structure de l’immeuble, Monsieur [L] [S] entend distinguer la vétusté de la structure et l’état de péril, qui n’est pas liée à cette vétusté selon lui mais à un défaut de manipulation des outils durant les opérations de sondages réalisées par la société STRUCTURA LAB, mandatée par l’acquéreur, qui a causé par la suite la chute d’une poutre. Il précise que lors de la purge du bacula de plâtre, cette société a arraché le tenon d’une solive qui s’est trouvée privée d’appui, la chute de la poutre provoquant ainsi l’affaissement du plancher de la salle de bain de l’étage supérieur, à l’origine de la situation de péril, ce que confirme le rapport de l’assureur de la copropriété. La situation de péril étant postérieure à la vente et provoquée par l’entreprise mandatée par le demandeur, elle ne peut être constitutive d’un vice caché. Sur la vétusté de la structure, Monsieur [L] [S] rappelle que l’assureur de la copropriété a conclu que l’état de la poutraison et sa rupture n’étaient dus qu’à une usure dans le temps et que le caractère vieillissant de la structure n’est pas un vice suffisamment grave pour fonder une action en garantie des vices cachés, les experts ayant conclu par ailleurs que le bois avait peu souffert et que la taille des poutres porteuses ne laissait pas craindre pour leur stabilité immédiate. Plus précisément, sur le dégât des eaux survenu en 2016, il verse au débats le devis et la facture des travaux de reprise des embellissements de la salle de bain, précisant que postérieurement à la réparation, aucune infiltration n’est survenue.

Sur sa connaissance des vices allégués, Monsieur [L] [S] réplique qu’il a transmis l’ensemble des documents qu’il possédait au notaire. Il estime ainsi que le demandeur n’établit pas qu’il avait connaissance de la nécessité de réaliser des travaux de confortation de la structure de l’immeuble en raison de la vétusté. Il précise que n’ayant pas d’adresse mail ni d’accès à internet, il n’a pas eu accès au diagnostic technique global, à savoir le rapport du cabinet AKITEK, qui a été communiqué via extranet exclusivement, outre que l’ensemble des documents dont se prévaut Monsieur [C] [I] et qui font état de la vétusté de la structure sont tous postérieurs à la vente, aucun des copropriétaires ni le syndic n’ayant eu connaissance de la nécessité de travaux de renforcement de la structure. La simple connaissance d’un dégât des eaux antérieur à la vente ne permet nullement selon lui de conclure qu’il avait connaissance des vices de nature structurelle affectant trois niveaux de plancher. Monsieur [L] [S] conteste avoir fait poser un faux plafond, le plafond que Monsieur [C] [I] a fait déposer étant constitué d’un lattis de plâtre, posé sur la structure bois et entièrement enduit, technique de construction qui n’est plus usitée depuis l’apparition des plaques de plâtres. Plus généralement, Monsieur [L] [S] relève enfin que Monsieur [C] [I] était informé lors de la notification de la promesse de vente du fait que la copropriété avait mandaté un architecte pour procéder à un diagnostic de l’immeuble et que ce dernier préconisait de gros travaux portant sur des éléments d’équipement et structurels essentiels (plomberie, descente EP, ravalement), travaux qui ont par la suite été votés et réalisés.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acte de vente du 28 février 2020 stipule en page 10 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé s’être comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient donc de déterminer d’une part, si les désordres allégués, à savoir présence d’insectes xylophages et la dégradation avancée de la structure de l’immeuble, constituent des vices cachés, et d’autre part, si la clause exonératoire de garantie des vices cachés, insérée dans l’acte de vente, trouve à s’appliquer au bénéfice de Monsieur [L] [S].

Sur la présence d’insectes xylophages

Pour établir la présence d’insectes xylophages ayant rongé la structure bois de l’immeuble, Monsieur [C] [I] verse aux débats un courriel du 9 juin 2020 que lui a adressé la société PHARMABOIS, mandatée par le syndic de copropriété, suite à sa visite, rédigé en ces termes : « Sur une zone ouverte, un plafond composé d’une structure bois qui est dégradée par les insectes à larves xylophages au niveau du chevêtre opposé à l’entrée et quelques solives touchées. Un renforcement doit être fait. Au sol au droit de l’entrée, anciennes pièces d’eau, j’ai pu constater que la structure est pourrie. Un étaiement par l’appartement du 1er étage doit être fait et cet étaiement doit être redescendu au rdc minimum (…). Un étaiement sur toute la colonne doit être fait rapidement (…). Les travaux au 2ème étage dans cette zone ne peuvent avoir lieu ».

Ce constat est corroboré la société STRUCTURA-LAB, qui dans son rapport du 19 janvier 2022 relève que « le galandage sondé présente des dégradations importantes sur la verticalité du R+1 gauche et du R+2 gauche. L’état des revêtements non sondés le recouvrant au R+3 laisse également supposer qu’il est tout aussi défectueux sur ce niveau (…). En effet, les bois présentent des attaques parasitaires diffuses d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores (…). Ces dégradations réduisent les sections utiles déjà très faibles des galandages non structurels et leur résistance mécanique ».

Il est constant que ces deux avis des sociétés PHARMABOIS et STRUCTURA-LAB n’ont pu être rendus qu’à la suite de la dépose des faux-plafonds de la cuisine et de la salle de bain du bien litigieux.

Il ne peut par ailleurs être soutenu que ces insectes xylophages sont apparus postérieurement à la vente au regard des photographies des poutres que Monsieur [C] [I] adressées au syndic de copropriété le 6 mai 2020 qui donnent à voir une dégradation avancée.

Ce désordre, antérieur à la vente et caché, a rendu le bien impropre à son usage dans la mesure où il a affaibli la structure bois de l’immeuble, qui a pâti de la chute d’une poutre du plancher haut de l’appartement litigieux le 12 juin 2020 et était de nature à dissuader Monsieur [C] [I] d’acquérir ou d’acquérir au prix convenu, de sorte qu’il est constitutif d’un vice caché.

Sur la dégradation avancée de la structure de l’immeuble

Le 12 juin 2020, une poutre du plancher haut de l’appartement litigieux a chuté, ce qui a conduit la Mairie de [Localité 11] à prendre un arrêté portant interdiction d’accès et d’occupation de l’appartement du 3ème étage. Dans le rapport de la Direction des transports et de la protection du public du même jour, les architectes d’encadrement et de sécurité exposent que cette poutre « a visiblement chuté du fait de la rupture de son élément d’assise sur la poutre maîtresse longeant le refend de gauche » et que « les augets de part et d’autre de cette poutre manquante sont déstabilisés ». Trois batteries d’étais seront mis en œuvre le lendemain.

Cette chute illustre l’état de dégradation avancé de la structure bois de l’immeuble, qui était caché par les faux-plafonds que Monsieur [C] [I] a fait déposer à l’occasion de ses travaux de rénovation, et qui a donc de manière évidente rendu le bien impropre à son usage.

Si Monsieur [L] [S] conteste l’antériorité de ce désordre à la vente, estimant que la chute de cette poutre est davantage liée à une mauvaise manipulation de la société STRUCTURA-LAB, mandatée au mois de mai 2020 par Monsieur [C] [S] pour produire une étude structurelle des planchers et plafonds, postérieure à la vente, cette allégation ne résulte que du rapport de l’assureur de la copropriété ELEX du 17 février 2021, qui affirme que le bureau d’études a procédé à la purge du bacula de plâtre en sous face de plancher et à des sondages ayant fragilisé le tenon d’une solive alors qu’il n’était pas présent au moment du passage de cette société le 28 mai 2020.

Il n’est donc aucunement démontré que la société STRUCTURA-LAB a procédé à des sondages du plancher haut du bien litigieux qui sont à l’origine de la chute d’une poutre, ce d’autant plus que l’assureur de la copropriété conclut que « l’état de la poutraison et sa rupture ne sont dus qu’à une usure dans le temps, la poutraison ayant 120 ans d’âge et donc proche d’un âge de ruine compte tenu du fait que cette dernière n’ait pas été entretenue dans le temps ».

L’état de dégradation avancé de la structure, antérieur à la vente, caché et ayant rendu le bien impropre à son usage, constitue donc un vice caché.

Sur la connaissance des vices cachés par le vendeur

S’agissant de la présence insectes xylophages, le tribunal relève que Monsieur [C] [I] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’établir que Monsieur [L] [S] en avait connaissance au moment de la vente. Il concentre d’ailleurs ses développements sur la connaissance par ce dernier de l’état de vétusté extrême de la structure bois.

S’agissant de la dégradation avancée de la structure, aucune des pièces versées aux débats ne permet non plus d’établir que Monsieur [L] [S] aurait pu anticiper la chute d’une poutre le 12 juin 2020 et avait connaissance d’une structure menaçant de s’écrouler.

Si Monsieur [C] [I] insiste sur le fait que le vendeur ne pouvait ignorer l’état de dégradation des installations sanitaires et la nécessité de travaux sur les réseaux de plomberie, il disposait tout autant de ces informations pour avoir été destinataire de l’ensemble des procès-verbaux d’assemblées générales qui en faisaient mention.

Certes, le rapport d’audit de la SAS GLEFEVRE du 2 novembre 2016, établi à la demande de la copropriété, relevant que les plomberies privatives dans les appartements étaient « la plupart du temps vétuste, la ventilation des pièces d’eau est quasi inexistante », qui était annexé à la convocation de l’assemblée générale du 12 avril 2017, ne lui a pas été communiqué, de même que le rapport d’audit sur l’état des parties communes du cabinet AKITEK, annexé à cette même convocation, qui alertait essentiellement les copropriétaires sur la nécessité d’être particulièrement vigilants et d’entretenir leur réseau d’eau « puisque les fuites peuvent, sur du long terme, contaminer la structure du bâti ».

Cependant, le rapport d’audit de la SAS GLEFEVRE n’a relevé aucun défaut de ventilation dans les salles d’eau de l’appartement litigieux, qui n’a pas été visité à cette occasion puisque l’occupant était absent, outre qu’il n’établissait aucun lien entre l’absence de ventilation constatée et une possible dégradation de la structure bois.

Par ailleurs, le cabinet AKITEK, en charge d’établir un diagnostic global du bâti, s’il conclut que la copropriété est mal entretenue, ajoute que « l’état général n’est pas alarmant, il faut simplement procéder par ordre de priorité et traiter chaque chantier en profondeur. L’assainissement de la copropriété doit commencer par la réfection de l’ensemble des réseaux de plomberie. Bien que le diagnostic ne concerne pas les réseaux intérieurs privatifs, les appartements auxquels nous avons eu accès révèlent que certaines installations privatives sont largement vétustes, d’autres sont plus récentes mais douteuses… » et préconise divers travaux qui seront votés lors de l’assemblée générale suivante.

En effet, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 12 avril 2017, qui a bien été communiqué à Monsieur [C] [I], que la copropriété, forte de ces deux rapports, a décidé de voter en urgence le remplacement de la colonne fonte le long de la façade arrière du bâtiment B, et à court terme, la réfection des réseaux communs de plomberie intérieure, y compris en sous-sol.

Aucun sondage n’a en revanche été préconisé tant par le cabinet AKITEK, architecte chargé de réaliser un diagnostic technique global, que par la SAS LEFEBVRE, le cabinet AKITEK évoquant un simple risque de dégradation sur le long terme sans identifier de défaut d’ordre structurel.

A fortiori Monsieur [L] [S], qui n’est pas un professionnel de la construction, ne pouvait, sur la base du rappel du cabinet AKITEK sur l’incidence des fuites à long terme sur la structure du bâti, suspecter que la poutraison de son immeuble menaçait ruine.

De même, si Monsieur [C] [I] reproche à Monsieur [L] [S] de ne pas l’avoir informé d’un important dégât des eaux en provenance du 3ème étage intervenu en 2016, ce dernier verse aux débats un devis et une facture portant sur les travaux de reprises de la salle de bain suite à ce dégât des eaux, d’un montant de 1 331,11 euros. Aucun dégât des eaux n’a succédé à celui-ci, si bien que Monsieur [L] [S] ne pouvait imaginer que ce sinistre, ponctuel, isolé et intervenu quatre ans avant la vente, avait pu gravement endommager le bâti, ce qui n’est finalement pas démontré, aucune expertise judiciaire n’ayant été ordonnée pour déterminer la cause exacte de l’effondrement d’une poutre le 12 juin 2020.

Au surplus, dans son rapport du 17 février 2021, s’agissant de la chute de la poutre du plancher haut de l’appartement de Monsieur [C] [I], l’assureur de la copropriété conclut qu’aucun « aléa ne semble à l’origine de ce désordre. Aucune origine de sinistre n’a été identifiée. A notre sens, l’état de la poutraison et sa rupture ne sont dus qu’à une usure dans le temps, la poutraison ayant 120 d’page et donc proche d’un âge de ruine compte tenu du fait que cette dernière n’ait pas été entretenue dans le temps ».

En conséquence, il n’est pas établi que Monsieur [L] [S] ait eu connaissance des deux vices cachés reconnus par le tribunal, de sorte que la clause exonératoire de garantie des vices cachés trouve à s’appliquer.

Il convient donc de débouter Monsieur [C] [S] de son action estimatoire en garantie des vices cachés.

Sur le manquement à l’obligation d’information et le dol

Monsieur [C] [I] soutient subsidiairement, au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil, que Monsieur [L] [S] a manqué à son obligation d’information précontractuelle et a commis une réticence dolosive. Il expose que les vices décrits précédemment étaient antérieurs à la vente et que Monsieur [L] [S] en avait nécessairement connaissance au regard de leur gravité et des différents rapports demandés par la copropriété, outre qu’il n’a pu ignorer l’importance du dégât des eaux survenu en 2016 au regard de sa gravité et de son étendue. N’ayant jamais fait mention d’aucun de ces éléments, outre qu’il est manifeste selon lui que le faux-plafond a été installé pour masquer l’existence du dégât des eaux, Monsieur [C] [I] considère que Monsieur [L] [S] a commis une réticence dolosive à son égard. Il conclut qu’il a perdu la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, tenant compte des travaux à réaliser sur le bien litigieux.

Se référant à ses précédents développements, Monsieur [L] [S] conteste avoir commis la moindre réticence dolosive à l’égard de l’acquéreur.

Sur ce,

L’article 1112 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

L’article 1137 du code civil précise en outre que le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, les seuls documents qui n’ont pas été communiqués à Monsieur [C] [I] préalablement à la vente sont le rapport d’audit de la SAS GLEFEVRE du 2 novembre 2016 et le rapport d’audit sur l’état des parties communes du cabinet AKITEK, établi à la suite de visites des 24 mai, 2 novembre 2016 et 17 janvier 2017.

Le rapport d’audit de la SAS GLEFEVRE du 2 novembre 2016 souligne l’état de vétusté de la couverture en contre-bas du bâtiment B sur cour et la nécessité de procéder à la réfection des solins près de la verrière du bâtiment A et à la rénovation des fontes, en commençant par celles qui se trouvent dans les parties communes. Le rapport du cabinet AKITEK préconise également en urgence le remplacement de la colonne fonte le long de la façade arrière du bâtiment, à court terme, la réfection des réseaux communs de plomberie intérieure, des réparations ponctuelles en toiture du bâtiment A et la réfection de la verrière et du châssis en toiture du bâtiment B et à moyen terme, le ravalement des différentes façades et la réfection de la couverture au 5ème étage sur cour.

Or le procès-verbal d’assemblée générale du 12 avril 2017, auquel étaient annexés ces deux rapports et qui a été communiqué à Monsieur [C] [I], comprend bien une résolution n°16 aux termes de laquelle « après consultation des documents qui étaient joints à la présente assemblée, les copropriétaires prennent acte des travaux à réaliser à l’avenir :

— En urgence, le remplacement de la colonne fonte le long de la façade arrière du bâtiment B,

— A court terme, la réfection des réseaux communs de plomberie intérieure y compris en sous-sol,

— A moyen terme, le ravalement des façades sur rue et sur cour tant pour le bâtiment A que pour le bâtiment B, ainsi que la réfection de la couverture au 5ème étage sur cour du bâtiment ».

De même, le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2017, également communiqué à Monsieur [C] [I], comprend une résolution n°11 qui rappelle la nécessité de procéder à ces mêmes travaux, à nouveau décrits.

Enfin, le procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2018, communiqué à Monsieur [C] [I], contient l’approbation par la copropriété des travaux de remplacement des colonnes en fonte le long de la façade arrière du bâtiment B et celle des travaux de réfection des réseaux communs de plomberie.

Monsieur [L] [S] n’a donc dissimulé aucune information déterminante du consentement à la vente de Monsieur [C] [I], qui pouvait savoir, en lisant les différents procès-verbaux susvisés, que des travaux d’envergure avaient été approuvés par la copropriété, les deux rapports non communiqués ne contenant aucune autre information majeure.

En outre, et comme précédemment rappelé, le seul dégât des eaux que Monsieur [C] [I] lui reproche de ne pas avoir porté à sa connaissance est intervenu quatre ans avant la vente, a été réparé, et n’a pas été identifié par un expert comme étant à l’origine du sinistre survenu le 12 juin 2020.

Il ne constitue donc pas une information déterminante du consentement de l’acquéreur que le vendeur se devait de transmettre.

Enfin, Monsieur [C] [I] ne démontre aucunement que le faux-plafond qu’il a fait déposer lorsqu’il a acquis le bien litigieux a été installé par Monsieur [L] [S] afin de masquer le dégât des eaux intervenu en 2016, ce faux-plafond n’ayant pas été daté par un expert et Monsieur [C] [I] ne versant aucune pièce à ce sujet.

En conséquence, Monsieur [L] [S] n’a pas manqué à son obligation précontractuelle d’information ni n’a commis de réticence dolosive à l’égard de Monsieur [C] [I], de sorte qu’il convient de rejeter ses demandes indemnitaires sur ces deux fondements.

Les demandes de Monsieur [C] [I] ayant été rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de Monsieur [L] [S] dirigée à l’encontre du notaire instrumentaire et de son assureur.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [C] [I] sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et à Maître [E] [V] et son assureur, pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. La demande de Monsieur [C] [I] au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [C] [I] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [C] [I] du manquement à l’obligation d’information et du dol,

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer Monsieur [L] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer Maître [E] [V] et à la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prises ensembles la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [C] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Francine MEDINA Jérôme HAYEM