TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/04/2025

à : Maitre Marc VACHER

Maitre Mariama Kenewy DIALLO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/08622

N° Portalis 352J-W-B7I-C53UB

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. IQERA GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Marc VACHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0100

DÉFENDERESSES

La S.A.S.U. MOVE IN [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

La S.A.R.L. LIBERTY SPECIALTY MARKETS EUROPE, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, en qualité de mandataire de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Mariama kenewy DIALLO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C2341 substitué par M^e Céline LEMOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2341

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08622 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53UB

EXPOSE DU LITIGE

La société S.A.S.U. MOVE IN [Localité 5] IN [Localité 5] est une société de location d’appartements meublés avec services, destinés exclusivement à une clientèle d’entreprise et d’expatriés.

Dans le cadre de son activité de professionnel de I’immobilier, la société MOVE IN [Localité 5] dispose d’une garantie financière et d’un contrat d’assurance responsabilité professionnelle souscrits auprès de Ia société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE.

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2022, la société MOVE IN [Localité 5] et la société IQERA GROUP ont conclu un bail civil, portant sur un appartement d’habitation sis [Adresse 4], à effet du 10 novembre 2022, et pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 10 950 € outre une provision sur charges de 1 050 €, soit la somme totale mensuelle de 12 000 € charges comprises.

La société IQERA GROUP a par ailleurs versé à la société MOVE IN [Localité 5] :

— la somme de 14 000 € à titre de dépôt de garantie ;

— la somme de 21 600 € au titre des honoraires de location ;

— la somme de 144 000 € au titre des loyers et charges du 10 novembre 2022 au 9 novembre 2023.

Le 16 octobre 2023, la société MOVE IN [Localité 5] réclamait le paiement de la somme de

8 400 € à titre d’avance sur I’occupation du bien du 10 novembre 2023 au 30 novembre 2023.

Par lettre recommandée en date du 19 octobre 2023, avec effet un mois plus tard, la société IQERA GROUP a résilié le bail la liant avec la société MOVE IN [Localité 5].

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et de remise des clés a été établi par Maître [C] [S] de la SCP ABCJUSTICE le 24 novembre 2023.

A compter du 22 décembre 2023, la société IQERA GROUP a sollicité Ia restitution du dépôt de garantie à plusieurs reprises.

La société MOVE IN [Localité 5] a indiqué en premier lieu être dans I’attente d’un chiffrage des remises en état par rapport à l’état des lieux, puis s’est étonnée les 1er, 5 et 16 janvier 2024, que le dêpôt de garantie n’ait pas restitué et enfin, a sollicité, le 17 janvier suivant, le RIB de la société IQERA GROUP laquelle lui a transmis le jour même.

A compter du 31 janvier 2024, la société IQERA GROUP a renouvelé à plusieurs reprises sa demande de restitution, en vain.

En I’absence de tout retour malgré un engagement de paiement renouvelé le 20 février 2024, par courrier recommandé en date du 18 avril 2024, la société IQERA GROUP a mis en demeure la société MOVE IN [Localité 5] d’avoir à lui restituer ledit dépôt de garantie dans un délai de l5 jours.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mai 2024, la société IQERA GROUP, par l’intermédiaire de son Conseil, a mis en demeure la société MOVE IN [Localité 5] de lui payer sous 8 jours, la somme totale de 21 875 € détaillée comme suit :

—  14 000 € au titre du dépôt de garantie,

—  2 400 € correspondant au loyer payé d’ayance pour la période du 25 novembre au 30 novembre. 2023, postérieurement à la remise des clés intervenue le 24 novembre 2024,

—  5 475 € correspondant à la majoration de 10% du loyer pour 5 mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, conformément aux stipulations contractuelles.

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08622 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53UB

Sans réaction de la sociétê MOVE IN [Localité 5], la société IQERA GROUP a, par actes de commissaire de justice en date des 10 et 12 septembre 2024, fait citer la société MOVE IN [Localité 5] et la société LIBERTY SPECIALTY MARKETS EUROPE SARL, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant, en référé, aux fins ;

— de condamner in solidum Ia société MOVE IN [Localité 5] et la société LIBERTY SPECIALTY

MARKETS EUROPE SARL, en qualité de mandataire de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE, à payer à la société IQERA GROUP, à titre de provision, la somme de 14 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date de la première mise en demeure,

— de condamner in solidum Ia société MOVE IN [Localité 5] et Ia société LIBERTY SPECIALTY

MARKETS EUROPE SARL, en qualité de mandataire de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE, à payer à la société IQERA GROUP, à titre de provision, la somme de 7 665 € correspondant à la majoration de 10% du loyer pour retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période comprise entre le 24 janvier 2024 et le 24 août 2024, outre la somme mensuelle de 1 095 € jusqu’à parfait règlement,

— de condamner in solidum la société MOVE IN [Localité 5] et la société LIBERTY SPECIALTY

MARKETS EUROPE SARL, en qualité de mandataire de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE, à payer à la société IQERA GROUP, à titre de provision, la somme de 2 400 € correspondant au loyer payé d’avance pour la période du 25 au 30 novembre 2023,

— de condamner in solidum Ia société MOVE IN [Localité 5] et Ia société LIBERTY SPECIALTY

MARKETS EUROPE SARL, en qualité de mandataire de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE SE, à payer à la société IQERA GROUP la somme de 3 000 € au titre de I’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de I’instance, – de rapeller que I’exécution provisoire de I’ordonnance de référé à intervenir est de droit.

A l’audience du 5 novembre 2024, le renvoi de l’affaire a été ordonné à la demande de la société LIBERTY SPECIALTY MARKETS EUROPE, représentée par son Conseil.

A l’audience du 28 janvier 2025, un nouveau renvoi a été ordonné afin de permettre à la demanderesse de répondre aux conclusions adverses.

A l’audience du 10 mars 2025, la société IQERA GROUP a indiqué se désister de sa demande de condamnation des défenderesses à lui payer, à titre de provision, la somme de 2 400 € correspondant au loyer payé d’avance pour la période du 25 au 30

novembre 2023, la somme lui ayant été versée.

Elle a également précisé ramener à la somme de 2190 euros sa demande en paiement, à titre de provision, au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date de la première mise en demeure soit la somme de 649,88 euros.

Elle a exposé porter à la somme de 10 548,50 euros à titre de provision, la demande correspondant à la majoration de 10% du loyer pour retard dans la restitution du dépôt de garantie pour la période comprise entre le 24 janvier 2024 et le 12 novembre 2024, outre la somme mensuelle de 1 095 € jusqu’à parfait règlement

Elle a enfin maintenu l’ensemble de ses autres demandes.

Elle a expliqué s’être vu restituer, depuis l’assignation, la somme de 11 810 euros au titre du dépôt de garantie et a précisé contester cette retenue de 2 190 euros laquelle n’est pas justifiée.

Elle a également indiqué que la société MOVE IN [Localité 5] lui avait proposé un règlement rapide du solde de loyer outre une somme forfaitaire de 1 500 euros au titre des pénalités.

S’agissant de la garantie de l’assurance, elle a indiqué que la contrat de garantie responsablité civile professionnelle pouvait toujours être activé.

En réponse, la société LIBERTY SPECIALTY MARKETS EUROPE, représentée par son Conseil a sollicité du tribunal :

A titre principal,

— qu’il juge que les conditions de l’alinéa 2 de I’article 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies ;

En conséquence,

— qu’il juge que les demandes de la société IQERA GROUP formées à I’encontre de la société LIBERTY se heurtent à une contestation sérieuse ;

— qu’il dise n’y avoir lieu à référé ;

— qu’il déboute purement et simplement la société IQERA GROUP de ses demandes à I’encontre de la société LIBERTY,

A titre subsidiaire,

— qu’il condamne la société MOVE IN [Localité 5] à relever et garantir la société LIBERTY de

toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la restitution du dépôt de garantie et du remboursement du trop versé de loyer,

— qu’il juge par ailleurs opposable à la société IQERA GROUP la franchise contractuelle prévue à la police souscrite par la société MOVE IN [Localité 5] auprès de la société LIBERTY,

— qu’il juge que cette franchise doit venir en déduction du montant des condamnations qui seraient prononcées à I’encontre de la société LIBERTY au titre des intérêts et ou pénalités de retard alloués à la société IQERA GROUP,

En tout état de cause,

— qu’il condamne tout succombant à verser à Ia société LIBERTY MUTUAL INSURANCE

EUROPE une somme de 2 000 € en application de I’article 700 CPC.

Elle a exposé que les lieux ont été restitués avec des dégradations lesquelles ont bien été constatées par le commissaire de justice lors de l’établissement du constat d’état des lieux de sortie et que la retenue effectuée est donc parfaitement justifiée.

Elle a ajouté que les conditions générales du contrat d’assurance prévoient des exclusions de garanties s’agissant des pénalités de retard et qu’en conséquences, les demandes de la société IQERA GROUP se heurtent à des contestations sérieuses.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société MOVE IN [Localité 5] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Elle a enfin rappelé l’existence d’une franchise contractuelle laquelle avait vocation à s’appliquer en l’espèce.

La société MOVE IN [Localité 5], bien que régulièrement citée à l’étude, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner I’exécution de I’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société IQERA GROUP considère pour sa part que les obligations de la société MOVE IN [Localité 5] à son égard ne sont pas sérieusement contestables, que ses demandes ne sont que la simple transposition des conditions contractuelles issues du bail liant les parties.

En réponse, la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE conclut à l’incompétence du juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses.

S’agissant de la demande formée au titre de la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu sur le loyer, elle explique que le trop-perçu sur le loyer a été remboursé le 24 janvier 2025 de sorte que la demande de la société IQERA GROUP à ce titre n’est plus justifiée et se heurte à tout le moins à une contestation sérieuse.

Elle précise qu’une somme de 2 190 euros a été conservée au titre des frais de réparation portant sur les dégradations qui ont été constatées dans l’état des lieux de sortie et chiffrées selon devis.

S’agissant des demandes portant sur les intérêts au taux légal et les pénalités de retard, elle indique que les demandes dirigées à son encontre sont nécessairement vouées à l’échec, la garantie financière de la police souscrite ne couvrant que le remboursement des fonds confiés à I’assuré selon la définition donnée dans les conditions générales du contrat lesquelles excluent les pénalités de retard.

Elle précise que seule seule la garantie d’assurance responsabilité civile pourrait être mobilisée le cas échéant mais que ledit contrat prévoit en son article 3 des exclusions générales communes à toutes les garanties, et notamment celle des clauses pénales fixant à l’avance le principe de responsabilité et le montant de la réparation particulièrement les pénalités de retard et les indemnités de débit ce qui est présentement le cas.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment du procès-verbal de constat dressé le 10 novembre 2022 par ABC Justice et de l’inventaire dressé le même jour, l’existence d’un certain nombre de dégradations :

— diverses éraflures sur plusieurs portes,

— traces de frottement noires sur le parquet, des rayures ou des salissures,

— plusieurs pointes non rebouchées sur les murs,

— différentes traces de salissures ou éraflrures sur les murs,

— plaque cassée dans l’entrée,

— éraflures sur un bureau,

— éraflures et salissures sur le panneau séparant le salon et la salle à manger,

— plan de travail de la cuisine présentant quelques impacts, quelques auréoles, une rayure à droite de l’évier, nettoyage complet de la cuisine à faire,

— griffure sur l’accoudoir de droite d’un canapé en cuir,

— store cassé dans le séjour,

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08622 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53UB

— canapé du bureau présentant une déchirure tissu au centre,

— un impact bois placard de la chambre sur rue, un store à changer, un lustre à changer, bois tiroirs collés ou abimé, impact placard,

— Miroirs de salle de bains cassé, tête de lit chambre principale à nettoyer.

Dès lors, compte tenu de l’existence de dégradations, il convient de constater que la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande en paiement des intérêts de retard subséquente se heurtent à des contestations sérieuses.

S’agissant de la demande au titre de la majoration de 10% du loyer pour retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Si il est exact qu’aux termes de l’article “DEPOT DE GARANTIE” du bail, il est prévu que la somme versée à titre de dépôt de garantie sera restituée sans intérêt au locataire enfin de bail et au plus tard dans un déIai de :

—  1 mois si I’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ,

—  2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des diffirences avec l’état des lieux d’entrée,

de Ia remise des clés, déduction faite, le cas echéant, des sommes restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu ou responsable, sous réserve de leur justification. Pour le cas où les locaux loués se situeraient dans un immeuble en copropriété, le bailleur pourra conserver une provision maximale de 20% du dépôt de garantie pour couvrir les charges en attendant leur liquidation ; le solde restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque

mois de retard commencé.

Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

Il n’en demeure pas moins qu’aux termes de I’article L112-6 du Code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les

exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, le contrat d’assurance responsabilité civile de la société LIBERTY MUTUAL INSURANCE EUROPE prévoit en son article 3 des exclusions générales communes à toutes les garanties, et notamment, celle des clauses pénales fixant à l’avance le principe de responsabilité et le montant de la réparation particulièrement les pénalités de retard et les indemnités de débit ce qui est présentement le cas.

Tel est bien le cas en l’espèce et la demande de la société IQERA GROUP se heurte donc à une contestation sérieuse.

Il en est de même de la demande formulée au même titre à l’encontre de la société MOVE IN [Localité 5] dans la mesure où il existe une contestation sérieuse quant au montant à restituer au titre du dépôt de garantie lequel conditionne nécessairement le montant de la majoration.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de constater que les demandes de la société IQERA GROUP se heurtent à des contestations sérieuses et que le juge des référés est donc incompétent.

Sur les frais du procès

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, la société IQERA GROUP, partie succombante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à mieux se pouvoir au principal ;

Mais dès à présent ;

Constatons que la société IQERA GROUP se désiste de sa demande de condamnation des défenderesses à lui payer, à titre de provision, la somme de 2 400 € correspondant au loyer payé d’avance pour la période du 25 au 30 novembre 2023, la somme lui ayant été versée ;

Constatons que les autres demandes de la société IQERA se heurtent à des contestations sérieuses ;

En conséquence ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la société IQERA GROUP aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge des contentieux et de la protection