TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [U] [C] ép [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05978 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFNU

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Ayant pour mandataire de gestion In’li property Management

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN397

DÉFENDERESSE

Madame [U] [C] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05978 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFNU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2003, à effet le même jour, l’Omnium de Gestion Immobilière d’Ile de France (OGIF), aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, ayant pour mandataire de gestion IN’LI Property Management, a consenti un bail d’habitation à [D] [L] et [U] [C], épouse [L], sur des locaux, situés [Adresse 2].

Par avenant sous seing privé en date des 4 septembre et 30 décembre 2013, [U] [C], est restée seule titulaire du bail, à la suite de son divorce avec [D] [L].

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.702,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [U] [C], divorcée [L], le 28 février 2025.

Par assignation du 6 juin 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [U] [C], divorcée [L], et voir autoriser la séquestration des meubles à ses frais, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, d’un montant égal à celui du loyer et des charges du logement litigieux, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération des lieux, ou subsidiairement une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer,2.360,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 octobre 2025, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, représentée par son conseil, expose qu’un accord a été conclu avec la défenderesse, prévoyant le paiement de mensualités de 80 euros, en plus du loyer courant, cet accord, en vigueur depuis juin 2025, ayant déjà permis de réduire la dette, s’élevant à la somme de 2.000,57 euros, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle sollicite l’homologation de l’accord ou subsidiairement une ordonnance accordant des délais identiques et ordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire.

[U] [C], divorcée [L], n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[U] [C], divorcée [L], a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

La pièce produite aux débats par la société FONCIERE CRONOS au soutien de sa demande d’homologation, comporte une somme inférieure à celles visée au commandement de payer et dans l’assignation puisqu’elle correspond à l’arriéré de juin 2024. En considération de l’évolution de l’arriéré, il n’y a pas lieu d’homologuer l’accord mais d’examiner les demandes subsidiaires du demandeur.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.702,78 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2025.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de 2 mois entre le commandement de payer et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 935,95 euros, hors allocation logement, échéance d’octobre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, [U] [C], divorcée [L], lui devait la somme de 2.000,57 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

[U] [C], divorcée [L], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [U] [C], divorcée [L], à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès

[U] [C], divorcée [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 9 septembre 2003, modifié par avenant des 4 septembre et 30 décembre 2013, entre l’Omnium de Gestion Immobilière d’Ile de France (OGIF), aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, ayant pour mandataire de gestion IN’LI Property Management, d’une part, et [U] [C], divorcée [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] est résilié depuis le 27 avril 2025,

CONDAMNONS [U] [C], divorcée [L], à payer à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, la somme de 2.000,57 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus,

AUTORISONS [U] [C], divorcée [L], à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros, puis une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [U] [C], divorcée [L],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [U] [C], divorcée [L], et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[U] [C], divorcée [L], sera condamné à verser à la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, à compter du 28 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 935,95 euros en octobre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS [U] [C], divorcée [L], aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025 et celui de l’assignation du 6 juin 2025,

DÉBOUTONS la société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, représentée par IN’LI Property Management, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge