TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54842 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EGN

AS M N° : 13

Assignation du :

06 et 24 Juin 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2024

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [I] [C] veuve [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [U] [J] veuve [C]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentées par M^e Isabelle CHAUDESAIGUES, avocat au barreau de PARIS – #D0687

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], Représenté par son syndic la SAS GERARD SAFAR

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS – #P0138

S.A.R.L. MATSURI RESTAURANT VICTOR HUGO

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS – #C0676

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Selon contrat de bail du 1er février 2008, Monsieur [O] [C] et Madame [I] [C] ont loué à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo et la société Matsuri un local commercial constituant les lots n°38 et 55 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] afin d’exploiter une activité de restauration sur place et à emporter.

Au cours du premier semestre 2024, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo a entrepris des travaux de modification de l’enseigne et de la façade commerciale du restaurant.

Par lettres recommandés des 16 et 27 mai 2024, les consorts [C] ont mis en demeure leur preneur de cesser ces travaux au motif qu’ils ont été entrepris sans l’accord de la copropriété.

Par acte d’huissier du 24 juin 2024, Madame [I] [C] et Madame [U] [J], venant aux droits de Monsieur [O] [C], ont attrait la société Matsuri Restaurant Victor Hugo ainsi que le syndicat des copropriétaires devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure des référés, afin d’obtenir la remise en état de la devanture du local commercial.

A l’audience du 2 octobre 2024, les consorts [C] ont maintenu oralement les termes de son assignation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a soutenu ses conclusions oralement et sollicite d’ordonner sous astreinte aux bailleurs et au preneur de procéder à la dépose de l’enseigne et de la devanture outre la condamnation du restaurant Matsuri à verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le restaurant Matsuri Victor Hugo a soutenu ses conclusions oralement et sollicite le débouté des demandes à titre principal d’ordonner une médiation à titre subsidiaire et en tout état de cause, la condamnation à verser une somme de 1500 € au titre de l’article 70 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En vertu de l’article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

La liberté d’usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit une clause spécifique relative à la pose d’enseigne pour les titulaires des lots 37 et 38. Cette clause autorise les titulaires de ces lots à poser une enseigne commerciale après agrément de l’architecte de l’immeuble.

Par ailleurs le bail commercial liant les consorts [C] à la société Matsuri Resturant Victor Hugo prévoit l’interdiction pour le preneur d’effectuer « aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement express et par écrit du bailleur ». Dans ce même contrat, le preneur s’est également engagé à se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble (page 8 du bail).

En l’espèce, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo ne conteste pas avoir procéder à des travaux ayant modifié son enseigne commerciale se situant sur la devanture du lots 38 de la copropriété du [Adresse 3], faisant l’objet du bail commercial.

Il n’est pas non plus contesté que ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un accord express du bailleur ni n’ont fait l’objet d’un agrément par l’architecte de l’immeuble et encore moins d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ressort des photos comparatives entre l’ancienne et la nouvelle façade commerciale que ces travaux de modification ont entrainé un changement significatif de l’aspect extérieure de l’immeuble notamment concernant les huisseries tant dans leur volume que dans leur disposition.

Contrairement à ce que soutient le preneur, le fait que ces travaux n’ont pas modifié l’emprise de l’enseigne sur la façade ne saurait l’exonérer de son obligation d’obtenir l’autorisation de la copropriété conformément au règlement de copropriété pour tout travaux modifiant l’aspect extérieure de l’immeuble.

Ainsi en ayant effectué des travaux ayant modifié l’aspect extérieure de l’immeuble sans obtenir l’accord de la copropriété, et sans avoir, même, fait superviser ces travaux par l’architecte de la copropriété, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo a causé un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser immédiatement.

Concernant la demande subsidiaire de médiation, celle-ci n’apparaît pas opportune au regard de sa tardiveté et de l’absence de tentative préalable, de la part de Matsuri Victor Hugo, de trouver une solution amiable à ce litige.

En conséquence, il y a lieu de condamner, à titre de mesure conservatoire, la société Matsuri Victor Hugo procéder à la remise en état de la façade dans son état antérieure aux travaux non autorisés.

Ces travaux ayant été effectué sans l’accord du bailleur, il n’y a pas lieu de condamner le bailleur, à l’origine de cette procédure, à remettre en état la façade comme le sollicite le syndicat.

Afin de garantir l’exécution de cette mesure, une astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente décision, pendant une durée maximale de six mois, sera fixée.

— Sur les autres demandes,

Partie perdante, Matsuri Restaurant Victor Hugo sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, Matsuri Restaurant Victor Hugo sera également condamné à verser à aux consorts [C] ainsi qu’au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Ordonnons à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo de procéder à la dépose de l’enseigne et la devanture installée sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 3] ainsi qu’à la remise des lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance pendant une durée maximal de six mois,

Déboutons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo de sa demande aux fins de médiations,

Condamnons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à verser à Mesdames [I] [C] et [U] [J] à payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo aux entiers dépens.

Fait à Paris le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU