TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE THANN

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° RG 24/00172 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYSE

MINUTE n° 24/00220

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2024

Nous, Nadine LAVIELLE, Juge des Contentieux de la Protection, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, chargée du service du Tribunal de Proximité de Thann, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 07 octobre 2024 à 14h30, assistée de [G] [B], Greffière stagiaire,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANT :

S.C.I. DE L’ECOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M [X] [E], muni d’un pouvoir

Assistée par Maître Maria Stella ROTOLO, avocat au barreau de Mulhouse

REQUIS :

Monsieur [Z] [E]

né le 27 Mai 1988 à [Localité 7] (VOSGES)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Jean-luc ROSSELOT, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [S] [J]

née le 23 Septembre 1998

demeurant [Adresse 1]

Comparante

Monsieur [U] [H]

né le 22 Octobre 1955

demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Ordonnance réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2019, la SCI de l’Ecole a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [J] et M. [Z] [E] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650€ et d’une provision pour charges de 50 €.

Monsieur [U] [H] s’est porté caution solidaire selon acte signé le 19 décembre 2019.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2024, visant la clause résolutoire du bail, la SCI de l’Ecole a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4200 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

Le 05 février 2024 le commandement visant la clause résolutoire a été dénoncé par commissaire de justice à Monsieur [M] [H].

Par assignations du 16 avril 2024 délivrées à étude, la SCI de l’Ecole a saisi le juge des contentieux de la protection en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire, paiement des loyers impayés, dommages intérêts, astreinte, indemnités d’occupation et expulsion. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-172.

L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 1er juillet 2024.

A cette date, la partie demanderesse a régulièrement comparu.

En défense, [S] [J] et [M] [H] régulièrement assignés n’ont pas comparu.

[Z] [E] a quant à lui constitué avocat, lequel a sollicité renvoi pour conclure.

La juge des contentieux de la protection a soulevé le fait que la demande était formée en référé, et que les demandes en condamnation à paiement devaient dès lors être sollicitées à titre provisionnel et non au fond. Le juge a renvoyé l’affaire au 7 octobre 2024 pour régularisation des assignations en ce sens.

Par assignations du 1er août 2024 s’agissant des locataires et du 3 aout 2024 s’agissant de M. [U] [H], la SCI de l’Ecole a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar en référé. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-279.

La SCI de l’Ecole rectifie ainsi ses prétentions initiales et demande au tribunal de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence prononcer la résiliation du contrat de location pour le logement sis [Adresse 4] ainsi que pour le box et le parking ; Ordonner l’expulsion de Mme [S] [J] et M. [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner solidairement les défendeurs, ainsi que la caution solidaire, en cas de refus de quitter les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 700€ par mois, à compter de la date du décompte produit dans le bordereau de pièces, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner solidairement les défendeurs, ainsi que la caution solidaire, au paiement de la somme provisionnelle de 9222.19€ correspondant au montant des loyers impayés au 09 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner in solidum les défendeurs, ainsi que la caution, aux entiers dépens de la présente procédure, (cout du commandement, de la dénonciation du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, ainsi que la présente assignation) ; Condamner in solidum les défendeurs ainsi que la caution au paiement de dommages et intérêts à hauteur d’une somme provisionnelle de 1000€, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner in solidum les défendeurs ainsi que la caution au paiement d’une somme provisionnelle de 1500€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner les locataires défaillants au paiement d’une astreinte provisionnelle de 50€ par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024. Un diagnostic social et financier effectué par le travailleur social auprès de M [E] [Z], a été adressé au tribunal. Il y est indiqué que la dette locative a débuté suite à la séparation du couple intervenue en mai 2023, qu’un dossier de surendettement a été déposé par M. [Z] [E] et que le paiement du loyer courant a été repris en juin 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience qui s’est tenue le 07 octobre 2024.

La SCI de l’Ecole régulièrement représentée par Monsieur [X] [E] muni d’un pouvoir, et assisté de son avocat, s’est référée aux conclusions d’assignation des 1er et 03 aout 2024. Par la voix de son conseil, elle indique prendre acte du départ de Madame [J] du logement, précise qu’il n’y a pas eu résiliation en bonne et due forme et précise avoir reçu en septembre 2024 un courrier daté de mai 2023. Elle expose à ce sujet que ledit courrier ne comporte pas mention de l’adresse où s’est établi Mme [J]. Elle ajoute s’opposer à l’échéancier sollicité pour M. [Z] [E].

En défense, Mme [J] a comparu personnellement. Elle expose avoir quitté son conjoint en mai 2023 et être hébergée chez sa mère. Elle reconnait avoir adressé son courrier recommandé au bailleur en septembre 2024. Elle ajoute avoir été informée des impayés pas la mère de son ex conjoint et déclare qu’elle ne peut pas payer toutes les dettes qu’il a généré.

Monsieur [Z] [E] était représenté par son conseil substitué. Celui-ci s’est référé à ses conclusions du 18 septembre 2024 en vertu desquelles Monsieur [E] reconnait la situation d’impayés et déclare ne pas s’opposer pas au constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire. S’agissant de la demande en paiement, il soulève l’irrecevabilité d’une demande au fond devant le juge des référés. En cas de régularisation de la demande, il sollicite l’octroi de larges délais de paiement sur la base de 257€ sur une durée de 36 mois.

Il conclut au rejet de la demande en dommages et intérêts, comme étant irrecevable et subsidiairement mal fondée.

Monsieur [U] [H] régulièrement assigné n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire et pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des procédures 24-172 et 24-279 et de se référer aux conclusions d’assignation des 1er et 03 aout 2024 régularisant la demande en paiement à titre provisionnel.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 paragraphe III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, la SCI de l’Ecole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat le 1er aout 2024. La CCAPEX a pour sa part été saisie le 24 janvier 2024.

Par suite, la demande de la SCI de l’Ecole doit être déclarée recevable.

1.2. sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2024 pour une somme en principal à cette date de 4200€. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4200 € n’a pas été réglée par les défendeurs dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Toutefois l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il n’est ni allégué ni établi que le paiement du loyer courant ait été repris au jour de l’audience. les dispositions prévues au V, VI et VII ne sont donc pas applicables en l’espèce.

En conséquence , il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] en les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique , faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision, sans qu’il n’y ait aucunement lieu à modifier ce délai ni à ordonner une quelconque mesure d’astreinte.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié à effet au 24 mars 2024 la SCI de l’école est légitime à solliciter condamnation des occupants sans droits ni titre au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité sera fixée à la somme provisionnelle de 700€ conformément à la demande.

Conformément à l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée. Ainsi, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité visée au bail produit ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

Monsieur [E] et Madame [J] sont donc condamnée conjointement au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter de l’échéance d’avril 2024.

La SCI de l’école ayant indiqué accpeter le congé de Madame [J] au 8 septembre 2024, l’obligation à paiement de l’indemnité d’occupation de cette derniere cessera au 08 septembre 2024.

Le paiement de l’indemnité d’occupation est due jusqu’à restitution des lieux au bailleur par remise des clefs entre ses mains ou celles de son mandataire. .

1.4 Sur les demandes de condamnation au paiement provisionnel

Le décompte présenté par la SCI de l’école n’a pas été contesté par les parties présentes ou représentées. Il est ainsi sollicité une somme de 9222.19€ au 09 avril 2024 échéance d’avril 2024 inclue et hors frais d’huissier.

A la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, soit au 24 mars 2024, la dette locative était donc de 9222.19€ – 700 = 8522.19€.

A cette date, Madame [J] n’avait pas informé le bailleur de son départ et donné congé, elle reste donc solidairement tenue avec Monsieur [E].

Par suite, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [J] à payer à la SCI de l’Ecole à titre provisionnel la somme de 8522.19€ au titre de l’arriéré locatif

2. Sur l’engagement de caution de Monsieur [U] [H]

Concernant l’engagement de caution, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que « la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

L’examen de l’acte produit sous intitulé “acte de caution solidaire” permet de constater qu’il mentionne le montant initial du loyer et de la provision sur charges, l’étendue de l’obligation, et la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1de la loi du 6 juillet 1989.

La validité de l’engagement de caution n’a pas été remis en cause par les défendeurs. Au demeurant, rien ne permet de considérer que cet engagement ne remplisse pas les exigences légales, telles que définies à ce jour.

En conséquence, Monsieur [U] [H] sera condamné solidairement au paiement des sommes provisionnelles mises à la charge de Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [J], soit 8522.19€ au titre de l’arriéré locatif et 700€ par mois à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à restitution des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [S] [J], M. [Z] [E] et M. [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Madame [J], Monsieur [E] et Monsieur [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SCI de L’ECOLE à l’encontre de Mme [S] [J] et M. [Z] [E], et M. [U] [H] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 décembre 2019 entre la SCI de l’ECOLE d’une part, et Mme [S] [J] et M. [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 24 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] en les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique , faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision, sans qu’il n’y ait aucunement lieu à modifier ce délai ni à ordonner une quelconque mesure d’astreinte.

CONDAMNE solidairement Mme [S] [J] et M. [Z] [E], et M. [U] [H] à payer à la SCI de l’ECOLE la somme provisionnelle de 8522.19€ au titre de l’arriéré locatif à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNE Mme [S] [J] jusqu’au 8 septembre 2024 et M. [Z] [E],jusqu’à compléte libération des lieux et remise des clefs, à payer à la SCI de l’ECOLE une indemnité d’occupation provisionnelle de 700€ mensuelle ;

CONDAMNE M. [U] [H] solidairement avec Mme [S] [J] et M. [Z] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle susvisée;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [J] ; M. [Z] [E], M. [U] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2024 et celui des assignations du 1er août 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [J], M. [Z] [E], M. [U] [H] à payer à la SCI de l’ECOLE la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge