TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04766 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TKB

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Mars 2024

Extinction d’instance

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DUFFOUR et M^e HITTINGER ROUX

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIÉS-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 23 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 28 juillet 2000, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE exerçant sous le nom commercial « S.C.I. PLAGAM » a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS des locaux composés d’une boutique d’une superficie d’environ 25m2 en rez-de-chaussée, ainsi que d’un local n°2 d’une superficie d’environ 45m2, d’une cave n°3 d’une superficie d’environ 5m2 et d’un local à usage de poubelle contigu à la machinerie ascenseur d’une superficie d’environ 3,30 m2 en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à Paris 8ème pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2000 afin qu’y soit exercée une activité de fabrication et de vente de pain, de pâtisserie, de confiserie, de chocolats, de glaces, de crêpes, de traiteur restauration, de sandwiches, de salon de thé, et de boissons avec autorisation de licences de première, deuxième et troisième catégories, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 104.405,88 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er janvier 2011 aux mêmes clauses et conditions, notamment financières, que celles du bail expiré à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE par acte d’huissier en date du 4 octobre 2010 demeurée sans réponse dans le délai de trois mois et en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2020.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Y] [C] de la S.A.S. [C] ET ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 3 mars 2022 estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 60.700 euros hors taxes et hors charges, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a, par acte d’huissier en date du 26 septembre 2022, fait signifier à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS un congé pour le 31 mars 2023 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 76.500 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, et se prévalant de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 26 janvier 2024 réceptionnée le 29 janvier 2024, notifié à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023, et à défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2024.

Par jugement contradictoire en date du 21 février 2025, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE et la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023 ; débouté la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de sa demande reconventionnelle de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant du loyer plafonné ; fixé le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l’effet de la tacite prolongation ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [O] [M] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2023 ; fixé à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consignée par la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 avril 2025 au plus tard ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS pendant la durée l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Par message adressé par RPVA par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 mai 2025, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a informé la présente juridiction que par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, c’est-à-dire postérieurement à la date de l’audience de plaidoirie mais antérieurement à la date du jugement susvisé, la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS avait exercé son droit d’option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial.

Constatant qu’en raison de l’exercice par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de son droit d’option, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE n’avait pas consigné auprès de la régie du tribunal le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire mis à sa charge, le juge chargé du contrôle des expertises a, par ordonnance en date du 11 juin 2025, prononcé la caducité de la désignation de l’expert judiciaire, sur le fondement des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 mars 2025 ayant fait l’objet d’un avis de passage des services postaux en date du 10 mars 2025 et retournée avec la mention « Pli avisé et non réclamé », et remis au greffe par RPVA le 2 mai 2025, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-57 du code de commerce, de :

condamner la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à lui payer la somme de 3.700 euros au titre des frais de l’instance ;condamner la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS aux dépens ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE fait valoir qu’elle est fondée à réclamer le remboursement de ses frais de procédure en raison de l’exercice par la locataire de son droit d’option, lesquels sont justifiés par les factures d’honoraires produites aux débats.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 20 octobre 2025 réceptionnée le 24 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 20 octobre 2025, la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-57 du code de commerce, de :

débouter la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE de ses demandes ;débouter la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS expose que les frais de l’instance dont elle est redevable à la suite de l’exercice de son droit d’option doivent être limités aux dépens, au coût de l’expertise et éventuellement à une fraction des honoraires du conseil de la partie adverse, en tenant compte de l’équité s’agissant d’un litige opposant une bailleresse institutionnelle à une locataire exerçant une activité de boulangerie. Elle souligne qu’en l’occurrence, le montant réclamé par la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE est totalement arbitraire et ne repose sur aucun élément de preuve, ce qui justifie le rejet des prétentions de cette dernière.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’extinction de l’instance

Aux termes des dispositions de la première phrase du second alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’à la suite de l’exercice par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de son droit d’option signifié à la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025 (pièces n°25 en demande et n°5 en défense), la présente instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé se trouve privée d’objet.

En conséquence, il convient de constater l’exercice par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de son droit d’option par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, ainsi que l’extinction de l’instance.

Sur les frais de l’instance

En application des dispositions de la première phrase du second alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Enfin, selon les dispositions des premier, deuxième, quatrième et cinquième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les frais mis à la charge de la partie exerçant son droit d’option sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009 : pourvoi n°08-15741), ces derniers n’étant cependant pas limités aux frais taxables de procédure mais couvrant également les frais irrépétibles (Civ. 3, 27 mars 2002 : pourvoi n°00-22534 ; Civ. 3, 14 avril 2016 : pourvoi n°14-29963).

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS est à l’origine de l’extinction de la présente instance à la suite de l’exercice de son droit d’option, si bien qu’elle est tenue de supporter la charge financière des frais de la présente instance, ce qui justifie sa condamnation aux dépens ainsi que le rejet de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

De plus, la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE démontre avoir, préalablement à l’exercice du droit d’option susvisé, fait rédiger par son conseil un mémoire préalable ainsi que l’assignation introductive de la présente instance, et fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Y] [C] de la S.A.S. [C] ET ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 3 mars 2022 (pièces n°8 et n°22 en demande), et il ressort des factures d’honoraires émises par l’A.A.R.P.I. ANDERS AVOCATS n°224607413 en date du 19 janvier 2024 d’un montant de 2.500 euros H.T. et n°224609599 en date du 11 décembre 2024 d’un montant de 1.200 euros H.T. produites aux débats (pièces n°23 et n°24 en demande) que les frais de l’instance et les frais non compris dans les dépens que la bailleresse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance antérieurement à l’exercice du droit d’option s’élèvent à la somme totale de 3.700 euros H.T., qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique de la locataire ne justifie de modérer.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux dépens ainsi qu’à payer à la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE la somme de 3.700 euros H.T. au titre des frais de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires

D’après les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’aucune des parties ne sollicite que l’exécution provisoire de droit de la présente décision, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’exercice par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS, par acte de commissaire de justice signifié à la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE en date du 15 janvier 2025, de son droit d’option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial afférent aux locaux sis [Adresse 2] à Paris 8ème,

CONSTATE l’extinction de l’instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 2] à Paris 8ème, ainsi que le dessaisissement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à payer à la S.C.I. SCI DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE la somme de 3.700 euros H.T. (TROIS MILLE SEPT CENTS euros hors taxes) sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 28 Novembre 2025

La Greffière Le Président

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM