TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Me [M] DOUEB

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sabine CHARDON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03857 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TD2

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0101

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N75056202522418 du 17/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03857 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TD2

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 2 octobre 2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [L] [M] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 15 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [L] [M] [V] pour paiement d’un arriéré de 2727, 97 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 8 avril 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [L] [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [M] [V] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner provisionnellement M. [L] [M] [V] au paiement de la somme de 3342, 59 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025,

— condamner provisionnellement M. [L] [M] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, à compter du mois de mars 2025 et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [L] [M] [V] au paiement d’une somme de 250 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 9 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4942, 19 € au 16 septembre 2025. Il s’en est remis au tribunal pour accorder des délais de paiement compte tenu de la somme en jeu.

M. [L] [M] [V] a expliqué avoir fait deux virements de 229, 71 € le 19/08 et 261, 11 € le 19/09 correspondant à la facturation du loyer courant mais non intégrés au décompte. Il a indiqué avoir retrouve un emploi effectif en octobre pour 2200 € par mois.

Il a proposé un échéancier de 100 à 150 € sur 36 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 16 janvier 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 8 avril 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 15 janvier 2025, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2727, 97 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2727, 97 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mars 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [L] [M] [V] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue un trouble anormal passible de l’intervention du juge des référés.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par le locataire qui a exposé ses ressources et charges à l’audience et effectué deux réglements successifs en août et septembre 2025, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [M] [V] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [L] [M] [V] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 4942, 19 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 16 septembre 2025, sous réserve de l’enregistrement des deux paiements rapportés à l’audience

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner M. [L] [M] [V] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 4942, 19 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2025 pour la somme de 2727, 97 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que la dette, sans préjudice du paiement du loyer courant, sera apurée par 36 mensualités de 120 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [L] [M] [V] , et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 16 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel M. [L] [M] [V] au paiement de celle-ci à [Localité 4] HABITAT OPH.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [L] [M] [V], partie succombante, aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [L] [M] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 4] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 16 mars 2025 la résiliation du bail du 2 octobre 2019 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [L] [M] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 4942, 19 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 16 septembre 2025,

avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2025 pour la somme de 2727, 97 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT que cette somme subira l’imputation des deux paiements de 229, 71 € le 19/08/2025 et 261, 11 € le 19/09/2025 le cas échéant,

AUTORISE M. [L] [M] [V] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 120 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [L] [M] [V] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [M] [V] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [L] [M] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 16 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [L] [M] [V] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

CONDAMNE M. [L] [M] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT