N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 18 Novembre 2024

N° RG 24/00169 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEAH

DEMANDEUR :

Mme [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. Mansour OTHMANI

Greffier : M^me Rosette SURESH

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2024

DECISION :

Prononcée par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024 par M. Mansour OTHMANI, Magistrat à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e TOKAREVA

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[R]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2021, Madame [H] a consenti à Monsieur [R] un bail portant sur un logement sis à [Localité 4].

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 8 janvier 2024, d’avoir à payer la somme de 7 700 euros représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par acte du 18 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre pour la date du 30 avril 2024 ;

Par exploit du 27 mai 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy afin de :

— dire que le congé délivré le 18 janvier 2024 est valide :

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de le condamner au paiement de la somme de 9 100,00 € au titre des loyers échus au 1er mai 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de le condamner à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

— et celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 4 400 € au mois d’août 2024 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à l’ensemble des moyens du locataire.

Monsieur [R] expose qu’il conteste la validité du bail meublé dont il demande la requalification, conteste également la validité du congé, indique que la maison louée est sinistrée sans que le bailleur soit intervenu, conteste les sommes réclamées et demande la condamnation du bailleur à un an d’emprisonnement, à lui payer la somme de 35 200 € en restitution des loyers perçus, celle de 50 000 € pour refus de réaliser les travaux, celle de 115 000 € pour escroquerie et pertes commerciales, celle de 30 000 € de dommages intérêts car elle a voulu forcer son départ du logement qu’il qualifie d’insalubre, et celle de 150 000 € pour refus de le reloger alors que les locataires sont vulnérables ;

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 , la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins d’expulsion

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

Ce texte ne s’applique qu’aux demandes d’expulsion pour non paiement de loyers, ce qui n’est pas le cas d’une demande en validité d’un congé ;

En conséquence, l’assignation est recevable ;

Sur la validité du congé

La question de la validité d’un congé pour vendre dépend de la nature du bail conclu entre les parties : s’il s’agit d’un bail meublé, le délai de préavis est de trois mois, s’il s’agit d’un bail d’habitation de trois ans, le délai de préavis est de six mois ;

Il importe donc d’analyser le bail conclu entre les parties comme le demande le locataire ;

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En l’espèce, il est produit le contrat de location meublée pour une durée d’un an renouvelable à effet du 1er mai 2021;

Ce contrat n’est accompagné d’aucun inventaire ou état détaillé du mobilier, ni d’un état des lieux d’entrée;

Certes, un état des lieux d’entrée est produit mais il ne comporte aucune signature et le contrat de location ne fait pas de renvoi à quelque annexe que ce soit;

En l’absence d’éléments justificatifs du caractère meublé du logement, le tribunal requalifie le bail en un bail de trois ans soumis à la loi du 6 juillet 1989;

Ce bail ayant été signé le 1er mai 2021 est d’une validité de trois ans venant à terme le 30 avril 2024;

En application de l’article 15 de la loi précitée, un congé pour vendre doit être délivré au locataire avec un préavis de six mois;

Le congé pour vendre ayant été délivré le 18 janvier 2024 pour le 30 avril 2024, ne respecte pas le texte précité et doit donc être déclaré non valable de sorte que le bail est automatiquement renouvelé pour une période de trois ans;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet deux mois après;

Par exploit du 18 janvier 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés dans le délai de six semaines en application de la loi du 27 juillet 2023;

La loi du 27 juillet 2023 mettant en place le nouveau délai de six semaines, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ;

Dès lors, la nouvelle disposition fixant à six semaines le délai accordé au locataire pour apurer sa dette, ne s’applique pas aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties ;

En conséquence, le commandement de payer délivré le 8 janvier 2024 doit être déclaré nul en ce qu’il tend à la résiliation du bail ;

Cela étant, en application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Le commandement de payer délivré, s’il est nul pour fonder une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, constitue pour le moins une sommation de payer ;

Le locataire conteste la somme réclamée exposant avoir effectué un règlement mais sans en justifier ;

Le bailleur produit un décompte aux termes duquel le locataire reste devoir la somme totale de 13 500 euros pour des loyers impayés au mois d’août 2024 inclus ;

Sur l’exception de non paiement du locataire

Le locataire conteste devoir cette somme et expose que le logement est insalubre, et qu’il a subi des sinistres aussi bien dans le logement principal que dans l’annexe donnée en location ;

Le tribunal constate que le bail porte sur un logement principal et non sur une annexe ;

Par ailleurs, le locataire ne justifie d’aucune réclamation auprès du bailleur avant le mois de septembre 2024, soit après son assignation devant le tribunal ;

Il ne produit aucun constat d’huissier contradictoire ou d’expertise amiable de son assureur ;

Quoi qu’il en soit, le locataire ne saurait justifier le non paiement des loyers par l’état du logement, étant constaté qu’il y est logé depuis trois ans sans incident et que son attitude pouvant s’apparenter à un locataire qui se fait justice par lui-même ;

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 13 500 € au titre des loyers dus ;

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, aucune clause résolutoire n’est visée par l’assignation du bailleur et le locataire ne sollicite pas de délais de paiement mais des délais d’expulsion ;

Le tribunal ayant constaté que le bail est toujours en cours et n’ayant pas statué sur l’expulsion, la demande du locataire est sans objet ;

Sur les autres demandes

S’agissant de la demande de dommages et intérêts du bailleur, le bailleur n’apporte pas la preuve d’une faute distincte du locataire, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le tribunal le déboute de cette demande.

Le locataire demande la condamnation du bailleur à un an d’emprisonnement, à lui payer la somme de 35 200 € en restitution des loyers, celle de 50 000 € pour refus de réaliser les travaux, celle de 115 000 € pour escroquerie et pertes commerciales, celle de 30 000 € de dommages intérêts car le bailleur a voulu forcer son départ du logement qu’il qualifie d’insalubre, et celle de 150 000 € pour refus de le reloger alors que les locataires sont vulnérables ;

En premier lieu, il convient de rappeler que le juge des contentieux de la protection est un juge civil et qu’il n’a pas compétence pour statuer sur des demandes correctionnelles ou de prononcer des peines d’emprisonnement.

En second lieu, le locataire ne justifie d’aucune de ses demandes de restitution des loyers ou de dommages et intérêts, au demeurant particulièrement exorbitantes, en ne communiquant aucun élément sur la faute alléguée, ni sur les préjudices et leur calcul ni sur le lien entre la faute et les préjudices éventuels ;

En conséquence , le tribunal le déboute de ses demandes ;

Dans la mesure où le locataire succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ;

DIT que le bail conclu le 9 février 2021 à effet du 1er mai 2021 est un bail mixte de trois ans qui s’est renouvelé le 30 avril 2024 pour une même durée ;

DIT que le congé pour vendre délivré le 18 janvier 2024 est nul ;

DIT que le commandement de payer délivré le 8 janvier 2024 est nul ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à Madame [V] [H] la somme de 13 500 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 7 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à Madame [V] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à POISSY le 18 novembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE

Rosette SURESH Mansour OTHMANI