TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurore FRANCELLE ; Monsieur [I] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02080 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SQF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 octobre 2025

Délibéré le 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02080 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SQF

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Z] est propriétaire des lots 29 et 2 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division, et gérée par le syndic GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE.

Il a été constaté par le syndic que M. [I] [Z] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Mise en demeure lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 4] (ci-après le SDC) a assigné M. [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions d’actualisations signifiées à personne le 25/09/2025, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 2518, 99 € d’arriérés arrêté au 28 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 septembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a remis ses conclusions d’actualisations signifiées à personne et précisé que M. [Z] avait effectué un règlement de 4598,40 € après l’assignation .

Assigné à étude et destinataire à personne des conclusions actualisées, M.[I] [Z] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 4] produit un avis de mutation de Me [U] [O] justifiant que M. [I] [Z] est bien propriétaire des lots 29 et 2 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant respectivement à 58/1000 e et 2/1000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société M. [I] [Z] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur :

— le contrat de syndic (pièce 2)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2022, 2023 et 2024 (pièces 7, 8, 12) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 5 mars 2025 délivré par la société GESTION ET TRANSACTIONS DE France (pièce 9), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provisions sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2025 (pièces 6).

— des mise en demeure outre une sommation de payer en date du 19 février 2024 (pièces 3), courriers et actes solennels attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [I] [Z], à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [I] [Z] arrêté au 01/01/2025 également produit aux débats (pièce 11) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance actualisée totale de charges et travaux de 2518,99 € arrêtée au 28/08/2025, intégrant aussi les frais de relance et de sommation et les règlements (notamment 4598,40 € le 19/03/2025) intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence du reliquat de la créance alléguée du SDC du 31/03/23 au 01/07/2025, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M. [I] [Z] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 2518,99 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 28/08/2025 pour la période du 31/03/23 au 01/07/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2023 à 2025, en dépit du paiement intervenu tardivement, après l’assignation et incomplète, du 31/03/2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (58/1000 e et 2/1000 e), mais compte tenu de la période de défaillance établie sur 2 ans, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant précisé que la condamnation à la somme de 2518,99 € ne porte intérêt qu’à compter du 3 mars 2022 , il y a lieu de dire , conformément au texte susvisé et le cas échéant, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société M. [I] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société M. [I] [Z] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2518,99 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 28/08/2025 pour la période du 31/03/23 au 01/07/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 2518,99 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [I] [Z] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE