TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03.02.2025 pror 03 Mars 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2024

GROSSE :

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à Me … Catherine GAUTHIER………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04703 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HX3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [S] [C]

née le 11 Juillet 1999 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [U] [L]

né le 15 Juillet 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 octobre 2022, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail d’habitation souscrit le 26 octobre 2022 avec prise d’effet au 3 novembre 2022 auprès de la société civile Immobilière FONCIERE RU 01/2011, représentée par son mandataire la société QUADRAL PROPERTY, représentée par Monsieur [I] [J].

Le logement, situé [Adresse 5] était mis à bail pour un loyer mensuel d’un montant de 744,81 euros, outre 138,69 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] et leur a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 033,80 euros le 08 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2024, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] et de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, condamnation solidaire de Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] au paiement de cette indemnité,

— condamnation solidaire de Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] à lui payer les sommes suivantes :

* 1 009,52 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2024 sur la somme de 1 033,80 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens in solidum, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 02 décembre 2024, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] comparaissant en personne, font valoir avoir repris le paiement des loyers, sollicitent des délais de paiement pour s’acquitter de la dette d’un montant de 1 700 euros, et souhaitent rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, prorogé au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10225787074 souscrit le 26 octobre 2022 par Monsieur [I] [J] et Madame [K] [R], représentant légal du bailleur.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1 033,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 avril 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] ont versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de cet élément, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 7 mai 2024, Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, soit 596,92 euros à ce jour, à compter du 7 mai 2024 et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ; étant précisé que cette indemnité d’occupation ne sera payée à la SAS Action Logement Services que dans la limite de ce qui aura été réglé à la bailleresse.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et de l’indemnité mensuelle d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique des quittances subrogatives datées des 15 janvier 2024 d’un montant cumulé de 2 642,24 euros, du 18 avril 2024 d’un montant cumulé de 3 551,76 euros et du 2 octobre 2024 d’un montant de 1 760,82 euros ainsi qu’une attestation de créance du 3 juin 2024 et du décompte du 04 novembre 2024.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] à payer la somme de 1 760,82 euros. Cette condamnation emporte intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 1 033,80 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] seront condamnés in solidum à verser la somme de 200 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit le 26 octobre 2022 relatif au local d’habitation situé [Adresse 5] et liant d’une part la société civile Immobilière FONCIERE RU 01/2011, représentée par son mandataire la société QUADRAL PROPERTY, représentée par Monsieur [I] [J] et d’autre part Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] sont réunies à compter du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de mille sept soixante euros et quatre-vingt-deux centimes (1 760,82 euros), au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 1 033,80 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

AUTORISE Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 49 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 843,99 euros à ce jour ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [S] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à [Localité 3] et mis à la disposition des parties par le greffe le 19 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION