TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [Y] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05598 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACKD

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [S], Résidence sociale [4], [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05598 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACKD

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA a donné en location à M. [Y] [S] le logement n°511 au sein de la résidence sociale [Localité 6] [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 7] par contrat de résidence du 7 mai 2020.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M. [Y] [S] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier signifié à étude, le 27 novembre 2024.

Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 20 janvier 2025, et la SCP EMERY-LUCIANI, commissaire de justice à Paris, a dressé un procès-verbal le 15 février 2025.

Dans ces circonstances, la société ADOMA a fait assigner le 23 mai 2025 M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance jusqu’à son départ effectif,

et sa condamnation au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 21 octobre 2025, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

La société ADOMA reproche à M. [Y] [S] de ne pas occuper personnellement le logement et d’y héberger au moins un tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur et de l’article 11 du contrat de résidence, raison pour laquelle elle poursuit la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux stipulations du même article 11. Elle ajoute que la preuve de l’occupation illicite est établie par le constat du commissaire de justice dressé après que M. [Y] [S] a été mis en demeure de cesser cette occupation.

M. [Y] [S] a comparu, et a sollicité le rejet des demandes de la SA ADOMA. Il a contesté héberger régulièrement des tiers dans les lieux. Il a précisé que l’huissier était venu avant 6 heures, qu’il n’a pas pu constater la présence de matelas au sol, que les personnes rencontrées étaient des membres de sa famille présents à titre exceptionnel, dont il n’avait pu déclarer la présence, en raison de l’absence du gardien. Il conteste avoir été destinataire d’une mise en demeure laissée dans sa boîte aux lettres.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [Y] [S], stipule que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.(…) Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement. (…) Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Le résident ne saurait en effet héberger toute personne quelconque, de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’article 11 du contrat de résidence signé le 7 mai 2020 dispose que "(…) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…)".

L’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le commissaire de justice relate dans son constat avoir rencontré, le 15 février 2025, à 6h01, dans la chambre de M. [Y] [S], deux autres personnes, [B] [S] et [U] [S], qui déclarent occuper la chambre de [Y] [S], avec lui, depuis 1 mois.

Ces éléments confirment que M. [Y] [S] a hébergé des tiers dans les lieux, [B] [S] et [U] [S]. Or, la société ADOMA avait précisément mis en demeure le résident, par courrier signifié le 27 novembre 2024, de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure restée sans effet. En l’absence de justification de l’inscription d’un invité sur le registre des invités, selon la procédure prévue au règlement intérieur, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 27 décembre 2024 et en conséquence, l’expulsion de M. [Y] [S] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

M. [Y] [S] étant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les affirmations de monsieur [Y] [S] pour contester l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas prouvées. L’heure de passage indiquée sur le procès-verbal de constat est 6H01, conformément aux dispositions légales applicables, la mise en demeure de respecter le règlement intérieur a été signifiée par exploit de commissaire de justice selon le procès-verbal du 27 novembre 2024, et l’impossibilité de déclarer la présence de tiers n’est pas non plus établie, le règlement intérieur précisant qu’à défaut de respect des règles de déclaration préalable, l’hébergement de tiers est interdit.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance par l’occupation indue de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [Y] [S] sera également condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l’occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, M. [Y] [S] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu le trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 7 mai 2020 entre la société ADOMA et M. [Y] [S] concernant le logement n°511 au sein de la résidence sociale [Localité 6] [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [Y] [S] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

DEBOUTONS la société ADOMA du surplus de ses demandes ;

DEBOUTONS M [Y] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS M. [Y] [S] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [Y] [S] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le GREFFIER LE JUGE