TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie CHARDIGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74VE

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 4]

dont le siège social est situé [Adresse 1] ayant pour gérant Monsieur [F] [E]

représentée par Maître Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D2154

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74VE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, la société SCI N&B TERRASSE a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Z] et à Mme [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] (2e étage, entrée B, porte gauche, une cave n°14), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1045,90 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2024, reçue le 28 mars 2024, Mme [I] [A] a donné congé à effet du 31 mai 2024. Par courrier du 11 avril 2024, M. [B] [Z] a confirmé qu’il residérait seul dans les lieux à compter du 1 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 693,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Z] le 23 décembre 2024.

Par assignation du 9 avril 2025, la société SCI [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, statuer sur le sort des meubles et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9 438,06 euros loyer d’avril 2025, inclus au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 juin 2025, la société SCI N&B TERRASSE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève à 11 826,18 euros, terme de juin 2025 inclus. La société SCI [Adresse 5] s’oppose aux délais de paiement ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux sollicités par le défendeur, considérant son absence de capacité de paiement. Elle indique par ailleurs qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

M. [B] [Z] reconnait le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement, lui permettant d’apurer sa dette par mensualités de 700 à 750 euros. Il sollicite en outre un délai de deux à trois mois pour quitter les lieux. M. [B] [Z] précise percevoir un revenu mensuel de 4 500 euros et avoir eu des problèmes de santé en décembre 2024.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI N&B TERRASSE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 693,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI [Adresse 5] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI N&B TERRASSE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2025, M. [B] [Z] lui devait la somme de 11 826,18 euros, terme de juin 2025 inclus.

M. [B] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette.

M. [B] [Z] n’a toutefois pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, aucun versement aux fins de paiement du loyer et des charges n’ayant été enregistré depuis septembre 2024. S’il explique ne pas être en mesure de régler sa dette en locative en une seule fois, il explique percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 4500 euros.

Face à cela, la bailleresse ne justifie pas de ses propres besoins.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [B] [Z] des délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 194,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI [Adresse 5] ou à son mandataire.

5. Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [B] [Z] sollicite un délai de 2 à 3 mois pour quitter les lieux. Il ne justifie toutefois aucunement de sa situation personnelle et n’a réglé aucun loyer depuis septembre 2024.

La demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI N&B TERRASSE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2021 entre la société SCI [Adresse 5], d’une part, et M. [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (2e étage, entrée B, porte gauche, une cave n°14) est résilié depuis le 17 février 2025,

ORDONNE à M. [B] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (2e étage, entrée B, porte gauche, une cave n°14) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [Z] au paiement à la société SCI N&B TERRASSE d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 194,06 euros (mille cent quatre-vingt quatorze euros et six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à la société SCI [Adresse 5] la somme de 11 826,18 euros (onze mille huit cent vingt-six euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus,

AUTORISE M. [B] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante durant la période pendant laquelle il continuera d’occuper les lieux, une somme minimale de 700 euros (sept cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à la société SCI N&B TERRASSE la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et celui de l’assignation du 9 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge