TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/07019 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PUJM

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 36], situé [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24], représenté par son syndic,la SARL EGIM, Société à responsabilité limitée au capital de 38 493,25 euros inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 702 046 350, dont le siège social est situé [Adresse 20] à [Localité 35].

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [JF] [KL], demeurant [Adresse 19] – [Localité 23]

Défaillant,

Madame [MX] [Y] épouse [BL], demeurant [Adresse 12] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Madame [H] [Y] veuve [I], demeurant [Adresse 13] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Monsieur [PJ] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 30] – MAROC

Défaillant,

Monsieur [A] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 30] – MAROC

Défaillant,

Madame [L] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 30] – MAROC

Défaillant,

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 32] – [Localité 8] – BELGIQUE

Défaillant,

Madame [D] [G] épouse [DN], demeurant [Adresse 2] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 16] – [Localité 30] – MAROC

Défaillant,

Monsieur [EU] [G], demeurant [Adresse 3] – [Localité 30] – MAROC

Défaillant,

Madame [T] [KL], demeurant [Adresse 11] – [Localité 23]

Défaillante,

Madame [S] [G] épouse [R], demeurant [Adresse 4] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Madame [NW] [UC] épouse [W], demeurant [Adresse 14] – [Localité 18]

Défaillante,

Madame [MR] [KL] épouse [YZ], demeurant [Adresse 6] – [Localité 33] – MAROC

Défaillante,

Madame [FN] [KL] épouse [V], demeurant [Adresse 10] – [Localité 38] – ANGLETERRE

Défaillante,

Madame [OD] [KL] épouse [G], demeurant [Adresse 3] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Madame [C] [KL], demeurant [Adresse 7] – [Localité 30] – MAROC

Défaillante,

Madame [EM] [KL], demeurant [Adresse 17] – [Localité 27]

Défaillante,

Madame [M] [F] veuve [KL], demeurant [Adresse 19] – [Localité 23]

Défaillante,

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 21] – [Localité 22]

Défaillant,

Madame [K] [Y] épouse [B], demeurant [Adresse 15] – [Localité 34] – MAROC

Défaillante,

Madame [P] [Y] épouse [E], demeurant [Adresse 31] – [Localité 34] – MAROC

Défaillante,

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 5] – [Localité 26]

Défaillant,

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 9] – [Localité 25]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 juin 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [AU] [KL] était propriétaire des lots n°410, 428 et 753 au sein de la [Adresse 36] [Localité 28].

Monsieur [AU] [KL] est décédé le 4 octobre 2016 et a laissé pour lui succéder :

Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y] et Monsieur [RP] [KL].

Monsieur [RP] [KL] est décedé le 25 mai 2019 et a laissé pour lui succéder :

Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL].

Par actes de commissaire de justice en date du 22, 23, 24, 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36] sise [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24] représenté par son syndic en exercice, le cabinet EGIM, a fait assigner Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] devant le tribunal judiciaire d’EVRY et sollicite de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 22 452 €, avec intérets à compter de l’assignation en justice et représentant :

17 142, 24 € au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/10/2023;

5 309,76 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965 ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2500 € de dommages et intérets ;

ORDONNER la capitalisation des intéréts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

LES CONDAMNER in solidum une indemnité de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les dépens de l’instance.

Maintenir l’exécution provisoire de la décision intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les consorts Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] , bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10/03/2016, 9/03/2017, 25/01/2018, 04/04/2019, 10/09/2019, 26/09/2021, 06/06/2022, 20/03/2023;

— une attestation de non recours de certaines assemblées;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— le contrat de syndic;

— un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 10 octobre 2023 sur la période du 01/04/2017 au 01/10/2023 provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 22 452 euros, frais de recouvrement ( 5 309, 76 euros) inclus.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 01/10/2023 pour la période du 01/04/2017 au 01/10/2023 provisions charges courantes 1/10/2023 appel fonds travaux inclus, s’élève à la somme de 17 142 ,24 euros.

S’agissant du point de départ des intérets légaux, conformément à l’article 1231-6 du code civil,ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en justice du 27 novembre 2023.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 17 142, 24 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 5 309,76 euros.

Les frais de relance n’apparaissent pas fondés car il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi.

De même, la mise en demeure par avocat n’est pas produite.

S’agissant des frais de transmission dossier avocat, il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrat de syndic.

Les frais de sommation d’huissier ne sont pas justifiés, faute de justificatif.

Les frais d’huissier de 121,62 euros ne sont pas justifiés, faute de facture et explication.

Seuls apparaissent, apparaissent fondés les frais de sommation d’opter de 222,14 euros, les frais de suivi affaire mais pour 486 (deux fois) et 350 euros, ceux de 1188 euros et 1500 euros n’apparaissant pas justifiés à défaut de justificatif de la vente visée.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1544, 14 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36] sise [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24] la somme de 17 142, 24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2023 pour la période du 01/04/2017 au 01/10/2023 provisions charges courantes 1/10/2023 et appel fonds travaux 1/10/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 27 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36] sise [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24] la somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36] sise [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24] la somme de 1 544,14 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 36] sise [Adresse 29] et [Adresse 37] [Localité 24] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [KL], Madame [OD] [KL] épouse [G], Madame [FN] [KL] épouse [V], Madame [MR] [KL] épouse [YZ], Madame [NW] [UC] épouse [W], Madame [S] [G] épouse [R], Monsieur [EU] [G], Monsieur [J] [G], Madame [D] [G] épouse [DN], Monsieur [U] [G], Monsieur [N] [G], Madame [L] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [PJ] [G], Madame [H] [Y] veuve [I], Madame [MX] [Y] épouse [BL], Monsieur [Z] [Y], Monsieur [X] [Y], Madame [P] [Y] épouse [E], Madame [K] [Y] épouse [B], Monsieur [O] [Y], Madame [M] [F] veuve [KL], Madame [EM] [KL], Madame [T] [KL] et Monsieur [JF] [KL] à payer les entiers dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,