Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05408 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRQQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ENTRE :

SCIC D’HLM LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [I] [Z], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [L] [W] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [U] [K] épouse [W] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 10 mars 2015, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a donné à bail à Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] – moyennant un loyer mensuel révisable de 692,34 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 692,34 euros – ainsi qu’un garage n°00629016 accessoire audit bail. Ce dernier contient en sa page 1, une clause de solidarité.

Par courrier électronique du 23 août 2024, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a fait délivrer le 3 septembre 2024 à Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 4214,23euros, outre 159,55 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne pour les deux parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 novembre 2024, signifiée à domicile pour les deux parties défenderesses, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a attrait Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  5484,06 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 14 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à leur départ effectif,

—  350 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 22 novembre 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi et d’une réouverture des débats, l’audience s’est tenue le 27 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience de réouverture des débats, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, demanderesse représentée avec un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 497,31 euros, arrêtée au 5 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V], parties défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 23 août 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Loire le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et du garage

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« X – Clause résolutoire », page 6), ayant pour accessoire le garage susvisé, a été signifié aux locataires le 3 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4214,23euros n’a pas été réglée par Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été honoré ni respecté dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 4 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 5 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 497,31 euros, incluant :

— l’application d’un « forfait de réparations locatives » dûment justifiée par l'« accord portant sur le partage de la prise en charge des réparations locatives » daté du 21 février 2023, à hauteur de 2 euros au regard de la superficie du logement litigieux,

— des « frais de poursuites/corresp. », à hauteur de 6,08 euros, pour le mois de juin 2024,

— des « frais de rejet », à hauteur de 4 euros, à 8 reprises,

soit un montant total de 38,08 euros (6,08 + 4 x 8) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Pour la somme au principal, Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V], comparants à l’audience du 8 juillet 2025, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 459,23 (497,31 – 38,08) euros.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 1, comporte une clause de solidarité.

Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

De plus, en matière de bail d’habitation, il est de jurisprudence constante, en application de l’article 220 du Code civil, que les époux, cotitulaires du bail du local servant à leur habitation, sont solidairement obligés au paiement des loyers pendant toute la durée du mariage même si un congé a été donné par l’un des deux époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu’à la transcription du divorce ou de la séparation de corps en marge de l’acte de mariage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN la somme de 459,23 euros, arrêtée au 5 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de décembre 2025 incluse, tant pour le logement que pour le garage accessoire, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN ou par Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V], et à la condition que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, la bailleresse sollicite une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place avec les locataires depuis plusieurs mois à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces circonstances, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100 euros par mois pendant 4 mois, la 5ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintiennent illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux, tant pour le logement que pour le garage accessoire.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4214,23euros du 3 septembre 2024, de la dénonce à la préfecture de la Loire du 22 novembre 2024, de l’assignation du 20 novembre 2024 et de la dénonce à la CCAPEX du 23 août 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4214,23euros du 3 septembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 10 mars 2015, conclu entre la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, d’une part, et Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], ayant pour accessoire le garage susvisé, s’est trouvé de plein droit résilié le 4 novembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN la somme de 459,23 euros, arrêtée au 5 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de décembre 2025 incluse, tant pour le logement que pour le garage accessoire, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] à se libérer en 4 mensualités de 100 euros, la 5ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives ;

RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 4 novembre 2024, Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] ainsi que tout occupant de leur chef, du local au [Adresse 2] à [Localité 1], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, tant pour le logement que pour le garage accessoire, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] née [U] [K] épouse [W] [V] et Monsieur [L] [W] [V] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4214,23euros du 3 septembre 2024, de la dénonce à la préfecture de la Loire du 22 novembre 2024, de l’assignation du 20 novembre 2024 et de la dénonce à la CCAPEX du 23 août 2024 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à Saint-Étienne, le 23 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE