TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/80569 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PDN

N° MINUTE :

Notifications :

CCC parties LRAR

CE avocats toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 21 août 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Parisien Administration des Bien, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexia ESKINAZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1514

DÉFENDERESSES

S.A.S. OCP CLUB DEAL 4

RCS DE [Localité 8] : 840 865 638

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #R0146

S.A.S. OCP BUSINESS CENTER 24

RCS [Localité 8] : 832 674 550

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #R0146

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 26 Juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 octobre 2023, les sociétés OCP CLUB DEAL 4 et OCP BUSINESS CENTER 24 ont été condamnées à remettre en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926, obligation assortie d’une astreinte de 700 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et pendant 90 jours.

Par acte du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné les sociétés OCP CLUB DEAL 4 et OCP BUSINESS CENTER 24 devant le juge de l’exécution de [Localité 8].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicite l’augmentation de l’astreinte journalière d’un montant de 700 euros prononcée le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à un montant de 1.000 euros par jour de retard, l’augmentation du délai de l’astreinte de trois mois à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement du 30 octobre 2023, à un délai allant jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, la liquidation de l’astreinte prononcée le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris concernant la remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte de vente du 12 juin 1926 pour la période du 17 janvier 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir à un montant de 1.000 euros par jour soit la somme de 526.000 euros, la condamnation de les sociétés défenderesses à lui payer cette somme et la fixation d’une nouvelle astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à la remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévu à l’acte du 12 juin 1926. Enfin, il sollicite la condamnation des sociétés OCP CLUB DEAL 4 et OCP BUSINESS CENTER 24 à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les sociétés OCP CLUB DEAL 4 et OCP BUSINESS CENTER 24 sollicitent le débouté des demandes adverses, subsidiairement la liquidation de l’astreinte à la somme de 1 euro. Elles demandent également la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions respectives visées et déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’augmentation du taux et de la durée de l’astreinte et de liquidation d’astreinte

L’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir

L’article L.131-2 alinéa 2 du même code prévoit que « L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. »

L’article L131-4 alinéa 1 du même code précise que «Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. »

L’article R. 131-1 du même code précise que « L’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire. »

Il convient de rappeler qu’en présence d’une d’obligation de faire, il appartient au débiteur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

En ce qu’elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l’obligation, l’astreinte est de nature à porter atteinte à son droit au respect de ses biens garanti à l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le juge statuant sur une telle liquidation doit en conséquence apprécier, de manière concrète, au regard du but légitime poursuivi par l’astreinte, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il la liquide et l’enjeu du litige (2e Civ., 20 janvier 2022, n° 19-23.721, n°20-15.261 et n°19-22.435, trois arrêts publiés au rapport), le juge n’ayant pas à prendre en considération les facultés financières du débiteur de l’injonction (2ème Civ., 20 janvier 2022, n°19-22.435, publié).

L’astreinte est une mesure de contrainte à caractère personnel, ce qui implique une appréciation individuelle du comportement de chacun de ses débiteurs, exclut toute possibilité d’appel en garantie (3ème Civ., 24 février 1999, n°96-21.968, publié ; 1ère Civ., 3 avril 2002, n°00-10.893, publié : 2ème Civ., 30 avril 2002, 00-13.815, publié ; 2ème Civ., 14 septembre 2006, 05-17.118, publié ; 2e Civ., 27 septembre 2018, n° 17-23.016) et interdit la condamnation solidaire au paiement de l’astreinte liquidée de deux débiteurs condamnés in solidum à une même obligation de faire (2e Civ., 25 mars 2021, 3 arrêts sur les pourvois n° 18-10.285, n°18-80.726 et n°19-19.385 au rapport de M. [U] ; 2ème Civ., 10 janvier 2013, n°11-26.483 ; Perrot, Procédures, n° 4, avril 2013, comm. 95).

En l’espèce, suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 octobre 2023, les sociétés OCP CLUB DEAL 4 et OCP BUSINESS CENTER 24 ont été condamnées à remettre en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926, obligation assortie d’une astreinte de 700 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et pendant 90 jours.

Ensuite, il convient de relever que la signification du jugement rendu le 30 octobre 2023 n’est justifiée que pour la société OCP BUSINESS CENTER 24 de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de liquidation de l’astreinte à l’égard de la société OCP CLUB DEAL 4 dans la mesure où elle ne justifie pas que celle-ci ait commencé de courir.

Le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris a été signifié à la société OCP BUSINESS CENTER 24 le 17 novembre 2023 de sorte que l’astreinte a commencé à courir à son égard le 17 janvier 2024 et pendant 90 jours, soit jusqu’au 15 avril 2024 et un montant maximal de liquidation de 63.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’augmentation du taux et de la durée de l’astreinte « afin que l’astreinte ait un effet comminatoire sur les sociétés OCP » mais compte tenu du montant maximal de l’astreinte fixée concernant une période de 90 jours, il échoue à démontrer l’absence d’effet comminatoire suffisant de l’astreinte. Il convient de préciser que le choix opéré par lui-même de ne solliciter la liquidation de l’astreinte que pratiquement un an après la fin de la durée fixée, l’assignation ayant été introduite le 14 mars 2025, n’enlève rien à l’effet comminatoire tel qu’envisagé initialement par le jugement rendu le 30 octobre 2023. Partant, il sera débouté de ses demandes d’augmentation du taux et de la durée de l’astreinte.

Il n’est pas contesté que le jugement fait référence à l’acte de vente du 12 juin 1926 dont un extrait est versé par le syndicat des copropriétaires et qui indique : « La société venderesse autorise Monsieur [D] acquéreur, à ouvrir des jours de souffrance dans la partie du mur mitoyen située au-dessus des héberges des ateliers [Localité 7] ; ces jours pourront être de dimensions plus considérables que ceux autorisés comme jours de souffrance à condition qu’ils soient munis de verres opaques et de grillage extérieurs à maille de cinq centimètres au carré. »

Il ressort des motifs du jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (page 6) que :« il en résulte qu’en exigeant que les ouvertures, expressément qualifiées de « jours de souffrance » soient munies de verres opaques et d’un grillage, les parties à l’acte avaient entendu autoriser uniquement des ouvertures ne permettant pas une vue sur le fonds voisin, le jour de souffrance interdisant non seulement la transparence mais également l’ouverture, et ne laissant donc passer ni le regard ni l’air.

Ainsi, l’injonction faite à la société OCP BUSINESS CENTER 24 par le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris consiste à remettre en état des ouvertures interdisant non seulement la transparence mais également l’ouverture.

Or, la société OCP BUSINESS CENTER 24 reconnaît qu’elle n’a pas modifié les châssis ouvrants alors que précisément il s’agissait de remettre en état des jours de souffrance ne permettant pas l’ouverture. En outre, l’argumentation développée sur la préexistence de ces ouvertures et la prescription trentenaire d’une servitude de vue tendant à remettre en cause le jugement rendu le 30 octobre 2023 est sans objet devant le juge de l’exécution.

Par ailleurs sur « l’opacification » des fenêtres du bâtiment par la pose de films opacifiants en faisant référence à un courrier du 10 février 2023, soit antérieurement au jugement rendu le 10 octobre 2023, précisément cette solution temporaire n’a pas été jugée suffisante et c’est bien une remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926 qui a été ordonnée. Or, cet acte prévoit des verres opaques et non des verres transparents sur lesquels sont apposés des films opacifiants.

Ainsi, la société OCP BUSINESS CENTER 24 ne démontre aucun comportement tendant à l’exécution de son obligation, ni difficultés rencontrées pour l’exécuter ou encore de cause étrangère à elle l’empêchant de s’exécuter.

Enfin, elle soulève le caractère disproportionné du montant de l’astreinte à l’enjeu du litige. Si le jugement rendu le 30 octobre 2023 a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice d’atteinte à l’intimité des copropriétaires et écarté les demandes de dommages-intérêts au titre d’un préjudice esthétique et de perte de valeur de l’immeuble, il n’en demeure pas moins une atteinte au droit de propriété qui perdure dans le temps et compte tenu de la valeur monétaire attachée à la propriété des fonds concernés par le litige, le montant de 63.000 euros n’apparaît pas disproportionné à l’enjeu du litige.

En conséquence, il convient de liquider l’astreinte prononcée à l’encontre de la société OCP BUSINESS CENTER 24 à la somme de 63.000 euros et de condamner la société OCP BUSINESS CENTER 24 à payer ce montant au syndicat des copropriétaires.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est pas justifié que la première astreinte à l’égard de la société OCP CLUB DEAL 4 ait commencé de courir de sorte qu’il n’y a pas lieu de fixer une nouvelle astreinte à son égard.

En revanche, il résulte des mêmes développements que la société OCP BUSINESS CENTER 24 n’a pas exécuté son obligation de remise en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926, n’adopte aucun comportement tendant à cette exécution et ne manifeste d’ailleurs aucune intention de s’exécuter. Il apparaît ainsi nécessaire de fixer une nouvelle astreinte provisoire d’un montant de 800 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification du présent jugement et pendant 90 jours.

Sur les demandes accessoires

La société OCP BUSINESS CENTER 24 sera condamnée aux dépens.

En équité, il convient d’allouer une indemnité de procédure de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires mais également une indemnité de procédure d’un montant de 2.000 euros à la société OCP CLUB DEAL 4.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes d’augmentation du taux et de la durée de l’astreinte fixée par le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de liquidation de l’astreinte fixée par le jugement rendu le 30 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à l’égard de la société OCP CLUB DEAL 4,

Condamne la société OCP BUSINESS CENTER 24 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 63.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte relative à l’obligation de remettre en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926 prévue dans jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 octobre 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte à l’égard de la société OCP CLUB DEAL 4,

Assortit l’obligation mise à la charge de la société OCP BUSINESS CENTER 24 par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 octobre 2023, de remettre en état des ouvertures conformes aux jours de souffrance prévus à l’acte du 12 juin 1926 d’une astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard, à compter lendemain de la signification du présent jugement et dit que cette astreinte courra pour une durée de 90 jours,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société OCP CLUB DEAL 4 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne OCP BUSINESS CENTER 24 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société OCP BUSINESS CENTER 24 aux dépens,

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LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION