Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 23 janvier 2025, n° 24/03973

TJ Paris 23 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Obligation de paiement des charges par les copropriétaires
La cour a jugé que le syndicat n'a pas justifié le solde antérieur de la créance, qui n'est pas certain, liquide et exigible, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Préjudice causé par la carence des copropriétaires
La cour a estimé que la carence dans le paiement n'était pas démontrée, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement des charges
La cour a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a jugé que la demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile n'était pas fondée et a donc rejeté la demande.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 23 janv. 2025, n° 24/03973
Numéro(s) :	24/03973
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Kahena MEGHENINILaurent SALEM
Parties :	Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER “ VILLA CURIAL ” SIS [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Laurent SALEM

Copie exécutoire délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e KAHENA MEGHENINI SAID, Madame [Z] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03973 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSQ

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “VILLA CURIAL” SIS [Adresse 3], Représenté par son Syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 7] – ILE DE FRANCE, sis [Adresse 6]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e KAHENA MEGHENINI SAID, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

M. [E] [R] et Mme [L] [Z] sont copropriétaires indivis d’un appartement et un parking situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 3038 et 3391 de la Copropriété et cadastrés AE [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 13/06/2024, le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, a assigné M. [E] [R] et Mme [L] [Z], aux fins de :

— condamnation solidaire de M. [E] [R] et Mme [L] [Z] au paiement de:

— la somme de 2251,10 euros pour les charges et frais dus au 1/ 04/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de du 13/ 06/ 2024,

— la somme de 3000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue le 7/ 11/ 2024.

A cette audience, le syndicat des Copropriétaires Principal demandeur élève sa demande à la somme de 884.86 euros de charges et 1330.12 euros de frais. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il précise que le solde est de 7.76 euros au 28/01/2020 après paiement du 28/01/2020 de 1331.30 euros et que les charges dues sont de 884.86 euros , les frais de 1330.12 euros .

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive des copropriétaires qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [E] [R] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires car irrecevable et non fondée

— voir juger que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible

— voir juger que le solde antérieur n’est pas justifié ( absence de production des appels de charges et PV d’assemblées générales)

— voir juger que le solde antérieur a plus de 5 ans à défaut d’en justifier( cf. article 42 de la loi du 10/07/1965)

Décision du 23 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03973 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSQ

— voir juger que pour le solde antérieur , le syndicat des Copropriétaires Principal est forclos

— voir juger que le décompte de charges de M. [E] [R] et Mme [L] [Z] présente un solde créditeur de 544.90 euros

— voir rejeter la demande en paiement des dommages et intérêts en l’absence de preuve de la mauvaise foi et des manquements sysntématiques de M. [E] [H] Mme [L] [Z]

— voir rejeter la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ou la réduire à de plus justes proportions

— voir condamner le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE à payer à M. [E] [R] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens

M. [E] [R] soutient que le solde antérieur de 1009.76 euros n’est pas justifié , faute d’extrait du grand livre ou des appels de charges et du fait que les sommes dues antérieures à 5 ans sont somises à prescription . Il estime que le solde est créditeur et soutient que le chèque de 1331.30 euros vient régler l’appel du 01/01/2020 et de fonds travaux, mais pas le solde antérieur de 1009.76 euros.

Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts en l’absence de mauvaise foi , les appels de charges étant payés .

Mme [L] [Z] a comparu .Elle explique avoir divorcé de M. [E] [R] en 2004 , et avoir repris la vie commune puis s’être séparée en 2017. Elle précise avoir 3 enfants à charge et demeurer dans le bien indivis . Sur les charges, elle expose que M. [E] [R] devait les régler selon leurs accords , qu’elle a repris elle-même les paiements de celles-ci depuis 2018 , date à laquelle elle a découvert les impayés . Elle relève que le chèque de 342.43 euros pour le 4ème appel 2021 , daté du 30/09/2020, n’a pas été débité , qu’il a dû s’égarer. Elle conteste la demande de dommages et intérêts car elle paye toutes les charges dans le trimestre et la demande au titre des frais. Elle conteste la demande du syndicat des copropriétaires qui est mal fondée.

En cas de dette, subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 5 mois.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le syndicat des Copropriétaires Principal fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 13/06/2019,15/10/2020,09/06/2021,14/06/2022,20/06/2023,04/06/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 9/ 06/ 2021

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème appel 2020, quatre trimestres 2021,2022,2023, 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2019,2020,2021,2022,2023

— une lettre de mise en demeure du 3/ 09/ 2020, et relances et mises en demeure postérieures

— un décompte des sommes dues entre le 31/12/2019 et le 06/11/2024 et des frais ( p.26)

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le solde antérieur de 1009.76 euros n’est pas justifié dans le décompte du 06/11/2024. En l’absence de précision sur les sommes qui le composent , il n’est pas déterminé si une partie des sommes sont prescrites en vertu de la prescription quinquennale et si des frais, dont le caractère nécessaire est à démontrer, y sont inclus. Faute d’appels de charges et des PV d’assemblées générales ou d’extraits du grand livre comptable, il y a lieu de déduire ce solde des sommes réclamées, puisque le syndicat des Copropriétaires Principal doit justifier en application de l’article 1353 du code civil de sa créance.

Au titre des charges stricto sensu, entre le 31/12/2019 et le 06/11/2024, il n’est dû aucune somme, appel du 4ème trimestre 2024, fonds Alur et paiement du 04/11/2024 inclus, le solde étant créditeur de 345.07 euros, après déduction de ce solde débiteur de 1009.76 euros et des frais ou honoraires ou frais d’assignation pour un total de 2646.42 euros.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de « mise en contentieux », ou dits d’assignation, d’honoraires avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Par ailleurs , les frais de mise en demeure ou de relances n’étaient pas justifiés . En effet le solde était créditeur de 1002 euros au 28/01/2020, après déduction du solde débiteur de 1009.76 euros et à chaque date comptable, le solde était créditeur pour les copropriétaires .

Quant au paiement par chèque n° 4768716 du 30/09/2021 de 342.42 euros de Mme [L] [Z], il n’a pas été encaissé, si bien qu’il ne vaut pas paiement ; il appartient au syndicat des copropriétaires de délivrer une lettre de désistement.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

Le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE sera débouté de sa demande pour les charges et frais entre le 31/12/2019 et le 30/ 06/ 2024 , appel 4ème trimestre 2024 fonds Alur et paiement du 04/11/2024 inclus, le solde étant créditeur de 345.07 euros au 06/11/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence des débiteurs dans le paiement de la dette n’est donc pas démontrée. Le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient de condamner le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE à payer à Mme [L] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE de sa demande au titre des charges et frais au 06/11/2024, pour la période du 4ème trimestre 2024, fonds Alur et paiement du 04/11/2024 inclus, le solde étant créditeur de 345.07 euros.

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE la de sa demande de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE à payer à Mme [L] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires Principal de l’immeuble du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT