N° RG 23/02651

N° Portalis DBXS-W-B7H-H3WT

N° minute : 25/00182

Copie exécutoire délivrée

le 16/04/2025

à :

— la SCP FAYOL AVOCATS

— M^e Géraldine MERLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître France MASSOT de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. I. PARTICULIERS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine MERLE, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Régis LEVETTI de la SELARL LEVETTI, avocats plaidants au barreau de Carpentras

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 février 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [I] [U] a fait construire une maison de ville à [Localité 6] (DROME) sur 3 niveaux comportant 8 pièces et trois garages, ainsi que balcons et terrasses.

Suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2021, Monsieur [I] [U] (ci après dénommé le vendeur ou le mandant) a confié à la société i-Particuliers (ci-après dénommée l’agence) un mandat de vente de ce bien, sans exclusivité, au prix de vente de 659000 €, moyennant une rémunération de 28000 €.

Suivant acte authentique régularisé le 04 avril 2022, la SCI PHIL RENT, via l’agence i-Particuliers, s’est portée acquéreur de ce bien pour un montant de 650000 €, incluant la commission de l’agence.

Un différend est survenu entre l’acquéreur et le vendeur, lié au raccordement individuel au réseau électrique de chaque logement composant le bien vendu qui a conduit à la saisine de la présente juridiction par la SCI PHIL RENT à l’encontre de Monsieur [I] [U], qui a abouti à un jugement rendu le 18 janvier 2024, constatant l’extinction de l’instance par l’effet du désistement, suite à la régularisation d’un protocole d’accord entre les parties le 30 novembre 2023 aux termes duquel le vendeur a versé à l’acquéreur une indemnité forfaitaire et définitive de 15000 €.

Concomitamment à l’assignation délivrée par la SCI PHIL RENT, par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, Monsieur [I] [U] a assigné la SARL i-Particuliers aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1112-1 et 1231 du code civil, d’ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/418 de la 1ère chambre, et de débouter la SCI PHIL RENT de toutes ses demandes, juger que la SARL i-Particuliers a commis une faute, de la condamner à le relever et garantir de toutes condamnations ainsi qu’à lui payer la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur [I] [U] a maintenu ses demandes dirigées contre la SARL I-Particuliers sauf à solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts et à porter à 3600 € l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il a toujours un intérêt légitime à agir en ce que, d’une part, le désistement d’instance survenu ne concerne pas les mêmes parties et ne repose pas sur le même fondement, d’autre part, l’effet relatif des contrats, s’agissant du protocole d’accord auquel la société i-Particuliers n’est pas intervenue, interdit aux tiers de se prévaloir de l’autorité de la transaction d’autant que seule la SCI PHIL RENT a renoncé à toute action contre Monsieur [U] alors que ce dernier n’a jamais renoncé à son action à l’encontre de l’agence immobilière, et, enfin, la détermination de l’objet du litige appartient aux parties de telle sorte que la demande d’indemnisation de son préjudice constitue une demande additionnelle prévue à l’article 65 du code de procédure civile, lui permettant de modifier ses prétentions antérieures en ce qu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il considère que la société i-Particuliers a commis une faute ayant engagé sa responsabilité contractuelle en qu’elle a rédigé une annonce en présentant le bien comme comportant 4 appartements, alors que Monsieur [I] [U] ne lui a jamais indiqué que tel était le cas, mais aussi contrairement au plan d’information qu’il lui avait remis ainsi qu’aux pièces techniques, et que l’absence de compteurs individuels pour l’eau et l’électricité était visible.

Il ajoute avoir bien spécifié à l’agence qu’il n’y avait qu’un seul branchement d’eau et d’électricité, ce qu’elle a pu constater et ce que Monsieur [E], chargé des travaux de construction et présent lors de la visite des lieux, a confirmé dans son attestation.

Il lui reproche ainsi de ne pas avoir précisé à l’acquéreur que la maison n’avait pas de compteurs individuels pour l’électricité alors qu’il avait fait appel à un professionnel pour s’occuper de la vente afin d’éviter tout incident futur.

Il indique que la responsabilité contractuelle de l’agence repose sur sa défaillance à son obligation de loyauté et d’information à son égard, à son devoir d’investigation dans le but de s’assurer de l’efficacité de la convention qu’elle négociait, devant ainsi garantir la véracité et le caractère complet des informations qui ont été communiquées par les parties.

A ce titre, il s’appuie sur l’attestation de la SCI PHIL RENT qui reproche à l’agence immobilière un défaut de conseil à son égard pour ne lui avoir, à aucun moment, indiqué que l’installation électrique n’était pas prévue pour alimenter 4 logements distincts, l’obligeant ainsi à exposer des frais, de l’ordre de 25000 à 30000 €, pour faire tirer des lignes électriques intérieures aux normes et installer un nouveau coffret extérieur, et lui a fait perdre de nombreux mois de location de ces appartements.

Il déclare avoir subi un préjudice correspondant à l’indemnisation allouée à la SCI PHIL RENT qu’il n’aurait pas été amené à régler si l’agence avait correctement informé l’acquéreur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la SARL i-Particuliers a sollicité du tribunal de :

Juger que l’instance et l’action principale sont éteintes,

Juger en conséquence que Monsieur [I] [U] est dépourvu d’intérêt à agir et que ses réclamations se heurtent à l’extinction de l’instance principale,

Vu la transaction manifestement intervenue entrer la SCH PHIL RENT et Monsieur [I] [U],

Vu la renonciation à l’instance et à l’action manifestement contenue dans cette transaction,

Juger qu’aucune condamnation n’est susceptible d’intervenir à l’encontre de la SARL I.PARTICULIERS,

Subsidiairement,

Débouter Monsieur [I] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Ecarter l’exécution provisoire de droit dans son intégralité en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire suivant les dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [I] [U] à verser à la SARL I. PARTICULIERS la somme de 3 000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Monsieur [I] [U] n’a plus d’intérêt légitime à agir dans la mesure où il a accepté le désistement d’instance et d’action de la SCI PHIL RENT à son encontre suite à la transaction intervenue entre eux et où l’assignation qu’il a fait délivrer contre la société i-Particuliers a le même objet, celui-ci est désormais éteint.

Elle ajoute que, selon la jurisprudence, si l’effet relatif des contrats interdit au tiers de se prévaloir de l’autorité d’une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ils peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction.

Elle conteste, à titre infiniment subsidiaire, toute faute dans la mesure où, d’une part, le livret de présentation que Monsieur [I] [U] lui a remis ne fait pas état de la vente d’une maison de 9 pièces, et, d’autre part, elle a bien informé l’acquéreur qu’il n’existait qu’une seule arrivée d’eau, que l’installation électrique était pour l’instant alimentée par un compteur provisoire de chantier et que, dans le cadre de la vente, le branchement électrique sera réalisé.

Elle ajoute que le vendeur était informé que les acquéreurs avaient pour projet de faire un investissement locatif en mettant en location les 4 logements existants, que Monsieur [B] [S] (pour l’acquéreur) avait demandé à Monsieur [I] [U] de faire une demande de compteur électrique avec la puissance suffisante pour pouvoir ultérieurement installer 3 autres compteurs électriques et que c’est dans ces conditions que l’acte de vente stipulait la vente d’un immeuble avec quatre logements et trois garages ainsi que la condition suspensive d’obtention du certification consuel qui n’a d’ailleurs été délivré qu’après la réalisation de la vente.

Elle considère que c’est Monsieur [I] [U] qui a été défaillant dans la réalisation de ses engagements et qu’il ne démontre pas les fautes qu’il lui reproche.

Elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, l’exclusion de l’exécution provisoire en ce qu’elle entraînerait des conséquences manifestement excessives et une impossibilité corrélative de pouvoir obtenir la restitution des fonds dans l’hypothèse d’une réformation par la Cour d’Appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 10 janvier 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 février 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tiré de l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [I] [U]

Les fins de non-recevoir résultant des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, en l’espèce relative à l’intérêt à agir, relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état selon les dispositions de l’article 789 6° du même code, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’occurrence, le jugement relatif à l’instance opposant la SCI PHIL RENT et Monsieur [I] [U] ainsi que le protocole d’accord signé entre les parties ont été communiquées par voie électronique au conseil de la société i-Particuliers le 17 avril 2024, soit plusieurs mois avant l’ordonnance prononçant la clôture de l’instruction devant le juge de la mise en état.

Dès lors, la société i-Particuliers n’est pas recevable à opposer le défaut d’intérêt à agir devant la présente juridiction statuant au fond.

Surabondamment, non seulement, seule la SCI PHIL RENT a renoncé à son action dirigée contre Monsieur [I] [U], mais au surplus, le désistement est survenu en raison de la régularisation d’un protocole d’accord résolvant ainsi le litige par la voie amiable en accordant à l’acquéreur une indemnité forfaitaire de 15000 € pour la réparation de son préjudice, indemnité dont le vendeur entendait ainsi, dans le cadre de l’assignation concernant la présente instance, être relevé et garanti par l’agence immobilière qu’il avait mandatée pour présenter à la vente le bien immobilier sur lequel portait le litige.

Enfin, les ultimes conclusions ne portent plus sur un recours en garantie mais sur la réparation du préjudice subi par Monsieur [I] [U] en raison des prétendues fautes commises à son égard par l’agence immobilière dans le cadre de son mandat de vente, l’objet de ce litige ayant un lien suffisant avec les prétentions antérieures.

Par conséquent, la société I-Particuliers sera déclarée irrecevable en sa fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [I] [U].

Sur la responsabilité contractuelle de la société i-Particuliers

L’article 1112-1 du code civil dispose :

“[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

L’article 1231 du même code dispose :

“A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

L’article 16 du même code dispose :

“Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

S’il ressort des pièces produites qu’un protocole d’accord transactionnel est intervenu entre le vendeur et l’acquéreur du bien objet du mandat de vente confié à la société i-Particuliers, en raison de l’absence d’information par le vendeur portant sur l’existence d’un seul compteur et l’impossibilité de comprendre un compteur par appartement, il y a lieu cependant, d’enjoindre les parties, notamment Monsieur [I] [U], de communiquer l’acte de vente litigieux du 04 avril 2022 afin d’être pleinement éclairé sur les informations dispensées à l’acquéreur.

Il y a donc lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement insusceptible de recours immédiat, et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [I] [U] soutenue par la société i-Particuliers ;

Révoque l’ordonnance de clôture du 10 janvier 2025 ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Enjoint les parties, notamment Monsieur [I] [U], de communiquer l’acte de vente du bien litigieux à la SCI PHIL RENT du 04 avril 2022 ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Réserve les dépens.

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 12 septembre 2025 à 9 heures ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

C. LARUICCI