TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric HUTMAN

Monsieur [X] [M]

Monsieur [S] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndic le Cabinet SALTO GESTION, SASU dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [M] et M [S] [M] sont propriétaires du lot n°18 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SALTO GESTION, a fait assigner M. [X] [M] et M [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

3 068,04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3e trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes. Sauf à actualiser sa créance à la somme de 768,04 euros compte tenu des paiements intervenus après la délivrance de l’assignation.

M. [X] [M] et M [S] [M], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [X] [M] et M [S] [M] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°18,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 3 368,04 euros (en ce inclus 529,36 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2021/2022 et 2022/2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 26 mars 2024, ayant notamment :

approuvé les comptes pour les exercices 2021/2022 et 2022/2023,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024,décidé des travaux ou opérations suivants : travaux de plomberie entre le rez de chaussée et le 1er étage, sondage de la façade arrière du bâtiment A et pose de filets sur certaines zones, audit du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément tendant à justifier les sommes appelées au titre de la reprise de solde au 30/09/2022 d’un montant de 807,24 euros et du « solde appels/règlements au 01/07/2023 » d’un montant de 394,92 euros, cette partie de la demande sera, par conséquent écartée.

Ainsi, à la date de l’assignation, M. [X] [M] et M [S] [M] étaient redevables de la somme de 1 636,52 euros.

Il convient ensuite de tenir compte des paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation soit la somme de 2 300 euros (700 euros le 06/08/2024, 700 euros le 06/09/2024, 300 euros le 08/10/2024, 300 euros le 06/11/2024, 300 euros le 06/12/2024) qui doivent être imputés sur la somme réclamée au titre de l’assignation, en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

Il résulte de ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires ne détient pas de créance à l’encontre de M. [X] [M] et M [S] [M]. La demande en paiement formée au titre des charges de copropriété est donc rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer, délivré le 22 mai 2024. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 36 euros.

Il est sollicité 300 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier au commissaire de jutsice, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Ainsi, seuls les frais de la sommation de payer, délivré le 22 mai 2024 sont justifiés avec la production de l’acte et de la facture. Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, il convient de constater que cette demande doit également être rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [X] [M] et M [S] [M] n’ont effectué aucun versement entre le 1er octobre 2023 et le 6 août 2024. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient également de tenir compte du fait qu’ils ont procédé à d’importants paiements entre les mois d’août et de décembre 2024 leur permettant d’apurer les sommes dues à la date de l’assignation. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [M] et M [S] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [X] [M] et M [S] [M] devront verser in solidum au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

REJETTE les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,

CONDAMNE, in solidum, M. [X] [M] et M [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet SALTO GESTION, la somme de 50 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE, in solidum, M. [X] [M] et M [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic le cabinet SALTO GESTION, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE, in solidum, M. [X] [M] et M [S] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]