TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence DENOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67PU

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [G],

[Adresse 4]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [V],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67PU

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 avril 2024, Mme [J] [G] a loué à MME [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer actuel de 1500 € charges comprises.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement réglées, un commandement de payer en date du 3 septembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [S] [V] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4532 Euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, Mme [J] [G] a assigné en référé MME [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et prononcer la résiliation du bail à défaut,

— ordonner l’expulsion sans délai de MME [O] [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des biens meubles aux frais de la locataire, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour cause de mauvaise foi et exponentialité de la dette sans réel paiement du loyer courant,

— condamner MME [O] [V] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 12032 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, et à compter du jugement pour le surplus, sous réserve du cadre établi par la procédure de surendettement,

— rejeter tout délai de paiement,

— condamner MME [O] [V] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexable et des charges/TOM/assurances et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire ainsi que le déménagement des meubles,

— condamner MME [O] [V] au paiement d’une somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 27 janvier 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, le conseil de Mme [J] [G] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 18.058, 78 € au 2 mai 2025, échéance de mai incluse. Déplorant l’absence de paiement depuis le mois de mars 2024, il a rappelé que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et a maintenu ses demandes en demandant la suppression du délai de deux mois en raison de la mauvaise foi confinant à l’escroquerie de la locataire.

Assignée à étude, MME [O] [V] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 – I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 septembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 23 janvier 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article VIII) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

MME [O] [V] n’ayant pas réglé la dette de 4532 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 novembre 2024.

MME [O] [V] est ainsi devenue à cette date occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qui est de la compétence du juge de l’exécution dès lors que l’obligation, comme en l’espèce, n’est pas sèrieusement contestable.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

MME [O] [V], non comparante, n’a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’autre part, il n’a été fait état d’aucune procédure de surendettement à son encontre.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, elle n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance à échoir de mai 2025 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais, malgré un paiement de 4275, 25 € en avril 2025, qui ne peut être pris en compte, selon la régle de l’imputation la plus favorable au débiteur, que sur le loyer à échoir d’avril. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois de mai 2024 avec de gros paiements tardifs ponctuels au lieu de paiement réguliers aux échéances, ce qui contrevient tant au contrat qu’à la lettre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative conformément aux textes susvisés tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de MME [O] [V] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

La bailleresse fait valoir une procédure dirigée contre Mme [V] par son précédent bailleur sur la base d’un arriéré de loyers et charges (ordonnance du 13 juin 2023) pour prétendre à l’inapplicabilité du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la mauvaise foi de la locataire qu’on peut déduire de cet enchaînement de procédures.

Selon cet article, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Toutefois, le précédent de ce jugement, qui ne mentionne d’ailleurs aucune malversation, ne vient en rien soutenir les allégations d’escroquerie émises par la bailleresse non plus qu’aucune pièce étayant une attitude de mauvaise foi, Mme [V] n’étant pas légalement tenue de signaler à un nouveau bailleur sa situation locative précédente.

Le délai restera donc applicable.

En revanche, au vu de ce précédent, il convient de faire droit à la demande d’astreinte.

En cas de non départ au terme du délai de l’article L 412-1 précité, Mme [V] sera donc redevable au profit du bailleur d’une astreinte de 50 € par jour de retard et ce, pendant un délai de trois mois.

En l’absence de départ volontaire incluant le déménagement des meubles, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [O] [V], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que MME [O] [V] reste débitrice envers Mme [J] [G] d’une somme de 18.058, 78 €, échéance de mai incluse, au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 2 mai 2025.

Il convient en conséquence de condamner MME [O] [V] au paiement provisionnel de cette somme de 18.058, 78 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024 pour la somme de 4532 € en principal, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est impossible d’accorder d’office à MME [O] [V] un échéancier de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge n’ayant aucune connaissance de ses ressources et charges.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation le 4 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner MME [O] [V] au paiement provisionnel de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [O] [V] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner MME [O] [V] à payer à Mme [J] [G] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [J] [G] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 4 novembre 2024 la résiliation du bail du 20 avril 2024 couru entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]

ORDONNE l’expulsion de MME [O] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ouvrant un délai de deux mois pour déguerpir à compter du commandement de quitter les lieux,

ENJOINT à MME [O] [V] de libérer les lieux à l’issue dudit délai de deux mois courant,

DIT que passé ce délai, MME [O] [V] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au bénéfice de Mme [J] [G] ;

DIT que le présent Tribunal se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’il a prononcé ;

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE MME [O] [V] à payer à Mme [J] [G] la somme provisionnelle de 18.058, 78 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024 pour la somme de 4532 € en principal, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE MME [O] [V] à payer à Mme [J] [G] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 4 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE Mme [J] [G] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE MME [O] [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE MME [O] [V] à payer à Mme [J] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT