Min N° 25/00892

N° RG 25/01828 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD52L

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

C/

Mme [X] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Mme [Z] [H]

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

Copie délivrée

le :

à : Madame [X] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2018, ayant pris effet le même jour, l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 7] HABITAT, a donné à bail à Mme [X] [J] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 369,88 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 369,88 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, fait signifier à Mme [X] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 120,37 euros, dont 1 031,84 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2023 à avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A. PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Mme [X] [J] à l’audience de référé du 15 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

– l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux et dépendances visées au bais ;

– l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le logement, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls ;

– condamner Mme [X] [J] à lui payer une provision de 1 895 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, montant arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

– condamner Mme [X] [J] à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, à compter du mois de décembre 2024 inclus, égal au montant des loyers et charges conventionnels, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– condamner Mme [X] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 16 juillet 2024.

Lors de cette audience, le juge des contentieux de la protection, constatant une contestation sérieuse en raison de l’invocation de l’indécence du logement et d’une régulation des charges non justifiée par la locataire, a fait usage des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à l’audience au fond du 21 mai 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 septembre 2025.

Lors de cette dernière audience, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 901,97 euros, selon décompte arrêté au 07 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse. Elle souligne que les gardes-corps, dont le mauvais état avait été évoqué par la défenderesse, ont été réparés et qu’il y a une reprise du paiement des loyers. Elle dit ne pas s’opposer à de plus larges délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [X] [J], comparant en personne, explique toujours constater des infiltrations d’eau mais dit renoncer à ses demandes reconventionnelles liées au chauffage du logement. Elle explique avoir commencé à reprendre le paiement des loyers et sollicite de plus larges délais de paiement, à hauteur de 105 euros par mois en plus de son loyer, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle décrit pour se faire ses charges et ressources.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de Seine-et-Marne de la situation de Mme [X] [J] le 11 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 16 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 22 novembre 2018, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 07 septembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 901,97, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire, qui ne conteste plus ce montant aujourd’hui, et dont on été déduits les actes de commissaire de justice.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] [J] à payer à la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 3 901,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 031,84 à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, no 20-12.347).

En l’espèce, le contrat de bail du 22 novembre 2018 comporte, à l’article 4.6. des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé le même jour et entre les mêmes parties. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 16 juillet 2024, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT a fait commandement à Mme [X] [J] de payer la somme de 1 120.37 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Par ailleurs, si en plusieurs occasions, Mme [X] [J] a fait valoir que le logement présentait des éléments d’indécence, force est de constater qu’outre le fait qu’elle ne le démontre pas, elle n’a pas fait valoir qu’ils rendaient le logement inhabitable. L’exception d’inexécution ne saurait donc prospérer pour ce motif.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et sur celui portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 17 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le paiement des loyers et charges n’a pas repris dans son intégralité à la date de l’audience, ni de l’une des précédentes, de sorte que la condition de reprise n’est pas caractérisée. Ainsi, la dernière échéance réglée en intégralité l’a été en janvier 2025.

Par ailleurs, elle a précisé avoir été informée par la Caisse d’allocations familiales qu’elle bénéficierait prochainement d’un rappel permettant de réduire la dette locative. Elle a mentionné gagner entre 1 300 et 1 600 euros par mois, avoir deux enfants à charge, une saisie à tiers détenteur, et bénéficier de 183 euros par mois d’allocations familiales.

Pour autant, malgré ses faibles revenus et l’absence de reprise de paiement intégral du prêt, dès lors que le bailleur a manifesté sa volonté de déroger aux conditions fixées par les V et VIII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [X] [J] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 626,73 euros au 31 août 2025), indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [J] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2018 entre l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 7] HABITAT, aux droits duquel vient la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT, d’une part, et Mme [X] [J], d’autre part, portant sur le logement [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 septembre 2024, et qu’en conséquence, les bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [X] [J] à payer à la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de de 3 901,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 septembre 2025, échéance de août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 031,84 à compter du 16 juillet 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [X] [J] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 105 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5° Mme [X] [J] sera condamnée à payer à la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges si le bail s’était poursuivis (soit 626,73 euros au 31 août 2025), de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [X] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de la S.A. PAYS DE [Localité 7] HABITAT au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION