TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/13087

N° Portalis 352J-W-B7H-C26KS

N° MINUTE : 2

Assignation du :

12 Octobre 2023

contradictoire

Expertise :

[I] [N]

[Adresse 12]

[Localité 18]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MATSURI RESTAURATION

[Adresse 8]

[Localité 18]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.A.S. VICTOR HUGO

[Adresse 15]

[Localité 14]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 13], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 5 juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 24 Juillet 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2012, l’Association Valentin Hauy, aux droits de laquelle est venue la SAS Victor Hugo, a donné à bail commercial en renouvellement à la SAS Matsuri Restauration, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 10], à [Localité 18], pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er janvier 2013, pour une destination de « RESTAURANT ET TRAITEUR».

Les locaux comprennent :

« Au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Un ensemble de locaux tel que mentionné en vert sur le plan ci-joint, ayant façade sur la [Adresse 21] avec local sanitaire comprenant lavabo et deux water closets.

Au sous-sol

Quatre caves contiguës dont l’une d’elles est situé sous les locaux du restaurant, la second sous la cour, et les deux autres sous la loge ou le commerce voisin actuellement à usage de traiteur.

Une petite cave située au bas de l’escalier C.

Une double cave située au bas de l’escalier B.

Au premier étage

Un studio sur cour comprenant une pièce principale avec salle d’eau équipée d’un lavabo, water-closets et douche, ce studio étant destiné à usage d’habitation ».

Par acte d’huissier de justice en date du 2 février 2021, la société Victor Hugo a fait délivrer à la société locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2023, la société Matsuri Restauration a fait assigner la société Victor Hugo devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation d’une indemnité d’éviction à la somme de 2.810.000 euros, la fixation des frais de déménagement sur devis et les frais de licenciement du personnel, les indemnités accessoires à payer par la bailleresse à la somme de 1.318.500 euros, et à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’estimer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce.

L’instance a été enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n° 23/13087.

Par exploit du 30 octobre 2023, la société Victor Hugo a fait assigner la société Matsuri Restauration devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 220.000 euros, et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire avec mission d’évaluer le montant desdites indemnités.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro 23/13871.

Le 1er mars 2024, les affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général RG 23/13087.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 janvier 2025, la société Victor Hugo demande au juge de la mise en état de désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 et de l’indemnité d’éviction.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 5 février 2025, la société Victor Hugo demande au juge de la mise en état de :

— désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Matsuri Restauration à compter du 1er janvier 2022 pour l’occupation des locaux, objet du bail jusqu’à leur libération effective, et l’indemnité d’éviction éventuellement due par elle,

— fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la société Matsuri Restauration,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Matsuri Restauration à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Victor Hugo conteste formellement le montant de l’indemnité d’éviction sollicité par la société Matsuri Restauration, dont le montant excède l’indemnité à laquelle elle saurait prétendre et estime nécessaire d’ordonner une mesure d’instruction.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 30 mai 2025, la société Matsuri Restauration demande au juge de la mise en état de :

— désigner un expert aux fins d’évaluer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce et fournir les éléments pour apprécier la possibilité d’un transfert du fonds de commerce et évaluer un tel transfert,

— donner mission à l’expert d’évaluer l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er janvier 2022,

— débouter la société Victor Hugo de sa demande de mise à la charge de la société Matsuri Restauration la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

— juger que la rémunération de l’expert devra être consignée par la société Victor Hugo,

— juger que les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 5 juin 2025, mise en délibéré au 17 juillet 2025, prorogée au 24 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, par effet de la délivrance le 2 février 2021 d’un congé avec refus de renouvellement, les parties s’accordent sur le fait que le contrat de bail les liant a pris fin à compter du 31 décembre 2021 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Matsuri Restauration au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et au profit de la société Victor Hugo, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er janvier 2022 pour les locaux objets du bail du 5 octobre 2012.

Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur le montant des indemnités à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Toutes les demandes, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail signifié le 2 février 2021 à la SAS Matsuri Restauration ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la SAS Victor Hugo, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2022, pour les locaux objets du bail du 5 octobre 2012, situés [Adresse 7] et [Adresse 10], à [Localité 18],

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Mme [I] [N]

[Adresse 12]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 17]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2022 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er septembre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS Victor Hugo à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Localité 18], [Adresse 19], 1er étage à droite) au plus tard le 31 octobre 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Fixe l’indemnité d’occupation pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Monsieur [R] [U]

[Adresse 11]

[XXXXXXXX05] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 16],

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 13 novembre 2025 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 24 Juillet 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 19]

[Localité 18]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX06] – [XXXXXXXX04] / fax : [XXXXXXXX03]

[Courriel 20]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX022] / BIC : [XXXXXXXXXX022]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;