Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

______________________

[Localité 14] Civil

N° RG 25/06540

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXNT

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [I]

— Mme [V]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Comparant en personne

Madame [O] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 01 Octobre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Décembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 3 juillet 2025 à monsieur [D] [I] et madame [O] [V], la société BATIGERE HABITAT expose que :

— suivant acte sous seings privés du 7 août 2023, elle a donné à bail à monsieur [I] et madame [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 16] ;

— le loyer convenu était de 612,67 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 120,09 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 10 avril 2025, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025 à la somme de 2 060,60 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société BATIGERE HABITAT a, le 3 juillet 2025, fait assigner monsieur [I] et madame [V] devant le juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur [I] et madame [V] au paiement de la somme de 2 136,12 euros due au jour de l’assignation au titre des loyers impayés,

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner à une astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de quitter les lieux,

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société BATIGERE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 2 987,39 euros au 29 septembre 2025 ;

Que monsieur [I] et madame [V] reconnaissaient le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement en raison d’une situation difficile ; que monsieur [I] a fait valoir qu’il a perdu son emploi et qu’une instance est en cours devant la juridiction prud’homale et madame être salariée chez sa bailleresse ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 3 décembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 15 juillet 2025 et l’audience s’est tenue le 1er octobre 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation jusqu’à la date de la présente décision

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte du relevé de compte versé aux débats que monsieur [I] et madame [V] n’ont pas réglé le montant des loyers et de la provision pour charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 23 mai 2025, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 2 987,39 euros outre les frais ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.987,39 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 23 mai 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats et notamment du diagnostic social que les revenus de monsieur [I] et madame [V] permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; que le couple élève un enfant de 15 ans ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société BATIGERE HABITAT dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [I] et madame [V] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Que les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

Que dans une telle hypothèse, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [I] et madame [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Attendu, dans l’hypothèse du non-paiement de l’arriéré ou du loyer courant, que la société BATIGERE HABITAT bénéficie du recours de la force publique pour expulser les défendeurs ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Attendu que monsieur [I] et madame [V] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement monsieur [D] [I] et madame [O] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 987,39 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et trente-neuf cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [D] [I] et madame [O] [V] à s’acquitter de cette dette auprès de la société BATIGERE HABITAT en 24 mois, par 23 premières mensualités de 125 euros (cent vingt-cinq euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [D] [I] et madame [O] [V] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité demeurée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Que dans cette situation AUTORISONS, faute de départ volontaire des lieux loués, la société BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de monsieur [D] [I] et madame [O] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [D] [I] et madame [O] [V] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DISONS que le montant de ces indemnités d’occupation est égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la société BATIGERE HABITAT de sa demande d’astreinte et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [D] [I] et madame [O] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 15] le 3 décembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY