TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02060 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4TY

Minute : 24/00365

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [K] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :

Monsieur [O] [K]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2017, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Monsieur [O] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 6], pour un loyer mensuel de 446,65 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6 897,14 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [O] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 8 818,15 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— Condamner Monsieur [O] [K] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 novembre 2022.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 8 111,17 euros, selon décompte en date du 9 octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 septembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2022, pour la somme en principal de 6 897,14 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, le juge ne pouvant plus d’office suspendre les effets de la clause résolutoire, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 étant applicables au présent litige.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [O] [K] étant sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [K] reste lui devoir la somme de 8 111,17 euros à la date du 9 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 8 111,17 euros.

Monsieur [O] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 10 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE que Monsieur [O] [K] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ce dernier pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette atteint un niveau substantiel, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement d’office.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2017 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Localité 6] sont réunies à la date du 10 janvier 2023;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [O] [K] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme provisionnelle de 8 111,17 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [O] [K] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 604,34 euros), à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [O] [K] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Monsieur [O] [K] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection