TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [A] [P] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BE5

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. RIVP, LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

[Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [A] [P] [Z],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BE5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2003, la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [A] [P] [Z] sur des locaux situés [Adresse 3] (2e étage, porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,82 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 104,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [A] [P] [Z] le 17 juillet 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [P] [Z] ainsi qu’au transport et à la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  1 284,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal ;

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 mars 2025, la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative à la baisse qui s’élève désormais à 681,80 euros au 5 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) accepte l’octroi de délais de paiement à Madame [A] [P] [Z] ainsi qu’un versement de 100 euros en supplément du loyer courant. La société sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [A] [P] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [A] [P] [Z].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département, le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Toutefois, il a lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise si une reconduction tacite du contrat de bail est intervenue postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Ce contrat est donc régi par la loi nouvelle.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 104,17 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de 6 semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard aux versements réalisés par la locataire en supplément du paiement du loyer courant, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [A] [P] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) acceptant l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats à l’audience un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 5 mars 2025, Madame [A] [P] [Z] lui devait la somme de 681,80 euros.

Madame [A] [P] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [A] [P] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 709,26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [A] [P] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines ;

constate, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2003 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Madame [A] [P] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], (2ème étage, porte G), est résilié depuis le 26 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [A] [P] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 681,80 euros (six cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [A] [P] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant les 6 premiers mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros) et le 7ème mois la somme de 81,80 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [A] [P] [Z] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 août 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [P] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [A] [P] [Z] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [A] [P] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] [P] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge