TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05791 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QABA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3] – [Localité 7] et [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à Responsabilité Limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Localité 8], [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977,

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

Non comparant,

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 6] [Adresse 3] – [Localité 7]

Représentée par Maître Dossi VIAUD, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 04 Juillet 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[K] [C] et Mme [M] [L] sont propriétaires des lots numéros 143 et 201 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7].

Par actes de commissaires de Justice en date des 29 mars 2024, 24 et 27 juin 2024, 4 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M [K] [C] et Mme [M] [L] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 7], [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 4] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M [K] [C] et Mme [M] [L] à lui payer les sommes suivantes :

• 9 319,49 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 8 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure,

• 1 599,24 € (533,08 € x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 7),

• 80,01 € (26,67 € x 3) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 9),

• 9 316,09 € au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 (résolution numéro 4)

• 2 500,00 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M [K] [C] et Mme [M] [L] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, Madame [M] [L] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

PRENDRE ACTE de ce que Mme [M] [L] s’est acquittée du règlement de la dette de charges de copropriété arrêtée au 8 mars 2024 pour un montant de 9 319,49 € par la remise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] d’un chèque de banque CAISSE D’EPARGNE n°4335715 de 9 319,49 euros,

JUGER que Mme [M] [L] a réglé l’intégralité des charges appelées pour un montant total de 1 679,25 € sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024,

JUGER que sur la base du budget prévisionnel allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, le compte copropriétaire de Mme [L] est créditeur pour la somme de 329,43 € au 10 décembre 2024,

CONSTATER que Mme [M] [L] est de bonne foi,

OCTROYER les plus larges délais de paiement à Mme [M] [L] afin de lui permettre de régler la somme de 9 316,09 € (correspondant aux travaux de réhabilitation énergétique) en 24 échéances mensuelles de 388,17 € chacune (9 316,09 €/24)

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts contractuels pour un montant de 2 500,00€,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de cette demande,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de frais irrépétibles pour un montant de 2 000,00 €,

DIRE que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, elle explique :

— que les incidents de règlement des charges de copropriété peuvent être expliqués par ses revenus modestes, étant en effet établi qu’elle a perçu en 2023 un revenu mensuel de 1 993,00 euros, ses charges mensuelles incompressibles s’élevant à 1 535,44 euros, soit un reste à vivre de 457,56 euros,

— que l’arriéré de charges de copropriété constaté au 8 mars 2024 d’un montant de 9 319,49 euros, qu’elle a réglé par la remise d’un chèque lors de l’audience au syndicat des copropriétaires, résultait d’un divorce difficile d’avec son ex-conjoint, M. [K] [C] et qu’au regard de ses revenus, le paiement des travaux de rénovation énergétique, d’un montant de 9 316,09 euros n’était pas envisageable,

— que compte tenu de sa bonne foi, en ce qu’elle n’a jamais cessé de payer ses charges de copropriété, ayant mis en place un virement mensuel pour le règlement de celles-ci, elle sollicite du tribunal de lui octroyer un délai de paiement de la somme de 9 316,09 euros en 24 échéances mensuelles de 388,17 euros chacune, le reste ayant été réglé.

A l’audience du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a comparu par avocat a maintenu partiellement ses demande, a sollicité une condamnation en quittance ou deniers pour la somme de 9 319,49 euros et ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai pour le règlement des travaux de rénovation énergétique non contesté.

M. [K] [C], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Sur la recevabilité de l’action à l’égard de Monsieur [K] [C]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 8 février 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [K] [C] et/ou Mme [M] [L], dont l’avis de réception a été signé le 12 février 2024.

Mme [M] [L] étant seule domiciliée à [Localité 7] à la suite de son divorce avec M.[K] [C], il n’est donc pas versé aux débats de lettre de mise en demeure adressée à M.[K] [C] et celle ci-dessus visée ne peut lui être opposable.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à l’encontre de M. [K] [C] est irrecevable.

Sur l’action à l’égard de Madame [L]

Mme [M] [L] ne conteste pas le principe des dettes.

Elle reconnait devoir:

— la somme de 9 319,49 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux arriérés arrétés au 8 mars 2024 augmentés des intérets au taux légal courus à compter du 8 février 2024. Elle explique avoir versé un chèque de banque de la CAISSE D’EPARGNE n° 4335715 du montant correspondant et verse copie de celui-ci. Le syndicat des copropriétaires le confirme mais attend l’encaissement définitif et sollicite de ce fait la condamnation en deniers et quittance.

— Par ailleurs, elle reconnait avoir versé la somme de 1679,25 euros (1599, 24 euros + 80,01 euros) pour les charges appelées sur la base du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 et en justifie par des virements de 186,58 euros et 186,59 euros entre le 10 avril 2024 et le 10 décembre 2024.Le syndicat des copropriétaires le confirme. Cependant elle conteste devoir les sommes de 233, 43 euros (frais d’huissier) et 96 euros (frais de suivi dossier).

Sur la base du budget prévisionnel allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, l’extrait de compte arrêté au 11 septembre 2024 fait état, des frais “CD JUSTICIA” à la date du 28 juin 2024 de 233,43 euros et à la date du 17 juillet 2024 une somme de 96,00 euros au titre de “SUIVI DOSSIER ASSIGNATION I109 [C]”.

Ces frais ne sont pas justifiés par le versement aux débats d’une facture et n’apparaissent pas fondés, le caractère exceptionnel des diligences n’étant pas démontré non plus.

En conséquence, Mme [L] ne devait que la somme de 1349, 82 euros.

Il en résulte que la somme de 329,43 euros (233,43 € + 96,00 €) devra être recréditée sur le compte de la défenderesse par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

— enfin, elle reconnait devoir la somme de 9 319, 49 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique sollicitant des délais de paiement pour ceux-ci qui seront étudiés ci-après.

En conséquence,

Elle sera condamnée en deniers et quittance à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 9 319,49 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux arriérés arrétés au 8 mars 2024 augmentés des intérets au taux légal courus à compter du 8 février 2024.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 9 319,49 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés à l’assemblée du 14 juin 2023

Le syndicat devra restituer la somme de 329,43 euros indument facturée sur le budget prévisisionnel 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [M] [L], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a versé un chèque en règlement des charges impayées et a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [M] [L] sollicite des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois par versements mensuels de 388,17 euros.

Elle explique qu’elle s’est acquittée du règlement des charges impayées par chèque de 9 319,49 euros dont elle verse copie, qu’elle est de bonne foi, qu’elle perçoit des revenus mensuels de 1993 euros.

Elle produit son avis d’imposition 2024 d’un montant de 26 581 euros (soit revenus mensuels de 2215 euros) et celui de sa taxe foncière s’élevant à 1 180,00 euros en 2024. Elle explique et justifie également rembourser un prêt immobilier avec des échéances mensuelles de 872,31 euros, payer des cotisations mensuelles de 103,64 euros pour sa complémentaire santé et qu’elle a réglé à EDF pour 2024 une somme de 1 836,01 euros par mensualités de 166,91 euros chacune.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne s’oppose pas à cette demande, en conséquence il y aura lieu d’accorder à Mme [M] [L] un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [M] [L], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [M] [L] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 481-1-6° du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que ::

“Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il ressort de l’article 514-1 du code de procédure civile que :

“Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée (…)”.

Compte tenu du délai octroyé à Mme [M] [L] pour s’acquitter de sa dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il y aura lieu de débouter Mme [M] [L] de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 6] à l’encontre de M. [K] [C];

CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [M] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 9 319,49 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux sur la période du 1eroctobre 2023 au 8 mars 2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONSTATE que la somme de 1349, 82 euros due par Mme [M] [L] au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 est soldée;

ORDONNE la restitution de la somme de 329,43 euros par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sur le compte de Mme [M] [L] au titre des sommes indument appelées sur la base du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 9 316,09 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

AUTORISE Mme [M] [L] à s’acquitter du règlement de la somme de 9 316,09 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique par 24 versements mensuels de 388,17 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [M] [L] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [M] [L] à payer une somme de 1.200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [L] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Mme [M] [L] de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit.

MAINTIENT l’exécution provisoire de la décision en application de l’article 515 du code de procédure civile

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,