TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08113 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRS

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [H], [Adresse 4], représenté par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, 89 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque E1506

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [P] [R], demeurant [Adresse 2], et désormais [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08113 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRS

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 12 et 17 mai 2021, l’indivision [H] [O] a donné en location à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 1636,85 euros par mois.

Monsieur [Z] et Madame [R] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [O] [H], membre de l’indivision et usufruitier du bien litigieux, leur a fait délivrer un commandement de payer le 23 février 2024, faisant état d’un impayé locatif de 10331,06 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Monsieur [O] [H] a fait assigner Monsieur [Z] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et Madame [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Z] et Madame [R] au paiement de la somme de 19833,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 à hauteur de 10331,06 euros et de la date de la délivrance de l’assignation pour le surplus, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés,

— dire que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront eux-même intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au loyer mensuel du bail résilié augmenté des charges et taxes, et condamner solidairement les locataires à payer cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs,

— condamner Monsieur [Z] et Madame [R] au paiement de la somme de 2600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer « et sa dénonciation ».

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2024 et renvoyée au 28 novembre 2024 puis au 31 janvier 2025.

A cette date, Monsieur [O] [H] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf en ce qui concerne la dette locative qui est soldée.

En défense, Madame [R], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [Z] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, précisant que Madame [R] a quitté le logement et sollicitant son maintien dans les lieux ou à défaut des délais pour lui permettre de se reloger.

Le bailleur a fait part de son opposition à la demande de délai pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé avant l’audience puisque Monsieur [Z] ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 02 août 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 23 février 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [Z] et Madame [R], locataires d’un logement situé [Adresse 3] n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de constater en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis au 24 avril 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique que la dette est soldée et produit un décompte en attestant.

— Sur les autres demandes concernant le contrat de bail :

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que la dette locative a été intégralement apurée et que le locataire est à jour du paiement de son loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Il sera d’ailleurs rappelé que le mécanisme de la clause résolutoire ne suppose pas l’appréciation d’une faute dont l’intensité déterminerait ou non l’octroi de délais de paiement.

En revanche, concernant la demande de résiliation judiciaire, il y a lieu de constater que le bailleur ne justifie pas d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles par le locataire, qui justifierait la résiliation du contrat, puisque la dette est soldée au jour de l’audience suite aux efforts de paiement du locataire qui a par ailleurs exposé les raisons personnelles et familiales ayant conduit à la constitution de la dette locative. Le bailleur sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Dans ces circonstances, faute de dette actuelle, il y a lieu de considérer que les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué.

La demande de capitalisation des intérêts, non soutenue à l’audience, devient en tout état de cause sans objet.

Il sera par ailleurs rappelé au locataire qui a réglé la dette juste avant l’audience, que s’il lui est accordé une chance de poursuivre les relations contractuelles, il lui appartient désormais de payer ses loyers à leur date d’exigibilité chaque mois, et sans retard. En cas de nouveaux manquements à ses obligations de paiement, le bailleur sera en droit d’engager une action en résiliation judiciaire du bail pour faute et cette décision constituera un précédent dont il pourrait être tenu compte.

— Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement leurs obligations contractuelles.

Les défendeurs succombent ainsi bien à l’instance puisqu’ils n’échappent au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Ils seront en conséquence condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 12 et 17 mai 2021 entre l’indivision [H] [O] et Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies au 24 avril 2024 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire est acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE le requérant de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] à verser à Monsieur [H] [O] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT