TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° RG 25/00065 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGSQ

MINUTE n° 25/00180

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 OCTOBRE 2025

Nous, Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann,

statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h30

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et de Véronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANTE :

Madame [F] [B] [P]

née le 16 Juillet 1973 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

REQUIS :

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [R] [Z], père, muni d’un pouvoir

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Ordonnance contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 15 décembre 2022, Madame [F] [B] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte du 31 octobre 2024, Madame [F] [B] [P] a fait délivrer à ses locataires un commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un montant de 1.274,00 euros au titre du solde de loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 21 janvier 2025, Madame [F] [B] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN statuant en référé d’une demande dirigée contre Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] par laquelle il était sollicité :

— la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

— l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] du logement ;

— leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer une somme de 2.977,58 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux ;

— de débouter Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] à lui payer un montant de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que de sa dénonciation à la CCAPEX.

A la première audience du 31 mars 2025, Madame [F] [B] [P] a été représentée par son avocat. M. [Y] [C] a comparu en personne. Concernant Mme [J] [C], régulièrement assignée par la voie de l’article 656 du code de procédure civile, il a été fait état de ce qu’elle se trouvait en cure médicale, aucun pouvoir de représentation n’ayant toutefois été établi. L’affaire ne paraissant pas en état d’être jugée, certaines contestations liées à l’état du logement étant soulevées par la partie défenderesse, elle a été renvoyée à l’audience du 08 septembre 2025, lors de laquelle un renvoi d’office de l’affaire a été ordonné à l’audience du 22 septembre 2025, ceci pour des motifs liés aux contraintes de la juridiction.

A l’audience du 22 septembre 2025, Madame [F] [B] [P] a été représentée par son avocat, qui a déposé des conclusions par lesquelles la demande initiale en paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés a été portée à 6.161,00 euros et par ailleurs portant augmentation de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.500 euros, et maintenant pour le surplus les demandes de l’assignation. Il était en outre conclu au rejet des prétentions reconventionnelles de la partie défenderesse, ceci en ce que les conditions de forme et de fond de relevé d’une exception d’inexécution ne seraient pas réunies et que dès lors la partie défenderesse ne serait pas fondée à s’abstenir du paiement des loyers. Différentes pièces ont été produites.

M. [Y] [C] a comparu en personne et Madame [J] [C] a été représentée par son père M. [R] [Z], muni d’un pouvoir régulier. Ceux-ci reconnaissent l’arriéré de loyers et charges tel qu’arrêté à la somme de 6.161,00 euros. M. [Z] fait toutefois état d’une abstention volontaire au paiement du loyer et des charges afin dit-il de faire réagir la propriétaire face notamment à une surconsommation d’électricité liée selon lui à la circonstance que les consommations du logement situé au-dessus du sien, possiblement occupé par Mme [P] elle-même, auraient été à leur charge, en l’absence de compteur individualisé. Il précise par le fait mettre en demeure la propriétaire de payer son électricité. M. [Z] indique plus généralement que son gendre aurait en réalité payé « l’électricité, l’eau et les poubelles » de sa propriétaire, qui pour sa part se serait abstenue de tout paiement. Par ailleurs diverses malfaçons ou dysfonctionnements sont allégués au niveau du logement, qui auraient été constatés par commissaire de justice. L’intervention d’un plombier telle qu’il est fait état pour le compte de Madame [P] serait à considérer en regard de ce que ledit plombier serait le cousin de Madame [P].

Monsieur [Y] [C] indique souhaiter quitter le logement mais sollicite d’une part un délai d’évacuation, d’autre part d’effacer la dette.

Il y aura lieu, eu égard aux modes de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, ceci aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier du locataire.

Par ailleurs, l’article 24. I du même texte prévoit que lorsque l’impayé de loyers et charges a lieu sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette locative est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique (ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, Madame [F] [B] [P] justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CCAPEX a été avisée de l’impayé locatif le 06 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier a été adressé le 31 mars 2025 au tribunal.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] aux fins de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail. En effet, la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

A l’appui de sa demande, Madame [F] [B] [P] produit notamment :

— le contrat de location la liant à Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] et portant sur un contrat de location d’un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer initialement fixé à 600 euros et 50 euros d’avance sur charges ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 31 octobre 2024 ;

— un décompte locatif arrêté au jour de l’audience du 22 septembre 2025.

Sur la résiliation du bail, l’arriéré de loyers et charges, les contestations de la partie défenderesse et la demande de délais

Il est suffisamment établi par les pièces produites, outre la reconnaissance donnée oralement en audience, que Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 31 décembre 2024 (dette à cette date : 1.984,00 euros).

La résiliation du bail par acquisition rétrospective de la clause résolutoire contenue au contrat de bail est encourue.

Pour s’opposer à demande, la partie défenderesse, tout en reconnaissant l’arriéré locatif, fait état de différentes circonstances qui seraient de nature selon elle à justifier l’abstention au paiement des loyers et charges. Les éléments avancés sont de différentes natures : le fait d’avoir en réalité assumé une surfacturation d’électricité, d’eau voire d’ordures ménagères du fait de la non-individualisation dans l’immeuble des montants dont les occupants seraient redevables, d’autre part via un constat de commissaire de justice du 07.03.2025 présentant notamment des murs ou installation électrique avec traces d’une forte humidité ou encore un seau placé sous un chauffe-eau.

Conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil ainsi que par ailleurs 834 du code de procédure civile, l’exception d’inexécution ne peut être tenue pour une contestation sérieuse apte à contrer la demande principale que s’il est prouvé que l’inexécution est suffisamment grave, à savoir en la matière, si elle est apte à rendre le logement inhabitable.

Or, la partie défenderesse n’allègue nullement avoir été contrainte de quitter les lieux, qu’ils reconnaissent occuper encore à ce jour.

Par ailleurs, en application de l’article 1220 du code civil, Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] ne prouvent pas avoir notifié à leur propriétaire les éléments les conduisant à suspendre l’exécution de leur obligation essentielle en qualité de locataires, à savoir de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le paiement de montants prétendument indus envers différents fournisseurs de réseaux repose sur leurs seules affirmations et n’est pas objectivé par les pièces produites.

Quant aux traces d’humidité qui sont révélées par les photographies et constatations du commissaire de justice, il ne peut en être déduit qu’elles procèdent nécessairement d’un manque d’équipements dans le logement donné à bail, a fortiori d’un non-respect de la réglementation, ceci supposant a minima un constat par un inspecteur de la salubrité. Les causes d’infiltration ou de présence de moisissures sur les murs sont multiples et peuvent procéder de sinistres accidentels ou de conditions défavorables d’occupation des lieux du fait du locataire.

La partie défenderesse succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe des manquements suffisamment graves à la charge de la bailleresse et dûment notifiés préalablement à celle-ci, il conviendra de constater que la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges s’est trouvée acquise à la date du 01 janvier 2025.

Sur l’expulsion

Par voie de conséquence, Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, leur évacuation, au besoin leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, doivent être ordonnées, et ce dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

La demande oralement formulée lors de l’audience du 22 septembre 2025 par Monsieur [Y] [C] dans le sens de l’octroi d’un délai d’évacuation n’a pas été davantage précisée ni étayée, de sorte qu’elle ne pourra qu’être écartée.

Sur l’indemnité d’occupation

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur, et au vu de la valeur locative du logement en cause ainsi que du caractère provisionnel du paiement des charges soumises à décompte annuel, il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation, elle-même de nature provisionnelle, à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail (à ce jour 650 euros mensuels) et Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] se verront condamnés à payer ce montant jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas de caractère contractuel et en application de l’article 1310 du code civil, il n’y aura pas lieu au prononcé d’une condamnation solidaire.

Sur la provision pour loyers et charges impayés

Les pièces produites par Madame [F] [B] [P] et notamment le décompte locatif arrêté au jour de l’audience du 22 septembre 2025, sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable, au sens de l’article 835 du Code de Procédure Civile, de l’obligation au paiement d’un arriéré de loyers et avances sur charges à hauteur de 6.161,00 euros.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] à payer à Madame [F] [B] [P] ce montant provisionnel de 6.161,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Cette condamnation est de nature solidaire eu égard à la stipulation de solidarité entre co-preneurs figurant au bail

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 31.10.2024 ainsi que les frais de dénonciation à la CCAPEX.

En application de l’article 1310 du code civil, il n’y aura pas lieu au prononcé d’une condamnation solidaire, hors toute prévision contractuelle ou légale en ce sens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à Madame [F] [B] [P] par la présente instance soient mis à la charge de Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C], ceci à hauteur de 500 euros.

En application de l’article 1310 du code civil, il n’y aura pas lieu au prononcé d’une condamnation solidaire, hors toute prévision contractuelle ou légale en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision a lieu de droit ce qu’il conviendra de rappeler.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation à la date du 1er janvier 2025 du contrat de location du 15 décembre 2022 ayant lié les parties.

ORDONNONS l’évacuation, au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique, de Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux objet du contrat de location, sis [Adresse 1] à [Localité 4].

REJETONS la demande d’octroi d’un délai d’évacuation, hormis le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] à payer à titre provisionnel à Madame [F] [B] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail (soit à ce jour 650 euros mensuels) ceci à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] à payer à Madame [F] [B] [P] une provision de 6.161,00 euros (six mille cent soixante et un euros) au titre des loyers, avances sur charges et indemnité d’occupation impayés au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 31 octobre 2024 et de dénonciation à la CCAPEX.

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] et Madame [J] [C] à payer à Madame [F] [B] [P], la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 et signé par L. ROUILLON, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de THANN et V. BIJASSON, Greffier

Le Greffier, Le Juge,