TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QLT

Minute : 25/898

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [F] [T]

Madame [L] [Z] épouse [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT, siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [Z] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

à donné pouvoir à son mari Monsieur [F] [T] de la représenter à l’audience

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2000, la SA D’HLM ORLY-PARC a donné à bail à Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] un logement situé [Adresse 3] (appartement n°323, bâtiement 1, escalier 2), pour un loyer mensuel de 1854,13 [Localité 7], soit un dernier loyer mensuel de 690,33 euros.

Par acte notarié en date du 7 décembre 2016, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT INTERDEPARTEMENTAL DE L’ESSONNE, DU VAL D’OISE ET DES YVELINES (OPIEVOY) a cédé à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’ensemble immobilier dans lequel est situé le logement loué aux époux [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2176,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 10 novembre 2023 reçue le 15 novembre 2023 l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4597,18 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir jusqu’à la production de l’assurance locative,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 décembre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5190,19 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [Z] épouse [T] représentée, et Monsieur [F] [T] comparaissant, ne contestent pas le principe de la dette, mais contestent les pénalités et l’astreinte. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 25 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que la dette résulte de difficultés financières consécutives à un accident du travail et le retard de paiement de l’assurance maladie. Monsieur [F] [T] précise qu’il est toujours en arrêt-maladie, et qu’il reçoit des indemnités journalières avec 10 jours de retard. Il s’engage à payer 25 euros en plus du loyer pour les 6 premiers mois puis de passer à 100 euros en plus du loyer pour rembourser la dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 7 avril 2025, Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] ont fait parvenir le pouvoir de Monsieur [F] [T] pour représenter Madame [L] [Z] épouse [T] à l’audience du 7 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2000, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025 que l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 234,00 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 4956,19 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 2161,57 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er avril 2000 et tacitement reconduit le 1er septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 8 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2000 à compter du 9 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] ont repris des paiements.

En outre, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 novembre 2023, Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à son paiement à compter de 9 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2000 entre l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM Orly Parc, d’une part, et Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 4956,19 euros (quatre mille neuf cent cinquante-six euros et dix-neuf centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 2161,57 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 6 versements de 25 euros puis 29 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à justifier à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de leur représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [L] [Z] épouse [T] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE