0. TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/05/2025

à : Maître Frédéric HUTMAN

Maître Camille TERRIER

Copie exécutoire délivrée

le : 19/05/2025

à : Maître Virginie TEICHMANN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09867

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HERMES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDEURS

Monsieur [M], [U] [Z], demeurant [Adresse 9] [Adresse 13]

comparant en personne assisté de Maître Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A353

Madame [A] [H], demeurant [Adresse 8] [Adresse 13]

comparante en personne assistée de Maître Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mai 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 19 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 18 mai 1998, la SCI MSA INVESTISSEMENT, aux droits de laquelle vient la SCI HERMES a loué à M. [M] [U] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un total de 823 € charges comprises.

Un risque d’effondrement des planchers s’étant révélé suite à sinistre de 2018 déclaré à l’assurance du locataire du fait de l’humidité du sous-sol, des travaux importants validé en AG des copropriétaires ont été accomplis dans les parties communes.

Le retrait du plafond de l’appartement de [M] [U] [Z] a été mené afin de constater l’origine des fissurations d’une poutre et des travaux de reprise en sous œuvre sur la structure du plafond haut dans les logements au rez de chaussée de l’immeuble ont été décidés.

M. [M] [U] [Z] , dispensé de payer le loyer dès 2020, devait quitter l’appartement le temps des travaux mais s’y est refusé à plusieurs reprises dans le courant de l’année 2023 malgré les solutions de relogement qui lui étaient proposées.

Par ordonnance de référé en date du 21 avril 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une médiation qui a débouché sur un accord tripartite aux termes duquel M. [Z] devait quitter son logement le 17 avril 2023 et acceptait une solution de relogement au [Adresse 7], selon un bail signé entre l’indivision [P] et M. [K], gérant de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT devant prendre en charge le loyer. Une convention d’occupation précaire selon redevance de 9,89 € a ensuite été signée le 3 avril 2023 entre M. [K] et M. [M] [U] [Z] jusqu’à la fin des travaux.

L’achèvement des travaux a été finalisé selon attestation de l’architecte de l’immeuble.

Il a été demandé par courrier du 27 juin 2024 à M. [Z] de restituer les clés du [Adresse 6] et réintégrer le [Adresse 1]. M. [Z] a informé ses cocontractants le 22 septembre 2024 qu’il ne souhaitait pas restituer les clés et réintégrer son ancien appartement.

Par courrier du 9 septembre 2024, M. [Z] a refusé de réintégrer les lieux, estimant que la stabilité du plancher n’était pas garantie par les travaux réalisés à défaut de vidange complète de l’encioente en sous sol.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la SCI HERMES a assigné M. [M] [U] [Z] et Madame [A] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Dans ses conclusions récapitulatives n° 3, elle demande, au visa des articles 835 du CPC et 7 de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— dire que Mme [A] [H] est locataire de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT et subsidiairement, occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [U] [Z] et de Mme [A] [H] de l’appartement 4 e étage face du [Adresse 7] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, et ce sans délai de pèriode hivernale, l’appartement du [Adresse 1] étant disponible,

— dire que le bail du 18 mai 1998 a repris son plein effet au profit de M. [M] [U] [Z] et de Mme [A] [H],

— ordonner la réintégration de M. [M] [U] [Z] et de Mme [A] [H] dans l’appartement r de ch gauche du [Adresse 1], sous astreinte de 200 par jour à compter de la signification,

— condamner à titre provisionnel solidairement [M] [U] [Z] et Mme [A] [H] au paiement d’une somme de 10.000 € du fait de leur résistance abusive avant et après les travaux, et les débouter de leurs demandes,

— condamner solidairement [M] [U] [Z] au paiement d’une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K], gérant de la SCI HERMES et signataire du bail de relogement des locataires, est intervenu volontairement à l’instance.

La SCI HERMES précise que M. [M] [U] [Z] avait d’abord refusé le logement du [Adresse 6] (qu’il a intégré sous la pression du premier référé et dont il ne veut plus partir) au motif que sa compagne Mme [A] [H] , atteinte de sclérose en plaques, ne pouvait y accéder dans de bonnes conditions ; la mise en cause de cette dernière s’imposant par le fait qu’elle paye du [Adresse 6] les charges mensuelles de 158, 29 € depuis avril 2023 – à l’exclusion du loyer, supporté par la SCI – et y habite effectivement.

La SCI HERMES réfute que le plancher bas de la chambre du [Adresse 1] risquerait de s’effondrer du fait de l’humidité du sous-sol étant donné qu’elle se trouve sur terre-plein et non sur caves, alors que des travaux considérables y ont été accomplis.

La SCI HERMES remarque que Mme [H] ne démontre aucun traitement au soutien de sa demande de dommages et intérêts, nonobstant un certificat médical qui ne fait que rapporter ses dires.

Rappelant avoir cessé de réclamer des loyers dès 2020 du fait de la situation de l’appartement loué qu’elle n’a eu de cesse de purger de ses désordres, non plus que demandé un loyer pour l’appartement de rechange, La SCI HERMES rappelle être intervenue pendant six mois auprès de M. [Z] pour le faire déménager d’un appartement en mauvais état, alors qu’il refuse aujourd’hui sa réintégration dans ce même appartement pourtant rénové et que le protocole tripartite a été respecté.

La SCI HERMES dénonce les contestations dilatoires des locataires. Elle produit les factures des travaux menés dans l’appartement liminaires ainsi que le procès-verbal entérinant l’état du logement tout comme les courriers de l’architecte, corroborés de plus fort par l’inspecteur de la salubrité de la DLHVDP.

La SCI HERMES estime non sérieuses les contestations érigées en défense aux fins en réalité de se maintenir dans un logement sans bourse délier, les pièces produites étant soit antérieures aux travaux de réhabilitation soit de la main des locataires qui estiment que le terre-plein n’a pas été séché et vidangé, alors que l’appartement a été étanché, que deux sondages concluent à l’absence de putréfaction malgré les taux d’humidité relevés sur les murs extérieurs (normaux pour un rez de chaussée en plein hiver), ce dont atteste l’architecte DPLG [E] [N] et l’huissier [W] à six mois d’intervalle.

La SCI HERMES rappelle verser 1310, 40 € par mois pour la location de l’appartement [Adresse 15] , (même si le SDC lui rembourse 750 €) et qu’il n’a donc pas à communiquer des quittances aux défendeurs qui sont simples occupants.

Elle demande la réintégration des locataires dans le [Adresse 1], selon l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI HERMES invoque les trois ans d’obstruction du défendeur pour empêcher la résolution de la problématique de travaux, et le concours de Mme [H] à cette attitude abusive.

***

Dans ses conclusions récapitulatives, M. [M] [U] [Z] demande :

— la renvoi de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT à se pourvoir au fond du fait d’une contestation sèrieuse de ses demandes, et leur débouté

— condamner SCI HERMES DEVELOPPEMENT à rembourser les frais de 1025, 74 € supportés par lui,

— condamner SCI HERMES DEVELOPPEMENT à rembourser le trop versé de 58 € par mois, soit 1334 €,

— ordonner à la SCI HERMES DEVELOPPEMENT à remettre les quittances pour l’appartement du [Adresse 6] depuis août 2024 sous astreinte de 20 € par jour àcompter de la signification de la décision,

— débouter la SCI HERMES DEVELOPPEMENT de sa demande de frais irrépétibles.

Décision du 19 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

M. [M] [U] [Z] affirme que le terre plein est le déversoir des eaux pluviales et des fuites , à présent jugulées, du conduit général du tout à l’égoût depuis des décennies selon un rapport AVS de 2018, et que la partie du sous sol où se trouve le terre plein, située sous le périmètre de la chambre et de la salle d’eau, n’est toujours pas démontrée comme assainie et asséchée des immondices qui s’y sont accumulés.

Estimant sous-estimée la durée des travaux de réhabilitation de l’appartement par spouci d’économie de la société HERMES, il rappelle que le syndic a dissimulé pendant trois ans le danger lié au défaut structurel des planchers hauts, et se prévaut des rapports, plans et documents liés à l’assainissement en sous-sol de l’architecte [F] missionné de 2018 à 2024 , où il doutait de l’existence de voûtes garantissant la structure du plancher bas, dont copie n’a jamais été obtenue par le locataire ni transmise par le demandeur pour les besoins de la procédure.

M. [M] [U] [Z] estime lacunaires les rapports de visite de l’architecte [Y], missionné que depuis octobre 2024.

La commissaire de justice missionné par ses soins a constaté au rez de chaussée un mur, attenant à la chambre du locataire, gondolé (plinthe et chambranle décollés) et une absence de planéité du sol avec des taux d’humidité importants (100% au sol) et un mur, attenant au salon du locataire, affecté d’une humidité de 66 à 100%, le taux augmentant à l’approche de la zone du terre plein en sous sol, où une terre constellée de taches blanches est visible par un trou derrière le terre plein emmuré, qu’il évalue à 30/40 tonnes de terre humide. Il évoque une poutre en bois pourrie dans l’escalier d’accès.

M. [M] [U] [Z] fait primer le mesureur d’humidité manié par Me [V] sur l’indicateur d’humidité utilisé par M. [Y], et déduit de l’usage du second qu’on ne pouvait effectuer des travaux privatifs sans le séchage préalable des supports en profondeur, l’humidité des murs de l’appartement étant patente malgré les panneaux d’isolation posés du côté intèrieur du mur, les préservant de l’humidité.

Il en déduit que les critères de décence et de sécurité de l’appartement à réintégrer ne sont pas remplis, les juges du fond devant dès lors déterminer si les travaux de réhabilitation ont réellement mis fin aux désordres.

Il se défend de toute résistance abusive alors qu’il a sollicité le STH en 2022 et déclare que les logements proposés étaient éloignés ou pas adaptés au handicap de sa compagne, y compris celui [Adresse 15], qu’elle a déserté pour aller vivre en Allemagne. Il dénonce des travaux de réhabilitation tardifs, 9 mois après la remise des clés, puis bâclés.

Il sollicite le remboursement des frais de constat d’huissier, de train AR Allemagne/ France et de la consommation électrique générée par les travaux de réhabilitation entre le 17/04/23 et le 13/09/24.

Il prétend conformément au protocole ne devoir que 108 € de charges mensuelles pour la [Adresse 15] et non 157, 89 € (9, 89 + 40 + 108 €) soit un trop perçu de 58 € de charges mensuelles du logement initial dont le bail est suspendu, soit 1334 € pour 23 mois.

**

A l’audience du 4 mars 2025 :

le conseil de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT s’est référé à ses écritures.

le conseil de [M] [U] [Z] s’est référé à ses écritures.

Le conseil de Mme [A] [H] a indiqué qu’elle vivait dans l’appartement depuis 2015 et avoir un taux d’incapacité de 100%, et déplorer tout autant que son compagnon l’absence de preuve d’un logement sécure.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les interventions volontaires

Sur l’intervention de M. [X] [K]

Il sera constaté que M. [X] [K] gérant de la SCI HERMES, est le signataire du bail conclu avec l’indivision [P] visant au relogement de M. [M] [U] [Z] dans l’appartement sis [Adresse 11].

Il résulte en effet du protocole entériné par ordonnance de référé du 21 avril 2023 que la SCI HERMES DEVELOPPEMENT devait prendre en charge le loyer de cet appartement, la forme de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 exigeant toutefois que le contractant doit une personne physique.

M. [X] [K] démontre ainsi son intérêt et sa qualité à agir.

Son intervention volontaire à l’instance sera reçue.

Sur l’intervention de Mme [A] [H]

Mme [A] [H] étant visée par la procédure d’expulsion en qualité d’occupante sans droit ni titre et à ce titre passible d’expulsion et nommément visée à ce titre par la SCI HERMES, elle sera jugée recevable à agir.

II. Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

La contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prescrire une mesure que lorsque cette prescription implique le règlement par ses soins de la contestation ; le juge se devant de vérifier le sérieux de la contestation.

S’il n’appartient pas au juge des référés de trancher le litige au fond, il a toutefois la faculté de vérifier si des indices de fond existent tels que, justifiant une contestation sérieuse de la résiliation, il convient de renvoyer la question devant le juge du fond.

En l’espèce, il ressort des débats que M. [M] [U] [Z], locataire d’un appartement situé [Adresse 2] propriété de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT s’est vu reloger, le temps de travaux importants sur parties communes par le syndicat des copropriétaires, dans un appartement sis d’un autre immeuble [Adresse 7], par l’effet d’une convention tripartite du 28 avril 2023 Syndicat/ HERMES/ [Z] homologiée par le juge par laquelle notamment :

— l’exécution du bail du [Adresse 2] était suspendue le temps des travaux de remise en état de l’appartement de M. [M] [U] [Z],

Décision du 19 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

— M. [M] [U] [Z] était relogé au [Adresse 6] jusqu’à la fin des travaux contre paiement d’une redevance de 9,89 € et des charges provisionnelles du [Adresse 6],

— la SCI HERMES payait les loyers du [Adresse 6] le temps des travaux à compter du départ de M. [Z],

— le syndicat versait à la SCI HERMES la somme de 750 € par mois jusqu’à la réintégration de M. [M] [U] [Z] au [Adresse 1].

L’achèvement des travaux a été finalisé selon attestation de l’architecte de l’immeuble, ce qui doit normalement emporter la fin de la convention d’occupation du [Adresse 6] et la reprise du bail du [Adresse 1]. Cependant, M. [M] [U] [Z] considère que la preuve n’est pas apportée d’un achèvement des travaux, cceux ci n’ayant pas inclu l’assainissement de la partie du terre plein situé en sous sol sous son appartement liminaire, ce l’amenant à rester dans l’appartement de substitution dans cette attente.

Selon l’article 1101 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il apparteint donc au juge d’analyser la commune intention des parties.

Aux termes du protocole d’accord transactionnel tripartite du 3 avril 2023, la suspension existe « le temps de la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble et de l’appartement du [Adresse 1] » (article 4), l’article 3 visant plus sommairement « les travaux de remise en état de l’appartement de M. [Z] ».

Aucune définition n’est apportée desdits travaux, l’ordonnance de référé du 21 avril 2023, qui fait corps avec le protocole et en présente le contexte, évoquant en revanche « la nécessité d’exécuter des travaux en raison d’un risque d’effondrement du plancher dans le lot situé au 1er étage et d’accéder au lot situé au rez de chaussée pour leur réalisation. ».

Une convention d’occupation précaire a été conclue entre la SCI HERMES et M. [Z] pour permettre son relogement.

La convention rappelle l’indemnisation de la SCI par le syndicat et la stipule due « jusqu’à complète réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux sinistres occasionnés dans l’appartement loué à M. [Z]. » « Elle s’achévera lorsque les travaux seront terminés , et dès lors que M. [Z] pourra être réintégré dans l’appartement loué [Adresse 4] », étant précisé ailleurs (article 1) « les travaux de réhabilitation de son logement ».

Elle présente comme suit le contexte : « en raison de travaux importants de gros œuvre et de remise en état du logement loué à M. [Z], le syndicat (…) a fait voter les travaux nécessaires à la sécurisation et à la remis en état dudit appartement », « sous contrôle d’un architecte ».

« lors d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 1er décembre 2022 il a été décidé, à la suite d’un sondage réalisé dans l’appartement de la SCI HERMES, ayant fait apparaitre la fissuration d’une poutre, le retrait du plafond de l’appartement loué à M. [Z] aux fins de constater les désordres qui pourraient exister dans le dit appartement (résolution 20).

Il a été voté des travaux d’urgence de sondage des planchers haut dans l’appartement de Monsieur [Z] (résolution 22).

A été validée une étude de reprise en sous œuvre sur la structure du PH dans les logements au rez de chaussée de l’imeuble, façade rue (résolution 23)

Il a été voté des travaux de sondage de l’appartement du rez de chaussée gauche (résolution 24) »

En géotechnique, un sondage permet d’obtenir des informations sur la nature et le comportement des sols, au moyen de techniques d’investigation du sous sol visant à recueillir des données sur la composition, la structure et les propriétés mécaniques des couches de terrain, notamment via le prélèvement d’échantillons à différentes profondeurs.

Le sous-œuvre concerne un travail en reprise effectué sous les parties portantes d’une construction.

Le PH mesure l’acidité ou l’alcalinité du sol, étroitement lié qu’il est à l’humidité du sol. Le PH diminue ainsi au fil du temps dans un processus d’acidification du sol, tandis qu’un PH neutre ou alcalin est un facteur de dessication. L’humidité du sol s’apprécie au vu d’un sol bombé, de tâches blachâtres et himides (efflorescence) et de moisissures.

Il ressort donc de ce contexte que les travaux conditionnant le retour de M. [Z] au [Adresse 1] ne concernaient pas seulement le plancher haut (résolution 22) mais aussi les sols de son appartement en rez de chaussée sur cour (résolutions 23 et 24).

Ainsi, la SARL TRB, gestionnaire, faisait état en 2018 (pièce 5) de « remontées capillaires sur tous les soubassements de la salle d’eau provoquée par les infiltrations de la cour extèrieure et d’une fuite sur la descente lors de s pluies, ainsi que de fuites dues à des perforations liées à la rouille au niveau de la colonne de descente des eaux usées située le long des murs de la salle d’eau ».

Outre le plancher haut, la problématique du sous-sol faisait donc – d’ailleurs logiquement – partie des travaux de réhabilitation de l’appartement litigieux , le tout étant de savoir si cette problématique a été, comme le soutient la SCI HERMES, correctement étudiée et diagnostiquée dans un sens d’achèvement des travaux ayant permis « de mettre un terme aux sinistres occasionnés dans l’appartement loué à M. [Z]» (moisissures, absence d’étanchéité des fenêtres, parquet effondré, plancher déformé, murs humides et effrités, passoire thermique, chmabre inutilisable, outre le risque d’effondrement du plancher haut, cf pièces 3 et 4 déf.) et d’exiger la réintégration de ce dernier et de sa compagne dans son appartement d’origine.

Selon la SCI HERMES, l’appartement a été étanché ; elle en veut pour preuve les pièces suivantes :

— l’huissier [W] le 13/09/2024 atteste d’un appartement entièrement remis à neuf, avec une ventilation et des murs de SDB en bon état mais sans mesure d’humidité effectuée, carence rattrapée le 27/01/2025 : soupiraux en ventilation de la cave, taux d’humidité de 25% à 35% au dehors côté cour ; en partie commune de 12 à 55 % (fond du hall) = 10 % au-dedans dans la chambre ; et de 65 et 70% (mur de gauche côté hall avec canalisation verticale) = 10 % au-dedans de l’autre côté ; et de 35% à gauche de la porte d’entrée = 10 % au-dedans de l’autre côté .

Il ne constate aucune odeur d’humidité dans la cave ni moisissures, avec une poutre dans la cage de l’escalier non pourrie (22%).

— l’architecte DPLG [E] [N] le 12/10/2024 atteste d’un appartement entièrement rénové et la plupart des problèmes (fenêtre, ventilation..) résolus avec le constat d’aucune trace d’humidité et d’un air ambiant parfaitement sain, en ce compris les caves, « bien ventilées » et « les pierres formant les voûtes » sèches.

Le 22 01 2025, le même fait le constat d’aucune trace d’humidité et d’un air ambiant parfaitement sain, cette fois accompagné de mesures oscillant de 15 à 60 % en hiver, mais moins de 15% à un mètre de hauteur, ce qui «correspond à « la plupart des appartements parisiens », rappelant que l’appartement est doublé thermiquement sur l’ensemble de son périmètre.

— Le courrier de l’inspecteur de la salubrité le 18/10/2024 qui signale procéder au classement du dossier « au vu des travaux » et « compte tenu de l’absence de désordres »,

— Le CR de la DLH (mais qui ne se prononce que sur « l’absence de risque bâtimentaire du plancher haut »).

Le locataire qui estime que le terre-plein n’a pas été séché et vidangé et craint de nouvelles infiltrations par capillarités, se prévaut, outre ses courriels qui n’engagent que lui, des rapports, plans, cahier des charges et documents de 2018, 2023 et 2024 liés à l’assainissement en sous-sol opérés par l’architecte [F] missionné par la copropriété de 2018 à 2024 qui ne sont pas versés aux débats, et qui ont fait l’objet d’une sommation de communiquer très précise par les locataires dans le cours de la procédure, restée sans suite, tant à la SCI HERMES qu’au syndic CENTURY 21(renvoyant à la SCI) qu’à M. [F] (renvoyant au syndic).

Décision du 19 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

M. [F] attestait le 09 09 2024 que les travaux de reprise en sous œuvre partielle du plancher haut avaient été réalisés suivant les règles de l’art sans se prononcer sur le sous sol.

M. [M] [U] [Z] fait état du PV de constat du 27 12 2024 par la commissaire de justice missionné par ses soins , très différent de celui de Mme [W]:

— mur du hall, attenant à la chambre du locataire, gondolé (plinthe et chambranle décollés)

— absence de planéité du sol avec des taux d’humidité importants (100% au sol)

— mur, attenant au salon du locataire, affecté d’une humidité de 66 à 100%, humide au toucher, le taux augmentant à l’approche de la zone du terre plein en sous sol,

— zone du terre plein en sous sol, avec soupirail sur cour obstrué par un mur, où une terre constellée de taches blanches est visible du fait d’une pierre manquante au mur. Il évoque une poutre en bois pourrie dans l’escalier d’accès.

le mesureur d’humidité manié par Me [V] est plus précis que l’indicateur d’humidité utilisé par M. [N] , qui ne fonctionne que par couleurs et non par chiffres, selon la pièce 26 du défendeur, les couleurs relevées (jaunes et rouges) étant au reste accusatoires.

Il résulte de la confrontation de ces relevés mais aussi et surtout du refus des différents intervenants de communiquer les travaux de l’architecte [F] un doute très sérieux quant à l’achèvement effectif des travaux du [Adresse 1] attendus du Syndicat des copropriétaires au sens des conventions précitées et, partant, de l’obligation du locataire de réintégrer cet appartement.

Il en résulte une contestation sérieuse quant aux demandes de la SCI HERMES DEVELOPPEMENT qui sera invitée, pour toutes ses demandes à saisir le juge du fond dans le cadre d’une procédure où une mesure d’instruction préalable s’avère indispensable.

III. Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 835 précité, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, les juges peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de remboursement de frais

M. [M] [U] [Z] sollicite le remboursement des frais des deux constats d’huissier successifs, soit 345, 20 € + 350 €.

Le premier constat (pièce 22) a trait à la procédure d’insalubrité ayant débouché à titre de solutionnement sur les accords que l’on sait, sans mention de ces frais sur le protocole d’accord passé en force de chose jugée, ils ne sont pas en lien avec le présent litige.

En revanche les frais du second constat étant en lien de causalité directe avec la contestation sérieuse qu’il érige aujourd’hui, puisqu’ils ont été exposés à son soutien, ils seront indemnisés à titre provisionnel.

Il sera donc alloué à titre provisionnel la somme de 350 €.

M. [M] [U] [Z] sollicite le remboursement des billets de train AR Allemagne/ France, alléguant qu’ils ont servi au transport de sa compagne Mme [H] qui du fait de son handicap n’a pu intégrer l’appartement du [Adresse 6]. Toutefois M. [M] [U] [Z], qui se fonde nécessairement sur l’article 1240 du code civil, ne démontre pas cette inoccupation des lieux, ni le fait que les frais de ce voyage aller en novembre 2024 , soit deux mois après l’emménagement [Adresse 15] (et dont il est impossible de savoir s’il n’a pas été doublé d’un voyage retour) seraient en lien direct et certain avec le relogement au [Adresse 6] – relogement en rien démontré fautif et d’ailleurs accepté par le locataire qui répond de son occupante.

Enfin et superfétatoirement, M. [M] [U] [Z] ne démontre pas avoir acquitté les frais de voyage plutôt que sa compagne, directement intéressée, mais qui n’a pas fait la demande en son nom propre à l’audience.

Décision du 19 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ETT

La demande sera donc rejetée.

M. [M] [U] [Z] sollicite le remboursement de la consommation électrique générée par les travaux de réhabilitation entre le 17/04/23 et le 13/09/24.

L’article 4 du protocole d’accord précité stipulant, avec la suspension du bail, celle de l’abonnement au contrat d’électricité, sans qu’il ait été fait obligation au locataire d’en aviser le fournisseur, aucune consommation n’aurait du être relevée.

Le locataire ayant rendu la clé avec une consommation de 83720 Kwh , la consommation d’énergie constatée au 13/09/2024 (83921 Kwh ) ne saurait être de son fait mais bien du propriétaire ou de toute personne dont il répond.

Il sera donc alloué à titre provisionnel la somme de 58, 50 € TTC facturée au locataire pour la consommation de 201 Kwh, sur la base tarifaire indiquée sur la pièce 25.

Sur la demande de communication des quittances

M. [M] [U] [Z] ne versant aucun loyer au titre de la convention d’occupation précitée du [Adresse 6], sinon une redevance qui ne saurait se confondre avec un paiement partiel de loyer, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ne lui permet pas de prétendre à des quittances, en ce compris celles acquittées par M. [K] auprès de son propriétaire au titre du contrat de bail principal auquel M. [M] [U] [Z] est tiers.

Sur la demande de remboursement d’un trop perçu de charges

Aux termes du protocole d’accord et de la convention d’occupation précaire:

— M. [M] [U] [Z] devait payer au titre de son loyer de relogement le prix du loyer initial du [Adresse 1] , ce qui se résoud ici par le versement de 9,89 € de redevance correspondant à la différence entre le loyer contractuel + charges du [Adresse 1] (759, 89 €) et la somme de 750 € versée forfaitairement par le syndicat des copropriétaires à la SCI HERMES en indemnisation de la mobilisation du [Adresse 1] pour les travaux.

La SCI HERMES se voit incomplètement indemnisée par le syndicat de ce qu’elle aurait du percevoir de M. [Z] si le bail s’était poursuivi. M. [Z] a accepté de combler la différence au titre de son relogement.

— M. [M] [U] [Z] devait en outre payer 108 € au titre de la provision sur charges de l’appartement du [Adresse 5] acquittée par M. [K].

M. [M] [U] [Z] réclame un trop versé à la SCI HERMES INVESTISSEMENT de 58 €/mois, en se fondant sur un loyer contractuel du [Adresse 1] à hauteur de 701, 89 € (ce qu’atteste la convention en préambule) alors que la convention d’occupation, pour établir son comparatif, fait état en son article 4 d’un montant de 759, 89 €, auquel HERMES aurait donc intégré indument les 58 € de charges provisionnelles du logement initial, lesquelles ne doivent pas être supporté par le locataire dont le bail a été suspendu et qui acquitte les charges de son relogement.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Or, pour faire échec à cette stipulation de la convention d’occupation précaire, M. [Z] ne se réfère ni ne fait état d’aucun vice du consentement, moyen de droit qui ne s’impose au juge par aucun relevé d’office obligatoire.

La demande sera donc rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement la SCI HERMES INVESTISSEMENT et M. [G] [K] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

La SCI HERMES INVESTISSEMENT et M. [G] [K] étant parties succombantes, et en l’absence de demande à ce titre de [M] [U] [Z] , il n’y a pas à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DONNONS ACTE à M. [G] [K] de son intervention volontaire dans la présente instance ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de la SCI HERMES INVESTISSEMENT et de M. [G] [K] dirigées contre M. [M] [U] [Z] ;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS la SCI HERMES INVESTISSEMENT et M. [G] [K] à mieux se pourvoir au fond ;

Mais d’ores et déjà, l’existence de l’obligation n’étant pas sérieusement contestable,

CONDAMNONS à titre provisionnel la SCI HERMES INVESTISSEMENT à payer à M. [M] [U] [Z] la somme de 350 euros au titre du constat du 27 décembre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SCI HERMES INVESTISSEMENT à payer à M. [M] [U] [Z] la somme de 58,50 euros au titre des frais d’électricité indus ;

REJETONS toutes les autres demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS solidairement la SCI HERMES INVESTISSEMENT et M. [G] [K] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Président,