TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/00994

N° Portalis 352J-W-B7F-CTUYZ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HAYA VICTORIA

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1406

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [K] [A], agissant poursuites et diligences de Madame [V] [G] [B], veuve [A] décédée le 26 février 2024 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [M] [U], agissant poursuites et diligences de Madame [V] [G] [B], veuve [A] décédée le 26 février 2024 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Madame [H] [J] [A],agissant poursuites et diligences de Madame [V] [G] [B], veuve [A] décédée le 26 février 2024 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par Maître Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2040

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Le 27 janvier 2020, la société civile dénommée SCI HAYA VICTORIA, dont le gérant est M. [X] [S],a acquis de [V] [B] et des consorts [A] le lot n° 583 d’une copropriété formant un local commercial en rez-de-chaussée et le lot n° 229 formant un local en sous-sol au prix global de 326 000 euros pour une surface au sens des articles 46 de la loi n°65-557 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 i.e. la surface dite « Carrez » stipulée égale à 28,30 m².

Considérant que la surface « Carrez » exacte s’en élève à 25,60 m², la société SCI HAYA VICTORIA a par actes extrajudiciaires des 13, 14, 15 et 18 janvier 2021 fait assigner les consorts [A] devant le tribunal de céans aux fins de réduction du prix de vente.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, le juge de la mise en état de ce tribunal a désigné un expert avec mission, de déterminer la surface « Carrez » dudit bien dans son état au jour de la vente.

L’expert a clos son rapport le 23 janvier 2023 et conclu qu’au jour de la vente la superficie « Carrez » du bien s’élevait à 26,40 m².

Mme [V] [B] veuve [A] est décédée à [Localité 12]. le 26 février 2024, laissant pour recueillir sa succession aux termes de l’acte de ses trois enfants, [P], [M] et [H] [A].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2024, la société SCI HAYA VICTORIA demande au tribunal de :

condamner solidairement les consorts [A] à lui verser les sommes de 31 102,47 euros, subsidiairement 24.421,20 euros et très subsidiairement 21.886,93 euros à titre de réduction de prix et de 1 993 euros, subsidiairement 1.565 euros et très subsidiairement 1.402 euro et 303 euros, subsidiairement 238 euros et très subsidiairement 213 euros au titre respectivement des droits d’enregistrement et émoluments d’acte notarié indûment réglés, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,rejeter leurs demandes reconventionnelles,les condamner solidairement aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, les consorts [A] demandent au tribunal de :

rejeter les demandes de la société SCI HAYA VICTORIA,la condamner à leur verser la somme de 31 102,47 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de ses manœuvres dolosives,la condamner aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise et à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 septembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société SCI HAYA VICTORIA notifiées par voie électronique le 6 octobre 2024 ;

Vu les conclusions des consorts [A] notifiées par voie électronique le 18 juin 2024 ;

1°) Sur la réduction de prix

Sur le fondement des articles 46 de la loi n°65-557 et R. 112-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de la jurisprudence applicable, la société SCI HAYA VICTORIA fait valoir à cette fin que:

la garantie instituée par ce texte est objective de sorte qu’est indifférente la connaissance lors de la vente par l’acquéreur de l’erreur de mesurage,quel que soit le mesurage retenu la différence se révèle supérieure au vingtième,l’expert a basé son mesurage sur le règlement de copropriété établi sans visite des lieux à partir d’un projet d’état descriptif de division datant du 12 décembre 2003,l’absence de réalisation de travaux d’isolation dans le local de nature à en réduire la surface, dont les consorts [A] échouent à rapporter la preuve contraire, est établie par l’état des équipements indispensables à l’activité et les éléments fournis nonobstant leur rejet par l’expert,l’écart avec le métrage de la société A2L Diagnostics diligentée a posteriori par les consorts [A] s’explique par l’inclusion à tort des embrasures de portes,les allégations formulées à l’encontre de M. [X] [S], hors la cause, ne sont ni établies ni utiles à la résolution du litige et le projet de requête versé dans ce cadre par les consorts [A] en pièce n°10 doit être écarté en l’absence de date, signature et signification effective,le bail commercial du 1er novembre 2004 visant une surface d’environ 26 m² le bailleur, auteur des consorts [A], ne pouvait ignorer que le métrage réalisé à la même époque par le Cabinet Daniel Legrand était erroné,la surface « Carrez » est fonction de la consistance du bien à la vente ainsi que l’a confirmé le juge de la mise en l’état et non de sa description au règlement de copropriété.

Les consorts [A] font valoir aux fins de rejet que :

l’expert conclut à une surface privative de 26,40 m² en se basant sur le tableau récapitulatif des superficies du Cabinet Daniel Legrand annexé à l’acte de vente et retenant pour le lot litigieux une superficie privative de 28,30 m²,le bail commercial précise une surface pour la boutique de 26 m² et pour la mezzanine d’environ 10 m²,les cotes périmétriques du plan du rez-de-chaussée repris par l’expert figurent l’emprise de la mezzanine,le doublage au niveau de la porte d’entrée du local figure à la photographie,le différentiel entre la surface figurant à l’acte de vente et les conclusions de l’expert résulte de la modification de la configuration du local par pose à l’initiative de l’actuel propriétaire du bien des doublages durant sa période de location, hypothèse confortée par l’analyse des cotes périmétriques au plan de copropriété,la démolition de la mezzanine nécessairement incluse dans le métrage de 2004 comme la pose des doublages est intervenue sans l’information ni l’autorisation du bailleur,la surface de 28,30 m² figurant aux baux successifs était admise par la société SCI HAYA VICTORIA pour n’avoir jamais fait l’objet de contestations par ses soins,le représentant de la SCI HAYA VICTORIA n’a pas communiqué au notaire instrumentaire le mesurage unilatéralement réalisé quatre jours avant la réitération authentique de la vente, empêchant dès lors toute rectification,ledit certificat de mesurage est lacunaire pour ne pas vérifier le titre de propriété ni préciser le numéro du lot de copropriété concerné et l'« autre surface totale » et erroné quant à l’identité du propriétaire, contrairement au mesurage ventilé de l’entier ensemble immobilier par le Cabinet Daniel Legrand, Géomètre expert, basé sur l’état descriptif de division du 12 décembre 2003 et repris à l’acte d’acquisition de 2004,en conséquence les consorts [A] ont légitimement retenu ce dernier d’autant qu’ils ignoraient le passif existant entre leur auteur et la société SCI HAYA VICTORIA ou son représentant légal,dès le 7 janvier 2021 ils ont mandaté la société A2L Diagnostics dont le mesurage s’élève à 26,18 m² « Carrez » et 1,22 m² d'« autre surface »,à titre subsidiaire doit être retenu le mesurage réalisé par l’expert pour présenter une différence minime avec les conclusions de la société A2L Diagnostics et non le mesurage le plus avantageux pour la société SCI HAYA VICTORIA.

Sur ce, l’article 46 de la loi n°65-557 dispose qu’en cas de vente, si la surface d’un lot est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée à l’acte, le prix payé doit être réduit à due proportion de la surface manquante.

Il importe peu que l’acquéreur ait connaissance du caractère erroné de la surface stipulée, la diminution du prix n’étant subordonnée à aucune autre condition qu’une différence de surface.

L’article 4-1 du décret n°67-223 définit la surface à prendre en considération telle la superficie des planchers des locaux clos et couverts offrant une hauteur de plafond d’au moins 1,80 m après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtre.

L’article 46 précité exclut en son alinéa 3 les caves du dispositif de réduction de prix qu’il prévoit.

Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure « Carrez », le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces « Carrez », seule soumise à la réduction. Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces « Carrez » et les autres.

En l’espèce, seul le local commercial en rez-de-chaussée a fait l’objet d’une stipulation de surface « Carrez » à l’exclusion du local en sous-sol.

En outre, aucune des parties n’estime que le local en sous-sol constitue une surface de qualité « Carrez ».

Il est donc considéré que seul le local en rez-de-chaussés est soumis à la réglementation « Carrez » à l’exclusion du local en sous-sol.

Il est constant que l’état matériel du local commercial en rez-de-chaussée n’a pas varié entre le jour de la vente litigieuse et celui de la mesure faite par l’expert judiciaire.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [A], la mesure faite par l’expert ne résulte pas de l’étude de plan ou de certificats établis par des diagnostiqueurs ou architecte mais résulte d’un relevé effectué dans les lieux. S’il est fait mention au rapport de l’expert judiciaire de plan ou de certificats établis par des tiers, c’est uniquement afin de déterminer les causes de la différence entre la mesure faite par lui et celles figurant aux divers documents remis par les parties.

La surface « Carrez » matériellement mesurée par cet expert est de 26,40 m².

Il importe peu que la surface « Carrez » réelle du bien diffère de celle stipulée en raison de travaux réalisés par l’acquéreur ou une personne dont l’acquéreur est une émanation sans l’autorisation du vendeur dès lors que ces travaux ont été réalisés antérieurement à la vente.

Par suite, les moyens des consorts [A] tirés de la réalisation sans autorisation antérieurement à la vente de travaux par M. [X] [S] ou ses sociétés alors qu’il ou elles étaient preneurs des biens vendus sont inopérants.

Il y a lieu de retenir la surface mesurée par l’expert judiciaire par préférence à celles mesurées par des diagnostiqueurs missionnés unilatéralement par chacune des parties.

La surface « Carrez » stipulée étant de 28,30 m², la surface manquante est de 1,90 m² (28,30 – 26,40). Le vingtième de la surface stipulée est de 1,415. Ainsi, la surface manquante, qui est de 1,90 m², est supérieure au vingtième de la surface stipulée de sorte que le prix doit être réduit.

Le prix stipulé porte sur le lot n° 583 soumis au dispositif « Carrez » et sur le lot n° 229 exclu du dispositif « Carrez ».

Il convient donc de déterminer la part du prix de vente correspondant au lot n° 583.

La ventilation du prix devant se faire en considération de l’intention des parties, les surfaces à retenir sont celles prises en compte par elles lors de la conclusion de la vente indépendamment de leur conformité à la réalité.

Si la valeur d’une surface non Carrez est inférieure à celle d’une surface Carrez par application d’un coefficient appelé T, on peut déterminer le prix au m² de la surface Carrez stipulé comme suit en normalisant la surface non Carrez par application du coefficient de réduction T :

p = Pg / (Ss + Si x T)

Où p = prix du m² « Carrez » convenu

Pg = prix global stipulé

Si = surface non « Carrez » prise en considération par les parties

Ss = surface « Carrez » stipulée

T = coefficient correspondant à la décote applicable à la surface de valeur inférieure

Il s’en évince que la part du prix global stipulé correspondant à la surface « Carrez » se détermine comme suit :

Ps = Ss x p

Ps = Ss x Pg / (Ss + Si x T)

Où Ps = part du prix stipulé imputable à la surface « Carrez » stipulée

Le lot n°[Cadastre 3] se situant en sous-sol et échappant à la réglementation « Carrez », il y a lieu de l’assimiler à une cave pour estimer la part du prix global stipulé qui lui correspond.

La surface d’une cave a une valeur égale à 30 % de celle d’une surface « Carrez ».

Il est constant que celle du lot n° [Cadastre 3] est de 22,70 m². C’est donc celle-ci qui a été prise en considération par les parties.

La surface stipulée pour le lot n° [Cadastre 6] est de 28,30 m².

Par suite, la part du prix imputable au lot n° 583 se détermine par application de la formule susmentionnée comme suit :

Ps = 28,3 x 326.000 / (22,7 x 0,3 + 28,3) = 262.768,44

Il convient alors de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante :

prix de la surface « Carrez » stipulée

écart de surface « Carrez » constaté x -------------------------

surface « Carrez » stipulée

La réduction de prix est donc de 17.641,70 euros (1,90 x 262.768,44 / 28,30).

M. [P] [A], M. [M] [A] et Mme [H] [A] doivent donc être condamnés à restituer cette somme à la société SCI HAYA VICTORIA.

L’acte de vente comprend une clause solidarité en désignant en page 2 les vendeurs comme « agissant solidairement entre eux ».

La condamnation ci-dessus est donc solidaire.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, l’intérêt légal est du à compter de la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent. La société HAYA VICTORIA ne justifiant pas d’une mise en demeure antérieure à son assignation, l’intérêt n’est dû qu’à compter de celle-ci.

En application de l’article 1314 du code civil, il est dû par tous les débiteurs à compter de la première assignation délivrée à l’un d’entre eux, soit en l’espèce à compter du 13 janvier 2021.

2°) Sur les dommages et intérêts

Sur le fondement des articles 1104, 1137 pris en son premier alinéa, 1194, 1231, 1231-1 et 1728 pris en son 1° du code civil ainsi que de la jurisprudence applicable et du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, les consorts [A] demandent reconventionnellement au tribunal la condamnation de la société SCI HAYA VICTORIA à lui payer la somme que celle-ci leur réclame à l’action en réduction de prix soit 31 102,47 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de ses manœuvres dolosives tenant à la dissimulation de l’erreur de mesurage à dessein d’engager une action en réduction de prix.

Ils font valoir à cette fin que :

en supprimant la mezzanine et posant un doublage, partant réduisant la surface « Carrez » du bien, en cours de bail sans information du bailleur ni ultérieurement des vendeurs la société SCI HAYA VICTORIA a manqué à son obligation d’user de la chose louée raisonnablement et dès lors sa demande en réduction de prix révèle sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations légales et contractuelles,les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce compte tenu du dol commis par M. [X] [Z]

la plainte du 5 janvier 2005 établit l’agressivité de M. [X] [S] et son mépris des règles,l’omission n’a pu qu’être inspirée par l’intention de tromper les vendeurs,le représentant de la SCI HAYA VICTORIA n’a pas communiqué au notaire instrumentaire le mesurage unilatéralement réalisé quatre jours avant la réitération authentique de la vente, empêchant toute rectification,le conflit locatif ancien sous-jacent explique également l’attitude de la société SCI HAYA VICTORIA,ils n’ont jamais tenté d’éluder le problème de métrage,le représentant légal de la société SCI HAYA VICTORIA niant l’existence de travaux l’inexécution de son obligation demeure définitive et les consorts [A] n’avaient pas à le mettre en demeure avant d’engager sa responsabilité contractuelle,la réticence dolosive quant aux travaux réalisés et la réduction de surface subséquente constituent le préjudice subi par les consorts [A],s’ils avaient été informés des travaux les consorts [A] auraient été en mesure de procéder aux diligences requises aux fins de protection de leurs intérêts de sorte que leur dissimulation et la demande en réduction de prix sont à l’origine de la perte financière,dans l’hypothèse où l’erreur de surface serait avérée le représentant légal de la société SCI HAYA VICTORIA ne saurait se prévaloir de sa propre réticence dolosive pour solliciter une quelconque réduction de prix.

Sur le fondement des articles 1112-1 du code civil et 31 du code de procédure civile ainsi que de la jurisprudence applicable, la société SCI HAYA VICTORIA fait valoir aux fins de rejet que :

M. [X] [S] n’est pas dans la cause ni à ce jour propriétaire ou antérieurement preneur du bien,les consorts [A] échouent à rapporter la preuve de la caractérisation d’un dol,l’éventuelle connaissance avant la vente de la surface réelle par l’acquéreur ne le prive pas de son droit à diminution du prix en l’absence de subordination à la preuve d’un préjudice,les consorts [A] ont été assistés à la vente d’un notaire,ils ont dès l’origine négocié un prix de vente supérieur à la moyenne du secteur à l’aune d’un métrage établi en 2004 sans visite sur la base d’un projet d’état descriptif de division,ils avaient également tenté de faire obstacle au remboursement du dépôt de garantie,les dispositions issues de la loi Carrez sont d’ordre public et pèsent sur le vendeur de sorte qu’il n’appartient pas à l’acquéreur de communiquer un quelconque mesurage d’autant que la promesse de vente a été conclue bien antérieurement au mesurage du 28 janvier 2020.

Sur ce, l’article 46 de la loi n°65-557 présume irréfragablement que les parties se sont entendues non pas sur un prix global mais sur un prix au m². La restitution du prix pour moindre mesure ne constitue donc pas pour le vendeur un préjudice mais uniquement l’exécution du contrat auquel il a consenti.

En l’espèce, la réduction de prix, d’ordre public, n’est pas un préjudice indemnisable mais constitue une restitution.

En conséquence, la demande indemnitaire des consorts [A] ne peut prospérer quel que soit le fait générateur de responsabilité invoqué.

Leur demande en dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

3°) Sur le remboursement partiel des droits d’enregistrement et frais d’acte notarié

La société SCI HAYA VICTORIA fait valoir à cette fin que :

elle a supporté des droits d’enregistrement et frais d’acte notarié liquidés sur la base d’un prix de vente majoré en conséquence de l’erreur de mesurage,les droits d’enregistrement se sont élevés à la somme de 20 886 euros.

Sur le fondement de la lettre de l’article 46 de la loi n°65-557, les consorts [A] font valoir aux fins de rejet que le vendeur ne supporte pas d’autre remboursement que le prix de vente en l’absence de fondement tiers soulevé par la société SCI HAYA VICTORIA à l’appui d’une telle demande.

L’article 46 de la loi n°65-557 ne permet pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente.

Aussi la demande de la société SCI HAYA VICTORIA en remboursement partiel des droits d’enregistrement et de frais d’acte notarié doit être rejetée.

4°) Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance M. [P] [A], M. [M] [A] et Mme [H] [A] doivent être condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire

En revanche l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Les demandes à ce titre sont donc rejetées.

La nature de la décision est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [P] [A], M. [M] [A] et Mme [H] [A] à verser à la société SCI HAYA VICTORIA la somme de 17.641,70 euros outre les intérêts légaux à compter du 13 janvier 2021 ;

DÉBOUTE la société SCI HAYA VICTORIA de ses demandes tendant à :

condamner solidairement les consorts [A] à lui verser les sommes de 1 993 euros, subsidiairement 1.565 euros et très sibsidiairement 1.402 euro et 303 euros, subsidiairement 238 euros et très subsidiairement 213 euros au titre respectivement des droits d’enregistrement et émoluments d’acte notarié indûment réglés, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les consorts [A] de leurs demandes tendant à :

condamner la société SCI HAYA VICTORIA à leur verser la somme de 31 102,47 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de ses manœuvres dolosives,la condamner à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [A], M. [M] [A] et Mme [H] [A] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Novembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM