TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02539 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GQS

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 1] (ISRAEL) -

représentée par M^e Nathalie MOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0022

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02539 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GQS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 octobre 2020, Madame [R] [M] a donné à bail à Monsieur [H] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 490 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023 un commandement de payer la somme de 3932,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par ailleurs, l’attestation d’assurance n’ayant pas été transmise, Madame [R] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice du même jour le 27 juin 2023 un commandement de d’avoir à délivrer l’assurance du bail d’habitation objet du présent litige.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, Madame [R] [M] a fait assigner en référé Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés de 5671,83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, égale au double du loyer actuel ;

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 23 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi au 6 juin 2024 en raison de pourparlers en cours puis d’un nouveau renvoi le 26 septembre 2024 suite à une demande d’aide juridictionnelle.

A cette audience, Madame [R] [M] représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicite de:

A titre principal

Débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 17 juillet 2023 pour défaut d’assurance ou à tout le moins à la date du 27 août 2023 pour défaut de loyers et charges ;

Y faisant droit

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; condamner Monsieur [H] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés de 7047,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, égale au double du loyer actuel ;

A titre subsidiaire

ordonner qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou d’un seul loyer ou charge courants dus :la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Monsieur [H] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés de 5671,83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, égale au double du loyer actuel ;

En tout état de cause

condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; rappeler que l’exécution est de droit ; condamner Monsieur [H] [L] aux entiers dépens

A l’audience, le conseil de la bailleresse précise que le bail objet du litige porte sur un logement meublé. Elle fait valoir que des travaux ont été effectués dans le studio avant sa location pour un montant de 10 000 euros. Elle souligne que la propriétaire a souhaité récupérer le logement pour son fils et a pour ce faire délivrer un congé pour reprise. Elle avance que le locataire n’a jamais quitté le logement, a cessé d’honorer ses loyers depuis janvier 2022 et que la dette locative n’a cessé d’augmenter.

Monsieur [L], représenté par son conseil à l’audience, par conclusions écrites visées à l’audience sollicite quant à lui de :

A titre principal

Constater l’existence de contestations sérieuses ; Dire n’y avoir lieu à référé et débouter Madame [M] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Débouter Madame [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ; Autoriser Monsieur [L] à s’acquitter de la dette locative en payant 35 mensualités de 30 euros et le solde à la 36ème mensualité ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Débouter la bailleresse de toutes ses autres demandes et notamment de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ; Débouter la bailleresse de sa demande de paiement au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, il soutient qu’il existe plusieurs contestations sérieuses et soulève plusieurs moyens à savoir la superficie des locaux loués, faisant valoir que la surface habitable totale du logement est de 9,72 m2 et que la pièce principale est de 7,83 m2, et donc impropre à l’habitation.

Il expose également l’absence de régularisation des charges, et la réduction de la dette locative.

Il émet par ailleurs une contestation sérieuse en invoquant la nullité du commandement de payer et le caractère imprécis de la dette, soutenant que le commandement ne contient aucun décompte précis.

Il met par ailleurs en avant l’imprécision de la dette locative liée à l’indexation des loyers opérés rétroactivement par la bailleresse depuis novembre 2021 et contrevient ainsi aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, entrainant une imprécision sur le quantum de la dette locative.

Il conteste enfin la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut attestation d’assurance. Il avance qu’il a toujours justifié de son assurance y compris au moment de la délivrance du commandement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire l’attestation d’assurance ainsi que l’annexe du contrat de bail relative à l’inventaire du logement objet du présent litige et au plus tard au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par la Madame [R] [M] est recevable.

Sur les contestations sérieuses

Sur la superficie des locaux loués et l’indécence du logement

De plus, aux termes de l’Article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, l’article 32 bis de la loi du 28 décembre 1958 dispose qu’en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou de l’autre des parties.

Le demandeur doit faire connaître à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à l’envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d’après un modèle type annexé au décret prévu à l’article 28, des bases de calcul de ce loyer.

En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l’autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.

La notification par le demandeur devra à peine de nullité, indique que faute par l’autre partie d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s’imposera comme un nouveau prix. En cas de contestation, le différend sera porté devant le tribunal compétent, suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre.

Pour la détermination de la compétence, le loyer pris en considération est celui qui était exigible à la date de la notification.

En l’espèce, le locataire met en cause la superficie du logement mentionné dans le contrat de bail, à savoir 14m2, souscrit le 20 octobre 2020. Il soutient que le logement dispose d’une surface de 9,72 m2, dont une pièce principale de 7,83 m2. Il produit un métrage de la société Expertise Diagnostic en date du 23 septembre 2024 avec une superficie totale de logement de 9,72 m2, soit plus des 9 m2 requis. La bailleresse conteste cette étude car ne comportant pas de plan côté.

En tout état de cause, il convient de rappeler qu’en cas de désaccord sur la surface d’un local d’habitation, le nouveau locataire doit notifier par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier afin de préciser les éléments sur lesquels porte le désaccord et que cette contestation doit être formée dans un délai de deux mois. Il apparait que le locataire a vécu près de 4 années dans le logement sans faire état de difficultés, de contestation de la surface du logement, ou de son caractère indécent. Le locataire ne démontre la présente d’aucun nuisible ou parasite. Par ailleurs, le logement loué ne constitue ni une cave, ni des combles, et il dispose des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage.

Il n’est en outre pas contesté que le logement a fait l’objet d’importants travaux de rénovation avant sa location dont la facture est produite aux débats.

Au surplus, au regard des éléments produits à la procédure, Monsieur [L] n’a pas contesté la surface du logement objet du litige dans les deux mois de la signature du bail souscrit le 20 octobre 2020 de sorte que cette demande est forclose et que la contestation sérieuse issue de ce moyen sera rejetée.

Sur le bienfondé de l’action en acquisition de la clause résolutoire et le commandement de payer

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Enfin, selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment du commandement de payer du 27 juin 2023, le commandement de payer contient, à peine de nullité:

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 20 octobre 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 27 juin 2023 pour la somme en principal de 3932,26 euros.

Le locataire avance que le commandement de payer ne visait pas le décompte locatif et que seule l’assignation délivrée le 19 février 2024 visait un décompte détaillé. La bailleresse conteste cette analyse faisant valoir que le commandement contenait la mention du détail de la créance.

Au vu des éléments versés à la procédure et du commandement de payer produit, il apparait que dans ce dernier porte une mention intitulée « détail des éléments de la créance » qui précise que la créance correspond à des impayés de loyers de janvier 2022 à janvier 2023 pour un montant total de 3780 euros.

Il convient de rappeler que l’acte extrajudiciaire doit comporter à peine de nullité le décompte des sommes dues, la ventilation le cas échéant entre les loyers et les charges et la période de référence permettant au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande. Le commandement de payer est valide s’il mentionne le montant de la dette et qu’il comprend une annexe avec le décompte détaillé.

En l’espèce, le contrat de bail objet du litige fixe en son article 6 un loyer mensuel initial de 690 euros et des charges de 30 euros dans son article 8. Le décompte produit actualise ces sommes. Force est de constater que le commandement de payer versé à la procédure ne contient pas dans l’acte et les éléments ventilés de la dette locative. Toutefois, un relevé de compte précis a été joint en annexe suivant le commandement de payer produit par le commissaire de justice le 25 septembre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [H] [L] ne conteste pas le principe de la dette locative, laquelle n’a pas été payé dans le délai de deux mois, seuls deux versements de la CAF pour un montant de 231,31 euros par mois soit 461,62 euros ayant été effectués dans le délai, qui ne couvre ni l’intégralité du loyer, ni les charges.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [H] [L] de sa demande de nullité du commandement de payer et de ses contestations et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2023.

Par ailleurs un second commandement de payer avait été délivré à la même date du 27 juin 2023 pour défaut d’attestation d’assurance. Par note en délibéré du 19 octobre 2024 reçu par voie électronique, Monsieur [H] [L] produit une attestation de cotisation annuelle pour la période du 24 décembre 2022 au 23 décembre 2023 portant sur le bien objet du présent litige et couvrant la période du commandement de payer, de sorte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire à ce titre sera rejetée. Le locataire produit aux débats l’attestation sur l’année 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif, de l’indexation du loyer, de la régularisation des charges et de l’indemnité d’occupation

Sur l’indexation des loyers

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 20 octobre 2020 produit contient en son article des modalités de révision des loyers précisant que le loyer sera révisé à chaque période annuelle sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE, avec comme indice de référence celui du 3ème trimestre 2020 d’une valeur de 130,59.

Il est constant que le commandement de payer n’est pas nul y compris si le montant de la dette est erroné à tout le moins sur la partie non contestable de la dette.

Par ailleurs, la bailleresse déduit de son décompte actualisé les indexations de son loyer antérieures à 2023, conformément à la demande du locataire, étant rappelé que l’action en révision des loyers est prescrite au bout d’un an.

Il en résulte que le moyen tiré de l’imprécision des loyers n’est plus fondé et que la contestation sérieuse tirée de ce moyen sera rejetée.

Sur les charges locatives

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 9 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, le bail comporte en son article 8 mention de la mise à disposition du locataire des pièces justificatives desdites charges. Le locataire ne justifie pas d’avoir sollicité ces documents ou d’en avoir été entravé par la bailleresse. Il ne tenait en effet qu’à lui de solliciter la production desdits documents pour obtenir la ventilation des charges et leur éventuelle régularisation.

La bailleresse verse aux débats les charges de copropriété des années 2021, 2022, et 2023.

Il apparait par ailleurs dans le décompte actualisé produit par Madame [R] [M] que les provisions sur charges sont supérieures aux charges réelles sur les 2021 à 2024 pour la somme globale de 646,43 euros. Il conviendra donc de déduire ce trop perçu de l’arriéré locatif.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence de régularisation des charges ne saurait prospérer et Monsieur [L] sera débouté de la contestation sérieuse à ce titre.

Monsieur [H] [L] demeure redevable des charges et loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Madame [R] [M] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [L] restait devoir la somme de 7047,40 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 559 ,57 euros).

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7047,40 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3932,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [L] sera également condamné au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité des délais de paiement à laquelle la bailleresse s’oppose. Il convient de noter que Monsieur [H] [L] a effectué une reprise du paiement intégral des deux derniers loyers courant en payant deux mensualités le 9 et le 13 septembre 2024 pour un montant de 559,17 euros. Monsieur [H] [L] est bénéficiaire du RSA et perçoit une allocation mensuelle de 534 euros ainsi qu’une aide personnalisée au logement perçue un temps et suspendue en raison des impayés. Il apparait que Monsieur [H] [L] ne possède pas les ressources nécessaires pour s’acquitter de son loyer et de sa dette mais qu’un ami Monsieur [V] [Z] s’engage par une attestation versée à la procédure du 25 septembre 2024 à prendre en charge le loyer à hauteur de 650 euros par mois.

Malgré l’opposition de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Concernant la demande de suspension d’acquisition de la clause résolutoire, il sera relevé qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu à compter de janvier 2022 et pendant de nombreux mois, et que la dette locative n’a cessé de s’aggraver. Par ailleurs, la bailleresse s’oppose à la suspension de l’acquisition de la clause. Elle justifie d’un congé aux fins de reprise pour habiter en date du 27 juin 2023 délivré au locataire avec effet au 5 novembre 2023 en vue de reprendre le studio pour son petit-fils. Toutefois, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas libéré les lieux depuis cette date.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [H] [L] de sa demande de suspension d’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [L] étant sans droit ni titre depuis le 27 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [L] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

REJETONS les contestations sérieuses soulevées par Monsieur [H] [L] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2020 entre Madame [R] [M] et Monsieur [H] [L], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [L] à compter du 27 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à Madame [R] [M] la somme de 7047,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 3932,26 euros, de l’assignation du 19 février 2024 sur la somme de 5671,83 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [H] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 195 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à verser à Madame [R] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection