TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Diana GUCIA ; M^e Adrien PONELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QV4

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Diana GUCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0763

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Adrien PONELLE, avocat au barreau d’ESSONNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

Délibéré le 12 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QV4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2023, Madame [Z] [X] a consenti à bail à Madame [E] [Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1130 euros outre une provision sur charges de 130 euros puis 110 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le même jour.

Madame [E] [Y] a quitté les lieux le 3 juin 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Madame [Z] [X] a fait assigner Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de :

6586,38 euros en réparation de son préjudice matériel, après déduction du montant du dépôt de garantie,1000 euros au titre du préjudice moral,3390 euros en réparation du préjudice financier,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

A l’audience, Madame [Z] [X], représentées par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation qu’elle a développés oralement, et a actualisé sa créance au titre du préjudice financier à la somme de 5994 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges au jour du départ, outre deux mois de loyers en raison d’une impossibilité de louer pendant la durée des travaux.

Madame [E] [Y] a été représentée par son conseil à l’audience et a sollicité oralement le rejet des prétentions adverses, la restitution du dépôt de garantie outre la majoration légale de 10%, soit la somme de totale de 3390 euros, la condamnation de Madame [Z] [X] à lui payer 4500 euros en réparation de son trouble de jouissance, sa condamnation à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses ni à la justification d’une perte de valeur locative (Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n°19-23.269).

En l’espèce, la locataire a occupé l’appartement durant près d’une année. L’état des lieux d’entrée contradictoire montre un appartement en très bon état, au vu des mentions « TB » apposées dans les différents items. Dans une attestation ayant valeur de simple renseignement, le précédent locataire confirme cet état de l’appartement à son départ. En revanche, l’état des lieux de sortie contradictoire, signé par Madame [E] [Y] avec la mention « lu et approuvé », porte les indications « peinture à refaire » pour le plafond et les murs du séjour et que « le mur a été refait sans autorisation » dans la cuisine. Dans la salle de bain, il est fait état que « des stickers (sont) posés sans autorisation » et que le « mur (a) des cloques ». Les observations finales mettent en évidence un « manque d’entretien du logement », les « coussins pour la terrasses jetés », les « rideaux abîmés » et que le « grillage a été retiré ».

Madame [E] [Y] n’apporte aux débats aucun élément probant pour renverser le constat d’une dégradation de l’appartement, tiré de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie qu’elle a signés, remarque faite qu’elle n’a effectué aucune observation, ni à l’entrée dans les lieux, ni à la sortie des lieux. Elle n’établit pas non plus qu’elle aurait reçu une autorisation de son bailleur pour les transformations qu’elle a effectuées. Sa responsabilité sera dès lors engagée.

Sur le montant du préjudice matériel, s’agissant d’une part des travaux de rénovation du bien, Madame [Z] [X] communique un devis portant sur la réfection de la peinture et du carrelage de l’appartement pour un total de 8055,08 euros TTC. Ce devis concerne en réalité une opération de rénovation antérieure à la prise à bail puisqu’il est daté du 23 mars 2017 et dépasse les dégradations causées par Madame [E] [Y]. Dans ces conditions, le coût du poste « peinture » du devis correspond effectivement à la remise en état des plafonds et murs dégradés par Madame [E] [Y] au vu de l’état des lieux de sortie. En revanche, le montant du poste « carrelage » est excessif puisque l’état des lieux de sortie ne fait pas référence à des carreaux qui seraient cassés et nécessiteraient d’être remplacés, mais uniquement à des stickers collés. Enfin, les travaux de réparation à effectuer suite au départ de Madame [E] [Y] n’entraînent pas non plus d’évacuation de gravats. Au final, la somme de 6047,58 euros sera retenue au titre de ce devis (105 euros pour le déplacement, 5177,80 euros HT pour la peinture, 215 euros HT pour le retrait des stickers et de la colle sur le carrelage et la TVA à 10%). S’agissant par ailleurs du remplacement des équipements endommagés, Madame [Z] [X] produit une facture d’achat de coussins pour 53,97 euros dont Madame [E] [Y] sera condamnée à en supporter le coût, ceux-ci ayant été détériorés au vu de l’état des lieux de sortie. En revanche, sur la machine à laver, il n’y est pas fait mention dans l’état des lieux de sortie si bien que les frais de son remplacement ne pourront pas être supportés par Madame [E] [Y].

Sur le préjudice financier, l’étendue des travaux, essentiellement de peinture, n’a pas privé Madame [Z] [X] de revenus locatifs au-delà d’un mois, soit la somme de 1240 euros.

Enfin, sur le préjudice moral allégué, Madame [Z] [X] n’apporte aucun élément de nature à l’étayer.

Au final, Madame [E] [Y] est redevable de la somme de 7341,55 euros (6047,58+53,97+1240) tous types de préjudices confondus. Madame [Z] [X] a retenu le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, d’un montant de 2260 euros. En conséquence, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Madame [E] [Y] sera condamnée à payer à Madame [Z] [X] la somme de 5081,55 euros (7341,55-2260) en réparation de sa dégradation locative, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. La demande de Madame [E] [Y] en restitution du dépôt de garantie sera quant à elle rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [E] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Madame [Z] [X] produit un décompte montrant un arriéré de loyers et charges de 3514 euros au 3 juin 2024, jour de la résiliation du bail. Madame [E] [Y] n’apporte aucun élément pour contester le principe ou le montant de cette dette locative. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3514 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 1260 euros et de l’assignation pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code de procédure civile.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées conformément aux dispositions de l’article 25-3, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

Le bailleur est par ailleurs tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, lequel dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Madame [E] [Y] a évoqué à l’audience du 5 mai 2025 des problèmes d’humidité dans l’appartement générant des moisissures. Or les photographies qu’elle présentent ne montrent pas de moisissure. Les attestations communiquées, ayant valeur de simples renseignements, sont également insuffisantes pour renverser les mentions des états des lieux tant d’entrée que de sortie. Madame [E] [Y] ne verse aucune autre pièce pour attester, objectivement, de l’humidité invoquée dont le propriétaire serait responsable.

Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée, faute pour Madame [E] [Y] d’avoir établi la réalité de son préjudice.

Sur les mesures accessoires

Madame [E] [Y], parties perdantes, supportera les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, enfin, que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [Y] à verser à Madame [Z] [X] la somme de 5081,55 euros de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter du 12 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à verser à Madame [Z] [X] la somme de 3514 euros d’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 1260 euros et du 21 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à Madame [Z] [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection