N°Minute:25/01915

N° RG 25/00856 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSNI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LA RESIDENCE LE MONTESQUIEU pris en son syndic la SAS FDI SERVICES MONTPELLIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e TRONEL PEYROZ Eve, avocat au Barreau de Montpellier

DEFENDEUR:

M^me DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES chargée du domaine, Curatrice à la succession vacante de Mme [M] [B], dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [B] était propriétaire des lots 1 et 39 cadastrés section CL n° [Cadastre 4], situés dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 9], correspondant à un studio et un cellier dont l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS est syndic.

Mme [M] [B] est décédée le 6 juin 2018 à [Localité 8].

Le règlement de cette succession n’a jamais pu aboutir. C’est ainsi qu’une requête en nomination d’un curateur à succession vacante a été déposée par le syndicat des propriétaires avec à l’appui de ses demandes, un état hypothécaire du 04/11/2021. Le service des domaines a été désigné suivant ordonnance rendue le 12 mai 2022 ès qualité de curateur à la succession vacante de Madame [M] [B].

Les sommes dues au titre des charges de copropriété s’élèvent à 3811,04 euros arrêtée au 19 novembre 2024.

Il s’avère impossible d’obtenir un règlement amiable de cette somme.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, signifié à personnes habilitées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS sise [Adresse 2] à MONTPELLIER a fait assigner Mme la Directrice Régionale des Finances publiques de l’Hérault domiciliée [Adresse 1] à MONTPELLIER, Curatrice à la succession vacante de Mme [W] [X] [M] décédée à Lodève le 6 juin 2018, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 19 mai 2025 aux fins de la voir condamner à :

Y venir le requis,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2000-1208 13 décembre 2000,

Condamner le service des domaines ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] à payer au [Adresse 11] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS la somme de 3811,04 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

Condamner le service des domaines ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] à payer la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre la somme de 600.00 Euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner le service des domaines ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] à rembourser les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du Code de commerce.

DIRE n’y écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Condamner le service des domaines ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] aux entiers dépens.

A l’audience du 19 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile

Il a néanmoins remis au tribunal de nouvelles conclusions pour lesquelles il maintient ses premières demandes.

A cette audience, Mme la Directrice Régionale des Finances publiques n’a pas comparu mais a transmis des conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour lesquelles elle sollicite :

Vu le Code civil et notamment ses articles 809 et suivants ;

Vu le Code de procédure civile, et notamment ses articles 9, 122, 514, 696, 699, 700 et 789 ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 10, 10-1, 14 1, 14-2, 19, 19-2 et 42 alinéa 1r ;

Vu la loi [Localité 5] n° 2018-1021 du 25 novembre 2018 ; VU la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et travaux prescrits (antérieurs au 22 janvier 2020) soit la somme totale de 951,77 euros ;

LE DEBOUTER également de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LE DEBOUTER enfin de sa demande formée au titre des dépens ;

LE DEBOUTER enfin de sa demande de paiement de 600,00 euros formée au titre des dommages et intérêts ;

DIRE qu’en tout état de cause, la Direction Départementale des Finances Publiques de l’Hérault es qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, prorogé au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la prescription invoquée par la défenderesse :

Le Service des Finances Publiques invoque la prescription et sollicite le rejet de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 951,77 euros.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et aux termes de l’article 2222 du même code, « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 2234 du Code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Ainsi, il est constant que le créancier est dans l’impossibilité d’agir en l’absence de connaissance du décès du débiteur ou de l’identité des héritiers débiteurs de l’obligation.

En l’espèce, aucun élément ne permet de déterminer la date à laquelle le [Adresse 11] [Adresse 6] a eu connaissance du décès de Madame BALLESTAMarie-[W].

Dès lors, il convient de fixer le point de départ du délai de prescription au 12 mai 2022, date à laquelle Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de L’HERAULT a été désignée curatrice de la succession vacante de Mme [M] [B].

L’assignation ayant été délivrée le 22 janvier 2025, il convient de dire que les sommes réclamées ne sont pas prescrites.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1. Décompte de charges au 19/11/2024 et copie des appels de fonds numérotés de 1 à 37

2. PV AG 2024 plus feuille de présence signée

3. PV AG 2023

4. PV AG 2024

5. PV AG 2019 à 2021 plus AR de notification

6. Contrat de syndic

7. Extrait de clause d’aggravation de charges

8. Relevé de propriété

9. Ordonnance désignant les domaines du 12 mai 2022

Il ressort de ces documents que le Service des Finances Publiques de l’Hérault reste devoir la somme de 3811,04 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte du 19 novembre 2024, comprenant les appels de charges du 1er mai 2018 au 1er novembre 2024.

La Directrice des Finances Publiques de l’Hérault sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 3811,04 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 22 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il n’a été produit aucune mise en demeure.

Ces frais ne sont pas justifiés, aucune mise en demeure ou lettre de relance n’étant produites aux débats.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les frais d’huissier :

Aucun justificatif de frais d’huissier n’est joint aux débats hormis les frais d’assignation.

Le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS n’apporte aucun élément dans ses écritures justifiant des quelconques dommages et intérêts, déjà compensés par les intérêts légaux.

En conséquence, le [Adresse 11] [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS FDI SERVICES IMMOBILIERS sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Directrice des Finances Publiques de l’Hérault, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, la Directrice des Finances Publiques de l’Hérault devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme la Directrice Régionale des finances publiques de l’Hérault ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] à payer au [Adresse 11] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS la somme de 3811,04 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

DEBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS de sa demande de remboursement des sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du Code de commerce ;

DEBOUTE Mme la Directrice Régionale des finances publiques de l’Hérault ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme la Directrice Régionale des finances publiques de l’Hérault ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] à payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les condamnations en paiement de Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de l’Hérault, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B], seront limitées à la concurrence des actifs successoraux de la succession de de Mme [M] [B] ;

CONDAMNE Mme la Directrice Régionale des finances publiques de l’Hérault ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [M] [B] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge